在現(xiàn)有的旅游發(fā)展模式下，我們該怎么旅游投資呢?

　　1、多元選擇性進(jìn)入，不能隨便進(jìn)入了，選擇性選什么呢?

　　首先是選城市，其實(shí)不同的城市他投旅游地產(chǎn)的發(fā)展方向是有很大差別的，我們知道資源是第一位的，比如像沿海、濱海在全世界都認(rèn)的第一位的旅游資源就是濱海，深圳這種城市誰想打都打不死，我們十年二十年以前我們還在哀嘆我們沒有旅游資源，華僑城都自豪地說正是因?yàn)樯钲跊]有旅游資源我們才造主題公園，所以成功了。但是現(xiàn)在深圳可以自豪地說是全中國旅游資源最豐富的城市，因?yàn)闁|邊有23個沙灘，如果號稱大深圳，把惠東算成我大深圳的輻射我上百個沙灘，全中國有這樣的資源嗎?三亞離得遠(yuǎn)一點(diǎn)，這樣的水平在大陸中唯有這個城市，這是資源最好的。當(dāng)然其他的城市還是有的，城市還是要大規(guī)模的，因?yàn)樗紤]到未來的市場的輻射性，消費(fèi)力越強(qiáng)的你在周邊拿旅游地產(chǎn)你的發(fā)展前景越好。

　　選地方政策，很多的地方政策不一樣的，有些地方鼓勵，有些地方比較謹(jǐn)慎，有些地方不怎么鼓勵，你要選擇地方政策比較鼓勵的地方。

　　選地塊，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)你還要選非常好的位置，這個位置空間環(huán)境李嘉誠說的“地段，地段”，地段上商業(yè)配套是地段，環(huán)境也是地段，這個地段未來一定要資源環(huán)境很好才是一個很好的地盤，才能有一個高增值的前景。

　　選資源，你要什么資源一定要濱海的、山地的、森林的這樣的一些能夠做休閑度假的資源，做你開發(fā)旅游地產(chǎn)這樣的一個配套的東西，這是非常重要的。

　　選自我能力，你自己心里明白，你沒有金剛鉆要攬瓷器活自己最后吃不了兜著走，政策給你你拿了你做不了最后也麻煩。

　　2、做旅游地產(chǎn)一定要有一顆樸實(shí)的公益心，以規(guī)?；娉兄Z置換土地優(yōu)惠政策。

　　因?yàn)榇笠?guī)模的土地沒有辦法找來，政府談判給你出讓，給你出讓的憑什么給你啊?你要告訴政府我要做很多的善事好事，這種可能政府給你低地價或者是零地價。

　　解決地段三農(nóng)問題的公益性，很多的開發(fā)商說這事和我沒有關(guān)系，你有三個村落5千個人，政府管我不管，怎么可能，好事你占了壞事都是政府了，你對當(dāng)?shù)貨]有誠意，發(fā)財不要忘了祖祖輩輩生活在那個地方的農(nóng)民、農(nóng)業(yè)和農(nóng)村。

　　解決地段環(huán)保問題的公益性，你蓋美麗的房子不治理環(huán)境能行嗎?不低碳能行嗎?你要跟政府說這個地方的環(huán)保我來解決，你要講例子，沒有標(biāo)準(zhǔn)不行，這是很大的公益，增加未來環(huán)保的價格。

　　協(xié)助政府解決你要開發(fā)這個片區(qū)的公益性，幾十平方公里的這樣一個市政配套的公益性，當(dāng)然不完全你來建，你配合政府來建，一定要做一點(diǎn)這個事，如果你說這是你的事和我沒有關(guān)系，沒有誠意，也要做一點(diǎn)什么。

