在中國(guó)老齡化形勢(shì)日趨嚴(yán)峻的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該如何開(kāi)發(fā)？項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要注意哪些問(wèn)題？怎樣才能滿(mǎn)足老年人的生理和心理需求？如何把握市場(chǎng)尋求效益最大化？如何穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)收益控制投資風(fēng)險(xiǎn)？提供哪些服務(wù)以及服務(wù)品質(zhì)如何？這些問(wèn)題都需要養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃來(lái)解決。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃包括養(yǎng)老項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、整合推廣、營(yíng)銷(xiāo)策略、投資分析、損益預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)管理等關(guān)鍵步驟的策劃。

　　兼顧硬件和軟件

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不同于其他項(xiàng)目的特點(diǎn)在于其多元性、復(fù)雜性和變化性。養(yǎng)老社區(qū)在國(guó)內(nèi)尚屬起步階段，又帶來(lái)很多不確定性以及市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性。根據(jù)項(xiàng)目背景研究確立項(xiàng)目目標(biāo)、市場(chǎng)定位、量化指標(biāo)、技術(shù)構(gòu)想以及經(jīng)濟(jì)策劃，是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

　　一般認(rèn)為養(yǎng)老設(shè)施及老年居住水平取決于硬件設(shè)施，其實(shí)更重要的是為入住者提供高水平、高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)管理和細(xì)致服務(wù)。即使設(shè)施的建筑和設(shè)備水平非常高，如果管理不到位、工作人員不專(zhuān)業(yè)，無(wú)法為入住者提供滿(mǎn)意的服務(wù)，那這所設(shè)施也是不合格的。

　　作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者，最重要的工作就是必須進(jìn)行適合的全程策劃，策劃階段既要考慮合理的建筑與設(shè)備方案，又要考慮周到的運(yùn)營(yíng)管理方案，開(kāi)工的同時(shí)招聘優(yōu)秀的工作人員，并對(duì)他們進(jìn)行全面系統(tǒng)的教育和培訓(xùn)。類(lèi)似于酒店管理公司的前期介入工作。

　　換句話說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃包括硬件的建筑和軟件的服務(wù)兩大方面，兩者相輔相成，缺一不可。

　　全程策劃特點(diǎn)

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1．地域性。

　　首先要考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。其次，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)情況。另外，要考慮養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如項(xiàng)目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位，區(qū)位的交通情況、自然資源、發(fā)展規(guī)劃等等。

　　2．市場(chǎng)性。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)更需要充分了解、適應(yīng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。養(yǎng)老地產(chǎn)是伴隨著我國(guó)老齡化進(jìn)程新興起的市場(chǎng)，必須結(jié)合市場(chǎng)需求和變化以及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，摸索適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

　　3．多樣性。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃要比較和選擇多種方案。老年人的需求是多樣化的，組合結(jié)構(gòu)也是多種多樣的。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。策劃過(guò)程中需要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的方案。

　　4．系統(tǒng)性。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從開(kāi)始到完成經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成策劃的子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成。各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非簡(jiǎn)單地是各個(gè)子系統(tǒng)功能的總和，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。

　　5．前瞻性。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見(jiàn)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長(zhǎng)，如果沒(méi)有超前的眼光和預(yù)見(jiàn)的能力，就會(huì)只見(jiàn)投入不見(jiàn)產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。

　　6．創(chuàng)新性。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要追求新意、獨(dú)創(chuàng)，避免雷同。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因?yàn)橹黝}概念是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運(yùn)用在不同的場(chǎng)合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過(guò)不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng)造出新的方法和手段來(lái)。

　　7．可操性。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃在國(guó)內(nèi)尚屬起步階段，新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程。需要在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中有可操作的條件，立意再好市場(chǎng)條件不允許，想操作好是很困難的。在具體的實(shí)施上也要有可操作的方法，策劃方案還要易于操作、容易實(shí)施。經(jīng)常有一些策劃方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全脫離了市場(chǎng)的客觀需求或超出了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，因而也只能是空洞的紙上談兵。

　　8．可變性。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃因其地域不同、定位不同、目標(biāo)客戶(hù)群體不同具有一定的可變性，隨著老年人的年齡增長(zhǎng)和身體機(jī)能衰退，其需求和對(duì)產(chǎn)品的要求也是不斷變化的。

　　另外，我國(guó)龐大的老齡人口中，不同時(shí)期的老年人由于其生長(zhǎng)生活狀態(tài)以及價(jià)值觀的不同，對(duì)于養(yǎng)老環(huán)境和養(yǎng)老項(xiàng)目的要求具有很大的差異性，策劃方案中要充分考慮到可變性，才能適應(yīng)市場(chǎng)和老年人的需求。

　　在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理中，更要體現(xiàn)出差異化服務(wù)和貼心式管理，人到老年每一位個(gè)體都有差異性，很多習(xí)慣不可改變，那就需要在硬件和軟件上盡可能的適應(yīng)老年人，硬件的建筑和軟件的服務(wù)需要具備一定程度的可變性。

　　我國(guó)現(xiàn)行的建設(shè)工程項(xiàng)目程序可分為項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究、建筑策劃、建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)準(zhǔn)備、施工安裝、竣工驗(yàn)收以及試運(yùn)行交付使用八個(gè)階段。前兩個(gè)階段合稱(chēng)為決策階段，建筑策劃和建筑設(shè)計(jì)是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，建設(shè)準(zhǔn)備和施工安裝階段合起來(lái)是實(shí)施階段，竣工驗(yàn)收及試運(yùn)行交付使用并稱(chēng)為項(xiàng)目收尾階段。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃從項(xiàng)目決策階段的前期開(kāi)始介入，直至交付使用，這樣全過(guò)程的管控，有益于對(duì)項(xiàng)目成本、時(shí)間、質(zhì)量全面的有計(jì)劃的管理，可以把核心理念貫穿項(xiàng)目始終。所以說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程策劃是保障項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。
 
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