【內(nèi)容摘要】：本文主要討論的是有關(guān)世博后養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實形勢與發(fā)展前景,宏觀環(huán)境方面：面臨著日益嚴(yán)峻的老齡化挑戰(zhàn),房地產(chǎn)市場經(jīng)歷著樓市調(diào)控政策的洗禮;內(nèi)部因素：有房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展趨勢的推動,外部條件有世博效應(yīng)的技術(shù)與理念支持。通過分析世博后我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展契機(jī)。

　　2010年6月,首屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇在北京舉行,這將我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展與研究推上了一個新的平臺。隨后,在樓市調(diào)控新政和世博會“科技創(chuàng)新、人文關(guān)懷”理念的推動下,養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的一支生力軍呼之欲出,并將成為房地產(chǎn)市場日漸重要的組成部分。老年經(jīng)濟(jì)的形成,對于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既是很好的機(jī)遇,也是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),如何開發(fā)更適合于老年人消費(fèi)特點(diǎn)又具有好的經(jīng)濟(jì)效益的住宅產(chǎn)品,成為房地產(chǎn)市場一個重要研究課題。山合水易將從世博后我國房地產(chǎn)市場所處的宏觀與微觀環(huán)境、面臨的內(nèi)部與外部因素等角度出發(fā),分析當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展契機(jī)。

　　2010上海世博會

　　我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　我國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)雖然具有良好的市場前景,但總體上還處在起步階段,呈現(xiàn)出“小而散”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。例如上海,雖有很多家老年公寓,但普遍存在商品化程度不高的問題。現(xiàn)有的老年公寓多為政府投資,房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、營運(yùn)的非常少。又如重慶,現(xiàn)有的老年福利設(shè)施大都體現(xiàn)出品質(zhì)層次較低、服務(wù)類型單一的特點(diǎn)。市面上新興的老年公寓,多為原來的已開發(fā)住房,只冠以“老年公寓”之名進(jìn)行銷售,實際上并未考慮老年人的生理行為特征。以“長壽島”著稱的海南,候鳥式的養(yǎng)老房產(chǎn)較受歡迎,但到目前,海南沒有一處能夠照顧全國不同地區(qū)老年人養(yǎng)老習(xí)慣的養(yǎng)老社區(qū),房型設(shè)計和配套設(shè)施也不能充分適應(yīng)老年人的需求。

　　缺乏專業(yè)性的老年公寓

　　因此,從現(xiàn)實來看,我國目前真正符合養(yǎng)老地產(chǎn)要求的房產(chǎn)項目還比較少,形成的房地產(chǎn)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)集群都很小。盡管有不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在投入使用,但其選址規(guī)劃、戶型設(shè)計、設(shè)施建設(shè)等都與真正意義上的老年地產(chǎn)相差很遠(yuǎn),遠(yuǎn)非國際上通行的概念,從業(yè)人員的服務(wù)管理水平也亟待提高;而專門根據(jù)老年人生理、心理特征而設(shè)計的,真正能夠滿足大多數(shù)老人居家養(yǎng)老要求的適老住宅則更是少之又少。換言之,養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場需求。老齡化社會機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,養(yǎng)老地產(chǎn)蘊(yùn)含巨大商機(jī)。人口老齡化在給社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的同時,也蘊(yùn)含著許多機(jī)遇,龐大的老年消費(fèi)群體將日益顯現(xiàn)出其旺盛的消費(fèi)需求,老齡產(chǎn)業(yè)完全有潛力成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。

　　當(dāng)前老年人口的消費(fèi)需求為老齡產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的市場空間。我國2005年老年市場需求為6000億元,2010年達(dá)到1萬億,2020年將達(dá)2萬億元。¹但每年為老年人提供的各類產(chǎn)品還不足500億元,尤其在養(yǎng)老住宅的供應(yīng)方面,全國才剛剛起步。老齡產(chǎn)業(yè)尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的供給與需求之間存在著巨大缺口,亟待補(bǔ)足。根據(jù)“上海老人養(yǎng)老方式選擇及住房需求”專題調(diào)研結(jié)果,上海有約6.6%的老年人愿意通過置換獲得適合家庭居住的住宅,11.3%的老年人愿意并有能力購買適合自己居住的獨(dú)立住宅,2.3%的老年人愿意入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu);另有約21.2%的老年人雖愿意住在現(xiàn)有住房中,但對住房的布置及結(jié)構(gòu)并不滿意,希望加以改進(jìn)。因此,上海至少有41.4%的老年人可視為老年住宅的潛在消費(fèi)群體。