　　為地方開發(fā)高品質(zhì)旅游項(xiàng)目的公益性，這個全部做完了，最后說對不起我想蓋房子了，你不叫旅游地產(chǎn)了，旅游地產(chǎn)的核心就是要有非常精品的旅游產(chǎn)品，旅游產(chǎn)品是公共產(chǎn)品，凡是做了旅游產(chǎn)品是為了老百姓旅游的，你蓋了房子就是私密性了，一蓋了房子馬上保安把門誰也不讓進(jìn)了。地產(chǎn)產(chǎn)品是私密性的，旅游產(chǎn)品是公共性的，公私結(jié)合就是旅游地產(chǎn)。

　　最后我給你一塊地方不給我一些財政貢獻(xiàn)不行，所以華僑城給鹽田區(qū)政府的財政貢獻(xiàn)是20%，這是房地產(chǎn)高賣的一個階段，不管怎么樣鹽田區(qū)政府已經(jīng)嘗到了發(fā)展旅游地產(chǎn)的好處。

　　這么多的公益性加在一起，開發(fā)商要算帳的，我做了這么多的好事，從政府那里拿了那么多的地塊或者是政策也好，你要算一個總帳最后要賺錢的，這個賺錢能夠賺多少你自己去算，如果你能夠忽悠到政府賺到暴利也可以，但是如果沒有忽悠到政府按照萬科的25%的賺法也不少。不要最后平衡不了了虧本了，我覺得沒有這樣的開發(fā)商，所以我不用講怎么樣做這個產(chǎn)品，你比我會做。

　　3、處理好旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)系。

　　必須確立“旅游樹旗、地產(chǎn)筑基”的基礎(chǔ)戰(zhàn)略，旅游是一面旗幟，你做一個好的旅游項(xiàng)目是向往兩三年以后市民可以去玩，絕大多數(shù)的市民不關(guān)心這個房子蓋得好不好，東部華僑有500棟別墅，但是他有億萬的旅游者。東部華僑城他賣的錢里面1/3投到地產(chǎn)，但是2/3以上的錢是靠賣房子賣出來的，一棟別墅每平米十幾萬，如果有一個統(tǒng)計(jì)說這一周深圳的全市的均價上去了，你都能夠想到肯定是鹽田區(qū)的天麓多賣了幾套房子。你會罵說為什么賣那么高的價，你不要罵，因?yàn)殚_發(fā)商的老板買了房要給政府交稅的他不影響你到東部華僑城去玩。問題不是出在賣高價而是統(tǒng)計(jì)的算法有問題，不要輕易把這些房子統(tǒng)計(jì)進(jìn)來。

　　確立合理旅游項(xiàng)目和地產(chǎn)項(xiàng)目投資比例，要做旅游地產(chǎn)要多投一點(diǎn)旅游，多多少也不見得沒有一個絕對的標(biāo)準(zhǔn)，但是不能糊弄人家說地拿回來是蓋房的沒有旅游地產(chǎn)那個不行，怎么也得10%，像華僑城60%，你做不到到要30%也要做，你這個比例越高對政府的信心越大，但是越高你未來的收益率越低，要掌握好這個比例關(guān)系非常重要。

　　做好旅游項(xiàng)目為地產(chǎn)項(xiàng)目升值創(chuàng)造高端的環(huán)境，聰明的開發(fā)商定把旅游做好，凡是旅游做好的你的房價賣多高別人都不會說，因?yàn)樗麄冇幸粋€環(huán)境。東部華僑城的房子上上一個禮拜有一個天麓的老板家里面請我吃飯，我站在他的家里面看著山下大梅沙的上面下面熙熙攘攘他聽不見，他是俯視的，下面的人是仰視的，他覺得老板該住這樣的房子，他有一種幸福感，他為社會有很大的貢獻(xiàn)，如果你不做旅游或者做得不好你的房子想賣高價也是不可能的。

　　實(shí)施旅游和地產(chǎn)項(xiàng)目密集交錯性投資開發(fā)流程，你拿了一塊地做旅游地產(chǎn)千萬不要把房子蓋完了房子賣不了好價錢，或者是把旅游做完了房子沒蓋，資金回籠資金斷了，怎么樣解決資金不斷又讓房價上漲的關(guān)系呢?唯有把投資期放很多，像東部華僑城500套別墅分了十幾期，一期推一小片，推一點(diǎn)錢回來做旅游，旅游宣傳環(huán)境搞好了，市場的期望值增加了再蓋房子再把價格弄上去，這是一個交錯的上升，這是一個基本的經(jīng)驗(yàn)。

