養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于探索期，但對(duì)此熱情有加的保險(xiǎn)企業(yè)，從去年開(kāi)始就紛紛四處出擊，不過(guò)，其在拿地開(kāi)建項(xiàng)目后，運(yùn)營(yíng)模式仍然待解。繼泰康、新華推出掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品外，合眾人壽采取普通養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)模式外，其他保險(xiǎn)"大佬"表示還在探索之中。

　　泰康人壽推出的"幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃"繳費(fèi)門檻為200萬(wàn)元，如此"高端"的養(yǎng)老讓普通人望之嘆息。

　　從近日召開(kāi)的北京市朝陽(yáng)區(qū)衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展大會(huì)上得知，北京市"醫(yī)養(yǎng)結(jié)合"試點(diǎn)將在朝陽(yáng)區(qū)逐步推開(kāi)，相應(yīng)的扶持政策及相關(guān)行業(yè)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，也將在3月下旬制定推出。從一定意義上來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)政策是政府對(duì)居家養(yǎng)老的政策傾斜，惠及民生，但對(duì)于盈利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，似乎憂大于喜。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何做好服務(wù)以吸引更多潛在客戶入住，已經(jīng)變得越來(lái)越急迫，而對(duì)于保險(xiǎn)企業(yè)，其巨額的投資能否獲得預(yù)期回報(bào)仍未可知。

　　市場(chǎng)窄費(fèi)用高

　　隨著市懲政策的放開(kāi)，2012年成為各大保險(xiǎn)企業(yè)發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)的元年。各大險(xiǎn)企也將市場(chǎng)定位在高端養(yǎng)老上，并紛紛圈地上馬項(xiàng)目。作為險(xiǎn)企中第一個(gè)吃螃蟹的泰康人壽，董事長(zhǎng)兼CEO陳東升在去年投建昌平小湯山項(xiàng)目時(shí)表示入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資格是投保泰康推出的掛鉤產(chǎn)品"幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃"，其繳費(fèi)門檻為200萬(wàn)元，分為躉繳和期繳兩種方式。

　　同時(shí)，中國(guó)平安去年年末投資170億建設(shè)的浙江桐鄉(xiāng)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目采取"租售并舉"的模式運(yùn)營(yíng)，可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)買賣，同時(shí)考慮與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的掛鉤。同樣，這對(duì)于普通的養(yǎng)老者非常"高端"。

　　某知名養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金投資副總經(jīng)理柳明鶴表示："目前70%的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有明顯盈利。一些知名的養(yǎng)老品牌，其入住率也不高，平均維持在30%的水平。"

　　之所以入住率偏低，高額的費(fèi)用是老年人望而卻步的原因之一。據(jù)了解，所謂高端養(yǎng)老模式，主要包括CCRC養(yǎng)老，即"持續(xù)性照顧退休社區(qū)"、異地養(yǎng)老等。CCRC養(yǎng)老的代表機(jī)構(gòu)是三亞海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)，其功能主要有CCRC社區(qū)、養(yǎng)生(酒店)公寓、主題酒店(會(huì)所)、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心、主題養(yǎng)生谷、養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等，如此周全的服務(wù)項(xiàng)目，主要采取銷售物業(yè)產(chǎn)權(quán)，售賣會(huì)員卡等形式進(jìn)行銷售，價(jià)格自然不菲。

　　盈利模式仍待考驗(yàn)

　　目前，養(yǎng)老地產(chǎn)普遍存在三種盈利模式。形象點(diǎn)說(shuō)第一種類似傳統(tǒng)房地產(chǎn)的模式；第二種類似酒店式的模式；第三種類似城市綜合體模式，即房地產(chǎn)與酒店的結(jié)合

　　傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式即向入住人員收取不菲的費(fèi)用，這筆費(fèi)用或稱為風(fēng)險(xiǎn)保證金，或?yàn)槿霑?huì)費(fèi)。地產(chǎn)公司通過(guò)此模式力求一次性地快速回籠資金覆蓋成本。將府莊園、九華山莊等采取的均是此種模式。客戶通過(guò)保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保從而獲得入住資格，實(shí)質(zhì)上等同于此種模式。而最終是否盈利，即保費(fèi)是否能夠覆蓋養(yǎng)老成本仍待考證。

　　第一種模式是典型的高押金低月費(fèi)模式。而酒店式模式與其相反，通過(guò)每月繳納高租金獲得入住資格。而房地產(chǎn)與酒店的結(jié)合則通過(guò)多樣化的服務(wù)回收成本。

　　但盈利模式的多樣化并未帶來(lái)行業(yè)的大范圍盈利。從中國(guó)的國(guó)情來(lái)看，至少還需10年以上的市場(chǎng)培育。

　　險(xiǎn)企戰(zhàn)略上的配套產(chǎn)業(yè)

　　盡管如此，養(yǎng)老地產(chǎn)的美好前景仍是資本追逐的焦點(diǎn)。

　　"投資方看重的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條上的其它配套板塊的投資機(jī)會(huì)。諸如醫(yī)療、餐飲、娛樂(lè)、護(hù)理培訓(xùn)等。"柳明鶴表示。"養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資特點(diǎn)決定了投資回報(bào)的長(zhǎng)期性，投資方在進(jìn)來(lái)時(shí)都做好了打長(zhǎng)期仗的準(zhǔn)備。"

　　據(jù)了解，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)因涉及地產(chǎn)、老年社區(qū)、養(yǎng)老護(hù)理、養(yǎng)老管理、護(hù)理培訓(xùn)、老年教育等多行業(yè)，已是名副其實(shí)的產(chǎn)業(yè)集群。"當(dāng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的每一個(gè)環(huán)節(jié)都處于可復(fù)制狀態(tài)的盈利狀態(tài)，意味著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟狀態(tài)。"

　　而在目前的探索期，資金雄厚的投資方的作用不可小覷。"地產(chǎn)商，保險(xiǎn)資金，私募資金是行業(yè)探索的主力軍。"柳明鶴表示，"目前的行業(yè)態(tài)勢(shì)是三雄并起，大家都處于探索合作，共同努力的階段。"

　　對(duì)于是否看好保險(xiǎn)資金入場(chǎng)時(shí)，柳明鶴表示養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是保險(xiǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略上的配套產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)品的推出對(duì)于盤活現(xiàn)有客戶，產(chǎn)品的二次開(kāi)發(fā)等具有重要意義。同時(shí)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有巨大的推動(dòng)作用。

　　在諸多養(yǎng)老基金中，政府引導(dǎo)型基金是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金的主力軍。平安不動(dòng)產(chǎn)的桐鄉(xiāng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾經(jīng)表示，保險(xiǎn)公司的投資多依賴自有資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)。在一定情況下，可能會(huì)引入第三方資金。

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