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北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專欄作家
旅游與地產(chǎn),是一對(duì)歡喜冤家。
從調(diào)情到公開戀愛,現(xiàn)在,可以說(shuō)旅游與地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)婚生子了。
老旅游系統(tǒng)的人,不喜歡地產(chǎn)商來(lái)搞旅游,說(shuō)他們只是為了圈地,常常圈而不動(dòng),要不就是修幾棟別墅,不愿開發(fā)景區(qū)。
現(xiàn)在,依托酒店以商務(wù)接待為支撐,別墅區(qū)、洋房區(qū)、木屋區(qū)都搞起來(lái)了。在海南,就是度假物業(yè)——度假社區(qū)與樓盤已經(jīng)成為旅游中最大的蛋糕。
搞地產(chǎn)的人現(xiàn)在很樂意到景區(qū)或鄉(xiāng)村去搞一些土地,打造一個(gè)度假村或別墅區(qū),以土地低成本為依托開發(fā)房地產(chǎn)。
在我看來(lái),旅游和地產(chǎn)的聯(lián)姻是市場(chǎng)必然的選擇,也是相互促進(jìn)的良性架構(gòu)。一般旅游項(xiàng)目的投資收益期都超過15年,但可持續(xù)回報(bào)時(shí)間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資,且可獲取100%到500%的盈利,可謂暴利項(xiàng)目。但旅游地產(chǎn)以低成本為基礎(chǔ),關(guān)鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什么房子也很難賣。我們研究的結(jié)論是,旅地產(chǎn)的價(jià)值與旅客流量正相關(guān),與客源地的交通正相關(guān),和周邊風(fēng)景價(jià)值正相關(guān)。
所以,當(dāng)前的旅游投資商是以旅游地產(chǎn)投資的收益來(lái)補(bǔ)充旅游投資的長(zhǎng)期性;而另一面,旅游的人氣效應(yīng)又有力的構(gòu)成了旅游地產(chǎn)的價(jià)值,形成可持續(xù)升值效應(yīng)。
因此,我們把這一聯(lián)姻看成是長(zhǎng)期持續(xù)回報(bào)與快速回報(bào),持續(xù)現(xiàn)金流與短期銷售了結(jié),低成本土地與高成本配套等相互聯(lián)結(jié)的合理趨勢(shì)。實(shí)際上,低成本的土地是與高門檻的旅游開發(fā)相結(jié)合的,這里面討巧的機(jī)會(huì)并不多。把人氣搞上去,就需要進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、景點(diǎn)、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發(fā),需要較大的投入。因此,旅游與地產(chǎn)之間互補(bǔ)互助關(guān)系非常重要。
山合水易這幾年的探索,已經(jīng)形成了對(duì)旅游與旅游地產(chǎn)細(xì)分的互動(dòng)結(jié)構(gòu),我們把溫泉泡浴與溫泉地產(chǎn)、海濱度假與度假地產(chǎn)、森林旅游與養(yǎng)生地產(chǎn)、都市休閑與商業(yè)休閑地產(chǎn)、文化旅游與文化創(chuàng)意地產(chǎn)等,力求把旅游與地產(chǎn)有效整合,實(shí)現(xiàn)旅游發(fā)展的良性互動(dòng)。
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