旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工作流程

       在旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分類(lèi)的基礎(chǔ)上，我們談旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)過(guò)程和步驟問(wèn)題。這里面有幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：

       第一環(huán)節(jié)是投資設(shè)想的問(wèn)題。當(dāng)要對(duì)一個(gè)旅游項(xiàng)目或者一個(gè)景區(qū)資源開(kāi)發(fā)感興趣的時(shí)候，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目要有一個(gè)構(gòu)想。有一個(gè)構(gòu)想以后開(kāi)始市場(chǎng)調(diào)研和分析，同時(shí)需要簽訂投資合同。

       投資合同簽訂的過(guò)程對(duì)于投資商和旅游局來(lái)說(shuō)都屬于前期。在整個(gè)前期工作中，最核心的就是投資合同的簽定。投資合同的簽定關(guān)系到法律法規(guī)基礎(chǔ)的重要問(wèn)題。

       建議是在前期要做項(xiàng)目的一個(gè)初步評(píng)判。要做一個(gè)初步的策劃和評(píng)價(jià)，分割為項(xiàng)目的投資評(píng)價(jià)和初步策劃，這個(gè)階段完了以后就立項(xiàng)，就是編制項(xiàng)目建議書(shū)，立項(xiàng)以后是可行性研究報(bào)告，實(shí)際上在沒(méi)有規(guī)劃的前提下做的可行性研究報(bào)告是有問(wèn)題的，因?yàn)闆](méi)有編制規(guī)劃，沒(méi)有詳規(guī)你的可行性報(bào)告是出不來(lái)的。因?yàn)槁糜雾?xiàng)目跟工業(yè)項(xiàng)目不一樣，工業(yè)項(xiàng)目可以根據(jù)生產(chǎn)能力，生產(chǎn)設(shè)備核算出成本。旅游項(xiàng)目是你連你的產(chǎn)品做成什么樣子都不知道，你怎么去核算你的投資成本。

       一般做法是在旅游項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，編制旅游規(guī)劃，并且制作相應(yīng)的詳規(guī)，以詳規(guī)為依據(jù)做可行性研究。這樣才是符合旅游投資規(guī)律的。這里牽涉到的是旅游產(chǎn)品細(xì)化，單做一個(gè)旅游產(chǎn)品的時(shí)候，這個(gè)產(chǎn)品的成本安排到底是什么樣子的、他的收入方式到底是一個(gè)什么樣的方式、服務(wù)收入中除了門(mén)票還有哪些收入呢、他有哪些旅游紀(jì)念品和哪些小產(chǎn)品，作出了這些東西還作農(nóng)副產(chǎn)品加工嗎?所有這些內(nèi)容如果沒(méi)有落實(shí)到具體化，你是根本算不出收入的，算不出收入又怎么說(shuō)可行性呢。

       最后你只能告訴我這個(gè)地塊地質(zhì)結(jié)構(gòu)不錯(cuò)，土只有一米厚底下就是花崗巖，你只能告訴我建設(shè)的可行性而不能告訴我市場(chǎng)的可行性。因此我們的建議是可行性研究報(bào)告放在規(guī)劃之后，或者說(shuō)可以在投資商來(lái)投資前做一個(gè)預(yù)可性研究報(bào)告，這個(gè)報(bào)告用于決策，用于立項(xiàng)。

       也就是一個(gè)投資分析報(bào)告，也就是說(shuō)在制定詳細(xì)規(guī)劃前的，首先制作一個(gè)項(xiàng)目策劃，通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目的策劃明確在這個(gè)地方要做什么產(chǎn)品，更詳細(xì)的生產(chǎn)布局問(wèn)題互動(dòng)模式問(wèn)題先不做，先搞清楚要做什么東西，他面對(duì)的市場(chǎng)有沒(méi)有可能性，市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)挖掘的深度，以及產(chǎn)品的基本模式，繼而形成我們對(duì)這個(gè)商業(yè)的基本模式。

