"以房養(yǎng)老"是從西方發(fā)達(dá)國(guó)家引進(jìn)的一種新型的養(yǎng)老方式，指的是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房出售、出租或者抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)。為住房抵押貸款，俗稱(chēng)"倒按揭"--房屋產(chǎn)權(quán)擁有者把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)（放心保）公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估后，每月給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還。

　　據(jù)介紹"以房養(yǎng)老"在制度設(shè)計(jì)上大體上有幾種可供借鑒的模式：

　　售房養(yǎng)老：指對(duì)達(dá)到一定年齡并擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老齡住房所有者，出售現(xiàn)有住房后采取以大換小、售后返租或入住養(yǎng)老院的養(yǎng)老模式；

　　租房養(yǎng)老：指老齡住房所有者通過(guò)將自有房屋出租，而另外租住較小房屋獲得差價(jià)或入住養(yǎng)老院的模式；

　　反向抵押貸款：指老齡住房所有者將自有房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，由金融機(jī)構(gòu)按月給房主支付一定數(shù)額養(yǎng)老金，房主繼續(xù)居住原房屋，待去世后將房產(chǎn)出售償還貸款本息；

　　保障性住房養(yǎng)老：指政府將"空巢老人"、"失獨(dú)戶(hù)"和其他鰥寡老人納入保障性住房建設(shè)體系，老齡住房所有者將現(xiàn)有住房出租或出售，獲得所需生存生活照料，待去世后由保障房管理中心將住房收回。

　　"以房養(yǎng)老"在發(fā)達(dá)國(guó)家的現(xiàn)狀如何？

　　美國(guó)：雖然美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國(guó)老年人依然以"以房養(yǎng)老"方式作為補(bǔ)充。美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)也向老年人推出了"以房養(yǎng)老"的"倒按揭"貸款，發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人。許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買(mǎi)了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。"以房養(yǎng)老"已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。

　　英國(guó)："以房養(yǎng)老"主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式；另一種就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國(guó)家去養(yǎng)老

　　"以房養(yǎng)老"政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)生了哪些影響?

　　近日由國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，明確提出，"開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)"。

　　將"養(yǎng)老問(wèn)題"分解到多部委

　　我國(guó)正面臨嚴(yán)峻的"老齡化"問(wèn)題。今年年底或明年年初，我國(guó)60歲以上的老年人將突破兩個(gè)億；2025年，這個(gè)數(shù)字會(huì)突破3億。"如何養(yǎng)老"是每一個(gè)普通中國(guó)人都要思考和擔(dān)心的問(wèn)題。

　　《意見(jiàn)》將"如何養(yǎng)老"問(wèn)題分解到民政部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部等多部委，要求新建居民小區(qū)按人均0.1平方米配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施；要求醫(yī)藥結(jié)合，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)覆蓋所有居家老人；要求全國(guó)社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到每千名老人35-40張，公辦養(yǎng)老院必須先保障失能、失智、高齡或"三無(wú)"、低收入老人入住。

　　無(wú)論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是去住養(yǎng)老院，針對(duì)普通群眾最關(guān)注的"靠什么養(yǎng)老"問(wèn)題，《意見(jiàn)》稱(chēng)，"鼓勵(lì)老年人投保健康保險(xiǎn)、長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)、意外傷害保險(xiǎn)等人身保險(xiǎn)產(chǎn)品，鼓勵(lì)和引導(dǎo)商業(yè)保險(xiǎn)公司開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)"；同時(shí)，要求保監(jiān)會(huì)牽頭，會(huì)同民政部等部門(mén)，"開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)"。

　　"以房養(yǎng)老"帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)股市上漲

　　隨著近期以房養(yǎng)老政策的出臺(tái)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)股市漲高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)已有近20家房地產(chǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)。隨著"以房養(yǎng)老"政策的實(shí)施，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)有大的增長(zhǎng)潛力。隨著國(guó)家保障房的興起以及土地價(jià)格的長(zhǎng)期上漲，傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)模式遇到了瓶頸，而作為符合國(guó)家戰(zhàn)略決策與市場(chǎng)需求的細(xì)分市場(chǎng)將借助政策調(diào)整獲得長(zhǎng)足發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)就是其中一類(lèi)。養(yǎng)老地產(chǎn)具有相當(dāng)大的發(fā)展空間和市場(chǎng)潛力。與普通住宅不同的是，養(yǎng)老地產(chǎn)的出售并不是開(kāi)發(fā)商盈利的終結(jié)，其后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是其大利潤(rùn)點(diǎn)。這種開(kāi)發(fā)規(guī)律接近于高端住宅產(chǎn)品，以適老化設(shè)計(jì)為創(chuàng)新核心，配建護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到基礎(chǔ)設(shè)施的新興地產(chǎn)市場(chǎng)。

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