"農(nóng)業(yè)地產(chǎn)"在我國一直飽受爭議，有專家認為，嚴格來講"農(nóng)業(yè)地產(chǎn)"是中國社會發(fā)展進程中的一種違規(guī)現(xiàn)象，開發(fā)商在農(nóng)村以違規(guī)租地，建房售樓，卻以農(nóng)業(yè)項目向政府申報，來掩蓋自己的違規(guī)行為。實際上，在1980年以前，中國市場并不存在房地產(chǎn)行業(yè)，人們當時對于房地產(chǎn)的認知程度，就如同現(xiàn)今人們對于農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的認知度一樣，處于陌生、或者說不清、或者不知道的程度。

 

　　農(nóng)業(yè)地產(chǎn)

　　經(jīng)濟基礎與市場需求，催生農(nóng)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟藍海

　　北京山合水易規(guī)劃設計院認為，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)并不是空穴來風，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)往往依托于休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展，而休閑農(nóng)業(yè)在我國未來10年將會得到長足發(fā)展。首先休閑農(nóng)業(yè)作為休閑放松、度假旅游的理想模式已經(jīng)逐漸在人們的生活中形成一種消費習慣，這種"回歸田園、鄉(xiāng)村旅游"的理念在逐漸深入人心；其次，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入了瓶頸期，房地產(chǎn)企業(yè)也急于尋找新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式轉型發(fā)展。從市場角度分析：從需求講，有休閑農(nóng)業(yè)需求，而且需求量在急速上漲，對于供給而言，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)將完善休閑旅游的一系列需要。因此在未來10年內農(nóng)業(yè)地產(chǎn)將會成為資本流動的一個主要方向，隨著我國政策對于農(nóng)業(yè)領域的不斷傾斜，也將為促進農(nóng)業(yè)地產(chǎn)領域的發(fā)展。

　　山合水易研究認為，休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展與一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平有很大聯(lián)系。在人均GDP（人均生產(chǎn)總值）達到3000美元時，休閑農(nóng)業(yè)主要以農(nóng)村觀光旅游為主，因此不適宜進行農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)；在人均GDP達到7000美元時，進入休閑農(nóng)業(yè)的主要發(fā)展階段，其形式要是以體驗、游樂、住宿為主，可以適當?shù)倪M行農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；在人均GDP達到13000時，開始進入到度假農(nóng)業(yè)模式，此時農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)將會出現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2012年我國人均GDP達到6100美元，而我國政府對于2013年GDP增幅預期是7.5%左右，山合水易認為，按照我國GDP增速每年控制在7%--8%計算，我國將在未來兩年內進入農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最佳時期。值得注意的是，在我國大陸地區(qū)，天津、北京、上海、江蘇、內蒙古、浙江、遼寧、廣東、福建等地，人均GDP已經(jīng)突破了8000美元，在這些地區(qū)，已經(jīng)具備了農(nóng)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場基礎與經(jīng)濟基礎。

　　在現(xiàn)今，外部經(jīng)濟增長處于長期低迷狀態(tài)，擴大內需成為我國實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)增長的新動力和方向，農(nóng)村城鎮(zhèn)化與城市化成為擴大內需經(jīng)濟的兩架馬車。農(nóng)村城鎮(zhèn)化，第一階段就是要實現(xiàn)農(nóng)村基礎設施建設的"城鎮(zhèn)化"。農(nóng)業(yè)地產(chǎn)作為城鎮(zhèn)化建設的一種重要產(chǎn)品類型，在我國地產(chǎn)行業(yè)的地位日益顯現(xiàn)。

 

　　農(nóng)業(yè)地產(chǎn)以休閑農(nóng)業(yè)為主

　　農(nóng)業(yè)地產(chǎn)要以休閑農(nóng)業(yè)為主，以房地產(chǎn)開發(fā)為輔

　　農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)結合體，涉及農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)地產(chǎn)要以休閑農(nóng)業(yè)為基礎，強化休閑農(nóng)業(yè)的主體地位，輔助性進行開發(fā)建設。我國目前的休閑農(nóng)業(yè)旅游主要是農(nóng)家樂、農(nóng)業(yè)觀光園、古村古鎮(zhèn)旅游、農(nóng)業(yè)景區(qū)、以及新農(nóng)村建設為主，可以通過這五種產(chǎn)品類型，在有條件發(fā)展農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的地區(qū)，可以升級為農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目。

　　一、農(nóng)家樂可以升級為國際驛站、養(yǎng)生山莊、休閑農(nóng)莊、旅游觀光示范園、鄉(xiāng)村酒店、采摘籬園、生態(tài)漁村、山水人家等8個鄉(xiāng)村旅游新型業(yè)態(tài)的標準，這成為農(nóng)家樂開發(fā)的新潮流。

　　二、農(nóng)業(yè)觀光園有一定的科技基礎，具有一定的土地規(guī)模，可以通過以特殊的農(nóng)作物、養(yǎng)殖產(chǎn)品等作為項目亮點，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多種游憩項目，通過莊園模式，升級為，休閑農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊等。

　　三、山水、建筑、風光、文化、人物等方面，是古村古鎮(zhèn)旅游的亮點，對游客有很強的吸引力。隨著可進入性和接待設施的配套，整個產(chǎn)品可以相對較少的投資帶來非常好的現(xiàn)金流?？梢酝ㄟ^打造具有獨特文化氛圍的古民居，通過租賃或出售來滿足游客對于長期居住于古鎮(zhèn)古村的需求。

　　四、景區(qū)具有很強的自然資源優(yōu)勢與基礎配套優(yōu)勢，可以在景色優(yōu)美的景區(qū)周邊打造度假型地產(chǎn)項目，還可以將景區(qū)與房地產(chǎn)開發(fā)融合，其中麗江古城就是將度假地產(chǎn)融入于景區(qū)里。

　　五、隨著一線城市房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟和飽和，眾多開發(fā)商開始向二、三線城市進軍，但是迄今農(nóng)村房地產(chǎn)市場依然是一片藍海。中央連續(xù)4個一號文件，預示著新農(nóng)村建設將成為未來幾年的熱點。政府加大對于農(nóng)村基礎設施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的基礎。農(nóng)村房地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中滲透農(nóng)業(yè)文化所形成的一種延伸模式。如賣別墅的同時，賣一塊地。再如在市場發(fā)育的過程中形成了教授村、畫家村這些專業(yè)村，既成為鄉(xiāng)村發(fā)展的特色，也成為特色旅游點。

　　農(nóng)業(yè)地產(chǎn)在我國未來農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中將起到舉足輕重的作用，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)發(fā)展實際并不矛盾，在農(nóng)業(yè)發(fā)展的過程中，誰不樂見農(nóng)業(yè)地產(chǎn)為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻？

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