　　由此可見，我國人口老齡化的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢決定了養(yǎng)老地產(chǎn)存在著大量實際需求,蘊(yùn)藏著巨大的市場,養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展從長期來看將大有可為。

　　我國養(yǎng)老市場蘊(yùn)含巨大商機(jī)

　　普通住宅無法滿足老年人群的特殊需求,適老住宅供需缺口亟待彌補(bǔ)。

　　伴隨著城鎮(zhèn)住房制度的改革,我國居民住房條件有了很大改善。例如,上海市區(qū)人均居住積已從1990年的6.6平方米增加到2007年的16.5平方米,但目前老年人大多仍居住在普通住宅中,這些住宅沒有輪椅通道、急救報警設(shè)備等,有的住所周圍沒有完善的醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施,不能全面滿足老年人的生活需要。隨著個體生理和社會心理的變化,老年人往往對居住環(huán)境有特殊的要求,存在獨(dú)特的住宅偏好,

　　主要可以歸納為:需要更多的私密性、安全性、可達(dá)性、環(huán)境的舒適性和連續(xù)性,追求尺度細(xì)部的適意、空間的連續(xù)無障礙和設(shè)備的簡單操作,渴望一定但適度的社會交往。

　　目前的普通居民住宅通常沒有考慮到購房者步入老年后的特殊需求,因而充滿人性化設(shè)計的適老住宅必然存在很廣泛的社會需求。老年住宅市場供給的不足或者說是空白與需求的強(qiáng)勢增長形成鮮明對比,其間所蘊(yùn)含的潛在經(jīng)濟(jì)效益及社會效益不言而喻。

　　獨(dú)生子女父母的老年照料應(yīng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)之一

　　人口老齡化是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果,但我國的老齡化是提前到來的,其中,計劃生育政策客觀上起了助推作用。出生人口的大幅減少導(dǎo)致老年人口相對大幅增長,縮短了人口轉(zhuǎn)變的時間,從而加速了人口老齡化步伐。以上海為例,在計劃生育政策的持續(xù)作用下,人口出生率長期處于低水平,戶籍人口中少年兒童比重也已降到很低的水平,2006年以來均在8%左右徘徊。與此同時,老年撫養(yǎng)系數(shù)逐年上升,2009年已達(dá)32.6%。上海首批獨(dú)生子女父母將于2013年前后進(jìn)入老年階段,屆時,60歲及以上老年人口中,獨(dú)生子女父母將逾80%;2018年獨(dú)生子女父母數(shù)量進(jìn)入高速增長期,每年有24-34萬獨(dú)生子女父母成為老人,獨(dú)生子女父母的居住環(huán)境、生活照料將成為巨大的社會問題。因此,養(yǎng)老地產(chǎn)(尤其是其中適老住宅)的開發(fā)與經(jīng)營,應(yīng)當(dāng)充分考慮獨(dú)生子女父母的養(yǎng)老和生活需求,以應(yīng)對我國人口政策帶來的長期后果。

　　獨(dú)生子女父母的養(yǎng)老問題日益凸顯

　　內(nèi)部因素：房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢使然

　　首先,價格理性回歸與客戶群體細(xì)分是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。我國房地產(chǎn)價格進(jìn)入快速上升軌道已持續(xù)多年,自2005年初房地產(chǎn)“新政”啟動以來,國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控措施越來越細(xì)、力度越來越大。當(dāng)然,宏觀調(diào)控存在一定的滯后效應(yīng),因為從政策出臺到市場有所反應(yīng)需要一個消化過程,但是,從長期來看,我國房地產(chǎn)業(yè)目前正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期,房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分轉(zhuǎn)變,從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)市場價格的理性回歸將不可避免。而價格的理性回歸必將伴隨房地產(chǎn)市場的客戶群體與市場規(guī)模的調(diào)整,因此,開發(fā)商只有把握住數(shù)量可觀、穩(wěn)定性高的細(xì)分客戶群體并為其建立穩(wěn)固的細(xì)分市場,才能在行業(yè)集中度越來越高的房地產(chǎn)市場中長久生存發(fā)展,立于不敗之地。根據(jù)山合水易分析,隨著老年人口數(shù)量的不斷增大,老年消費(fèi)群體正在逐步發(fā)展為房地產(chǎn)市場的重要客戶群體,他們有特殊的居住需求、相當(dāng)?shù)馁Y本積累和改善住宅條件的意愿,開發(fā)商可從定價、房型設(shè)計、配套設(shè)施等方面有的放矢制定開發(fā)計劃,這樣既有助于開發(fā)商占領(lǐng)市場,實現(xiàn)銷量與利潤攀升,又能使不同客戶群各得其所,購買到滿意的住宅和服務(wù),最終實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡與穩(wěn)定發(fā)展。