       然后再來(lái)做用地審批。以規(guī)劃來(lái)進(jìn)行土地征用，那么前期工作就是我們比較虛的以目的為主的前期，以項(xiàng)目預(yù)可性研究和策劃，然后是規(guī)劃，最后作出可行性研究報(bào)告，還有就是建設(shè)的一些準(zhǔn)備工作。這是第一個(gè)大的階段，又可以分成三個(gè)小的階段：

      1) 以預(yù)可行研究為前提的合同簽訂階段

      2) 以立項(xiàng)為主的工作階段

      3) 編制規(guī)劃和可行性研究報(bào)告階段

       這些就是前期工作的一個(gè)流程。

       經(jīng)常有企業(yè)在項(xiàng)目投資的時(shí)候，發(fā)覺(jué)自己不知道從何下手，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司來(lái)給他做規(guī)劃吧，他現(xiàn)在還沒(méi)有簽訂合同。不請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司作規(guī)劃又會(huì)發(fā)現(xiàn)漏洞百出，和他要求的目標(biāo)相距太遠(yuǎn)。立項(xiàng)以后了不知道先做規(guī)劃還是先做可研。他需要可研先去融資，但是他發(fā)現(xiàn)沒(méi)有規(guī)劃的可研有問(wèn)題。做規(guī)劃又需要很多錢(qián)，這里面總是纏來(lái)纏去分不清節(jié)奏。那么我們現(xiàn)在設(shè)計(jì)了一個(gè)科學(xué)的結(jié)構(gòu)安排，根據(jù)實(shí)際變通性來(lái)調(diào)整工作安排，但是整個(gè)前期目標(biāo)是圍繞著合同簽下來(lái)，規(guī)劃評(píng)下來(lái)，可研批下來(lái)，用地批下來(lái)這么一些工作來(lái)展開(kāi)的;商業(yè)性結(jié)構(gòu)，是圍繞著把濃縮的前提形成，開(kāi)發(fā)的前提形成，把產(chǎn)品明確下來(lái)知道自己該干什么，做的是一個(gè)什么樣的東西。進(jìn)入到開(kāi)工準(zhǔn)備以后，生產(chǎn)的準(zhǔn)備，我們說(shuō)生產(chǎn)的開(kāi)工就是旅游區(qū)開(kāi)業(yè)的準(zhǔn)備，包括員工，相應(yīng)的物資配備。營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃和規(guī)章制度建全等。這中間有個(gè)竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，基礎(chǔ)設(shè)施和投資項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收與旅游開(kāi)業(yè)的開(kāi)業(yè)驗(yàn)收是兩個(gè)不同的驗(yàn)收。

       2、 旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)的方法及過(guò)程：

      下面要講到的是和旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相結(jié)合的，旅游規(guī)劃、策劃、可行性研究等旅游智力方面的工作。具體包括幾個(gè)方面：

       第一、市場(chǎng)調(diào)研。現(xiàn)在旅游界的市場(chǎng)調(diào)研做的非常不好，就是由于他們調(diào)研的樣本、調(diào)研的廣度不是非常的科學(xué)化。我們現(xiàn)在研究了一套專(zhuān)業(yè)的旅游市場(chǎng)的調(diào)研系統(tǒng)，包括網(wǎng)上調(diào)查，城市調(diào)查系統(tǒng)，景點(diǎn)調(diào)查系統(tǒng)，生產(chǎn)調(diào)查系統(tǒng)。這樣共同構(gòu)成一個(gè)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)構(gòu)，資源調(diào)查和資源評(píng)價(jià)相結(jié)合，構(gòu)成我們說(shuō)的預(yù)可行研究。