　　4.必須實(shí)施的若干重大的側(cè)。

　　公共關(guān)系的策略，旅游地產(chǎn)目前來說沒有說把幾十平方公里給你拍賣掉的，可能中間的建設(shè)用地有一些拍賣的可能，但是目前基本上是招拍掛的“掛牌”比較多一些，所謂的掛牌就是給你找理由，所以說公共關(guān)系很重要，不僅你要和政府搞好關(guān)系，還要和當(dāng)?shù)氐拇迕窀愫藐P(guān)系，和很多的市場建面搞好關(guān)系，如果這樣的旅游地產(chǎn)不搞好任何一個關(guān)系將來的開發(fā)困難重重。

　　高水平策劃現(xiàn)行策略，如果開發(fā)商現(xiàn)在兜里揣著一百萬、一千萬、一個億甚至十個億的時候，他可以完全不理會你什么策劃不策劃，他覺得他腦袋夠用，但是現(xiàn)在兜里揣著100億的時候他敢玩嗎?100億的項(xiàng)目拿了10平方公里的土地隨便往里面砸嗎?沒有這樣的老板。所以我很驕傲地說我們這種職業(yè)是升值，我們可以開很高的價，因?yàn)槲也唤o你策劃好你敢投嗎?幾十個億你敢投進(jìn)去嗎?不敢投。所以我剛剛說的我做那個350億的項(xiàng)目，我是總策劃，老板很大都是全國頂級的地產(chǎn)開發(fā)商，他為什么請我這種人呢，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)這個時候他發(fā)現(xiàn)他的腦袋不夠用了，他必須請高端的外腦做高端的策劃，沒有這樣的東西后面的東西全部是南轅北轍的，如果你是老板你千萬注意，不要自以為是，不要拿裝著1千萬的思維對付100個億，完全對付不了。你開發(fā)這個房地產(chǎn)十都年在賣房子，你知道旅游這件事怎么搞嗎?一樣的，很多人天然地以為我什么都可以做得了，不是這么回事。你以為像華僑城的人才，那是將近三十年鍛造出來的一個專業(yè)隊(duì)伍。這個不要小看，要引進(jìn)專業(yè)的人來管這個東西從開發(fā)、投資、運(yùn)營，不是老板一個人拍板那是不行的。

　　政策風(fēng)險控制策略，既然你是以政策模式和政府接軌的，但是我們知道變化很大，尤其是中國是一個政策市，不光是股票房地產(chǎn)也是政策市，哪一個調(diào)控是立法經(jīng)過的，我們的人大在立法中沒有作為，一個立法都沒有，全部是國土部、建設(shè)部出政策，今天一個政策明天一個政策，我們的政策搞不清楚了，限貸、限購、限價全部是政策，中央到地方100個政策下來我們都糊涂，所以你在一些政策的風(fēng)雨里面你沒有一個非常精明的辦法應(yīng)對這個政策風(fēng)險就大了，尤其是像旅游地產(chǎn)拿了這么大塊地，想讓你倒臺我政策上找到理由把你塞進(jìn)去了，尤其是邊緣的城市到三四線城市去看看去，我自己親自經(jīng)歷過這個事情，前面這個張書記熱烈歡迎請過來了，結(jié)果張書記調(diào)走了來一個李書記，李書記說不行推倒重來，一下子死掉了，所以中國的政策是人的風(fēng)險，沒辦法控制。這個風(fēng)險和第一個公關(guān)是緊密相關(guān)的，這是非常具有中國特色的。因?yàn)槲覀円?guī)則性的制度化的東西太少了，我們沒有辦法離開這個場合，我們只有圓滑一點(diǎn)，所以政策風(fēng)險控制政策也是我們介入旅游地產(chǎn)的很重要的一點(diǎn)。

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