　　其次,傳統(tǒng)房地產(chǎn)未來剛性需求減弱,發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。從長遠(yuǎn)來看,房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)需求會有所萎縮。由于現(xiàn)階段購房的主力是70后和80后人群,在住房制度改革和傳統(tǒng)觀念的影響下,購置自住婚房的剛性需求是相當(dāng)高的。但是到90后人群成長起來時,很多夫妻雙方家里都有房子,因此,90后及以后的人購房需要就沒有那么迫切了,需求量也會減少很多。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)大概還有15~20年的時間可以開發(fā),而房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)居多,均面臨一個長遠(yuǎn)發(fā)展的問題,現(xiàn)階段有效拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,是謀求自身長遠(yuǎn)發(fā)展的基點(diǎn)。所以,房地產(chǎn)商、投資人關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)也是在關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展。只有在危機(jī)出現(xiàn)之前作出準(zhǔn)確的前瞻性判斷并適時調(diào)整發(fā)展方向,才能做到未雨綢繆,在少子老齡化的社會人口形勢下實現(xiàn)行業(yè)發(fā)展的平穩(wěn)過渡與長期繁榮。

　　世博效應(yīng)為之創(chuàng)造條件

　　2010年中國上海世博會的理念和效應(yīng)將對社會經(jīng)濟(jì)生活的諸多方面產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響。從關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的角度出發(fā),世博效應(yīng)和理念主要體現(xiàn)在科技創(chuàng)新和人文關(guān)懷兩大方面。科技進(jìn)步是人類社會文明發(fā)展的趨勢,創(chuàng)新精神則是世博會永遠(yuǎn)的主題,2010年世博會首創(chuàng)的生命陽光館自開幕以來,館內(nèi)展示的高科技應(yīng)用于日常生活為行動不便人士提供的幫助令眾多參觀者驚嘆不已,在世博場館關(guān)注度排行榜上,生命陽光館曾超越中國館,上升至第一位,這也充分體現(xiàn)了本屆世博會的人文主義情懷。

　　上海世博會基于關(guān)愛殘疾人士建立的生命陽光館

　　世博會生命陽光館展示的高科技產(chǎn)品和服務(wù)充分印證了“平等、尊重、和諧、共享”的理念,也使我們更深刻體會到,科技服務(wù)于人的生活才是科技創(chuàng)新的宗旨和原動力,而為弱勢群體提供扶助、創(chuàng)造良好的生活環(huán)境更是人類社會自古傳承的可貴精神。隨著全球老齡化程度的日益加劇,老年人(尤其是高齡老人)作為行動不便的弱勢群體,高科技在日常生活中的應(yīng)用和普及也將為他們帶來福音。因此,養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、適老住宅的設(shè)計同樣應(yīng)當(dāng)借助現(xiàn)代科技充分實現(xiàn)對人的關(guān)懷。

　　本屆世博會中,德國館展示的多代屋項目被人口專家廣泛認(rèn)同,認(rèn)為是“積極老齡化”的創(chuàng)新,值得借鑒。所謂“多代屋”,就是把幼兒園、青少年俱樂部、中老年人的聚會地點(diǎn),以新穎時尚的方式集中在一起,從而為人們創(chuàng)造一個本地區(qū)居民自由會面、隨意交談的好場所,可以讓老人自愿、量力參與各種社會活動,充分發(fā)揮他們長期積累下來的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識,在為社會服務(wù)的同時也提升老年人自我存在價值,使老年人的被需要感和成就感在老有所為中得到完美體現(xiàn),極大地豐富老年人的精神生活。這一展示項目同樣給我們以啟示,即對老年人群而言,居住環(huán)境的便利舒適是提升其生活品質(zhì)的一個方面,而生活環(huán)境中愉快的人際交流、價值體現(xiàn)也是促進(jìn)老年人群身心健康不可或缺的另一個要素。因此,多代屋項目雖不以高科技見長,但卻處處體現(xiàn)出濃濃的人情味和細(xì)節(jié)之處的良苦用心。在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過程中,我們尤其需要注意到,由于生理和心理特征的變化,老年群體對細(xì)致完善的人性化服務(wù)和管理的高度需求,這種對住宅產(chǎn)品附加價值的需求在某種程度上甚至高于對住房本身的要求,而這也是人文關(guān)懷的一種實際體現(xiàn)。

　　世博會德國館展示的多代屋項目概念圖

　　山合水易機(jī)構(gòu)

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