       第二、項(xiàng)目策劃。項(xiàng)目策劃是一定要做的，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的規(guī)劃絕大多數(shù)都是我們規(guī)劃單位做的規(guī)劃，他有兩個(gè)東西，旅游部門(mén)做規(guī)劃對(duì)產(chǎn)品和游憩方式的深度研究不夠，不能對(duì)商業(yè)性的問(wèn)題把握的很清楚，游憩的過(guò)程把握的很清楚;而我們城市規(guī)劃部門(mén)做的規(guī)劃，主要是在于建設(shè)投資和土地利用問(wèn)題，土地上建筑物的景觀問(wèn)題。這兩個(gè)角度和我們所說(shuō)的旅游的靈魂，在游憩過(guò)程中對(duì)人生的體驗(yàn)，對(duì)人構(gòu)成的吸引，最核心的東西沒(méi)有把它抓住，這樣的規(guī)劃作出來(lái)對(duì)于我們真正要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的距離是非常遠(yuǎn)的。后果就是沒(méi)法作沒(méi)法把他變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)、很難做從哪兒開(kāi)刀從哪兒介入、開(kāi)始投資多少資金大到什么程度會(huì)有什么樣的效果、往下怎么運(yùn)作包括前期的申報(bào)過(guò)程怎么運(yùn)作才好都很難理清楚。因此我們希望把市場(chǎng)調(diào)研做為一個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)來(lái)開(kāi)展，用產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的眼觀進(jìn)行旅游的項(xiàng)目設(shè)計(jì)。

       旅游項(xiàng)目的設(shè)計(jì)有技術(shù)，這里的技術(shù)不是我們說(shuō)的建筑設(shè)計(jì)技術(shù)，我們說(shuō)化工產(chǎn)業(yè)的建成他需要一套化工技術(shù)專(zhuān)業(yè)人進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)后，你才給我做建筑設(shè)計(jì)。我們旅游業(yè)一樣是這樣，旅游的設(shè)計(jì)技術(shù)是什么，我們稱(chēng)為游憩方式設(shè)計(jì)，進(jìn)一步就是建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，這樣相結(jié)合才能最后形成產(chǎn)品。因此我們請(qǐng)了一個(gè)很好的著名大學(xué)來(lái)作旅游規(guī)劃，結(jié)果做出來(lái)一看，除了房子畫(huà)的很標(biāo)準(zhǔn)、布局也合理就是找不到他的吸引力，就是不能用。對(duì)于吸引游客的東西也沒(méi)有，就是由于他不懂旅游游憩方式的技術(shù)，而這門(mén)技術(shù)不是建筑大學(xué)的特長(zhǎng)。

       所以我們說(shuō)我們的產(chǎn)品，旅游規(guī)劃當(dāng)中很重要的一個(gè)方面就是旅游游憩方式的設(shè)計(jì)。在這個(gè)里面就形成了我們旅游項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，旅游項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，那么這個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)把它落實(shí)到一個(gè)規(guī)劃。所以說(shuō)規(guī)劃是一個(gè)編制，他是更好的將量化的東西進(jìn)行配置。他不是一個(gè)創(chuàng)意過(guò)程，所以我還要講旅游規(guī)劃和旅游策劃的關(guān)系。以創(chuàng)意性的過(guò)程與文化和靈魂，以人為本的創(chuàng)意科學(xué)。在包含的技術(shù)性學(xué)科以外，還要很多關(guān)于人的關(guān)系，因此呢，關(guān)系到策劃以后再規(guī)劃，最后落實(shí)到經(jīng)濟(jì)的分析。

       游憩方式設(shè)計(jì)落實(shí)下來(lái)以后，我們就要落實(shí)商業(yè)模式設(shè)計(jì)，只有把他的收入點(diǎn)，收入方式以及它的營(yíng)銷(xiāo)方式，盈利能力，開(kāi)發(fā)的過(guò)程等等都落實(shí)下來(lái)。這時(shí)候可行性才是說(shuō)服人的東西，才是真正一個(gè)企業(yè)能夠把握采用的一個(gè)東西。如果不能做到這一點(diǎn)就是一個(gè)自欺欺人的東西。沒(méi)有以上這些先決條件作出來(lái)的可研是騙人的東西，是沒(méi)有依據(jù)的。

 
       第一、當(dāng)企業(yè)要實(shí)實(shí)在在要投這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候我們把這個(gè)過(guò)程分得非常清晰，為什么我們把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程細(xì)化，就是因?yàn)樗麑?duì)企業(yè)投資有幫助。

       第二、拿這個(gè)策劃可以融資，當(dāng)銀行來(lái)考察這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候你的商業(yè)模式考慮的越透徹越清晰，所有的收益和評(píng)估越準(zhǔn)確有數(shù)據(jù)，你拿出的報(bào)告對(duì)銀行才有說(shuō)服力。

       第三、當(dāng)你引進(jìn)其他投資商參與的時(shí)候，你的報(bào)告會(huì)非常有說(shuō)服力。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)你能夠把項(xiàng)目做的非常好你的招商引資的成功率將會(huì)大大的提升。而僅僅拿資源去招商，比如你請(qǐng)一個(gè)老板去看我們有什么什么資源，大部分老板都說(shuō)你們的資源很好啊，可以搞點(diǎn)什么什么，你問(wèn)他你來(lái)嗎?他就會(huì)說(shuō)旅游這東西我把握不了。所以我們需要做出一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)出來(lái)，告訴他這個(gè)東西是這樣的。這個(gè)就是前期投資，為了招商引資而投資。所以我們給政府做規(guī)劃的時(shí)候會(huì)給他們幾個(gè)項(xiàng)目策劃的文本，以便于規(guī)劃做完了宏觀的把控外，能把項(xiàng)目引資落實(shí)下來(lái)，為他引資提供一個(gè)服務(wù)。

       開(kāi)發(fā)策劃，是另外一個(gè)概念。就是我們?yōu)橐粋€(gè)投資商、一個(gè)投資主體所策劃的怎么樣開(kāi)發(fā)的一個(gè)工作流程結(jié)構(gòu)。

       旅游項(xiàng)目是一定要進(jìn)行設(shè)計(jì)的，不是旅游規(guī)劃代替旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，我們現(xiàn)在拿規(guī)劃代替旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)這是錯(cuò)誤的。他也不是一個(gè)簡(jiǎn)單的策劃案，他是一個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)，一個(gè)完整的項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)該包括我開(kāi)始說(shuō)的六個(gè)點(diǎn)。大體上有三個(gè)問(wèn)題必須解決好。

       最核心的是主題和核心吸引力的策劃，任何項(xiàng)目缺少了靈魂是不行的。

       一個(gè)景區(qū)資源，獨(dú)特性都有，但是很多獨(dú)特性不具備旅游吸引力。比如說(shuō)我們區(qū)看地質(zhì)公園，告訴你所有巖石結(jié)構(gòu)，專(zhuān)家能看懂老百姓看不懂。這種資源的獨(dú)特性和我們說(shuō)的旅游吸引力是不一樣的，象靈山、海南造大佛都是做到極至的一種旅游造景策劃，這樣的策劃和我們旅游資源之間，和我們的文脈、地脈、人脈之間能不能找到通過(guò)資源挖掘找到的獨(dú)特性，獨(dú)特的吸引力，這是最好的。不行的化就要做引入性比如說(shuō)我們?cè)诶ッ髯龅囊傍喓?/p>

       其實(shí)野鴨湖也就是一個(gè)兩百畝的一個(gè)湖面，跟昆明的地方資源無(wú)法相比，但是當(dāng)?shù)鼐褪窍氚阉兂梢粋€(gè)很有利用價(jià)值的資源，就是當(dāng)?shù)氐耐恋乩脙r(jià)值，首先它距離昆明很近，只有45分鐘的路程，可以搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，另一個(gè)你怎么才能把旅游區(qū)域經(jīng)濟(jì)做上來(lái)，沒(méi)有旅游經(jīng)濟(jì)，根本談不上旅游房地產(chǎn)，所以當(dāng)時(shí)我們考慮在當(dāng)?shù)亟ㄖ鹗啃℃?zhèn)，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐娘L(fēng)情很適合建筑歐式城堡式建筑的風(fēng)格，另外瑞士的蘇黎世市和昆明是友好城市，黎世市長(zhǎng)來(lái)過(guò)昆明三次，和昆明市長(zhǎng)保持著長(zhǎng)期的交流，引資，合作，所以我們決定把瑞士的風(fēng)格引進(jìn)來(lái)，建造一個(gè)瑞士小鎮(zhèn)，這樣來(lái)帶動(dòng)野鴨湖的發(fā)展，另外我們選擇了注入法，把一些境外的主題可能和本地有關(guān)的引進(jìn)注入，利用自然資源把它提升。

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