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北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專(zhuān)家
《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專(zhuān)欄作家
"養(yǎng)老地產(chǎn)"的概念近幾年來(lái)開(kāi)始為人所知,不僅已成為百度、搜狗等搜索引擎的熱點(diǎn)詞匯,不少龍頭的房地產(chǎn)企業(yè)也大舉殺入,不過(guò),實(shí)質(zhì)性的操作、成功的典范卻少之又少。下面我們就幾個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題來(lái)做個(gè)了解。
什么是養(yǎng)老地產(chǎn)?
養(yǎng)老地產(chǎn)不等于養(yǎng)老設(shè)計(jì)加養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)和開(kāi)始出現(xiàn)旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)的概念一樣,因?yàn)槌霈F(xiàn)了更多地旅游人群和商業(yè)人群,也就出現(xiàn)了新的商機(jī)。只不過(guò),養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的人群不一樣。
養(yǎng)老地產(chǎn)概念的出現(xiàn),是因?yàn)轲B(yǎng)老即將和已經(jīng)成為中國(guó)的社會(huì)問(wèn)題,所以養(yǎng)老概念是因?yàn)樯鐣?huì)概念轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)概念,繼而轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)概念。
實(shí)際上,所有的地產(chǎn)都有尋租性質(zhì),養(yǎng)老地產(chǎn)也一樣,一開(kāi)始會(huì)有更大的尋租空間,都是開(kāi)發(fā)商與政府在土地尋租方面的討價(jià)還價(jià)。
老人是共同居住和獨(dú)自居住都會(huì)有一定的問(wèn)題,所以養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上是將老人組織起來(lái)、互助。
養(yǎng)老地產(chǎn)的贏利特點(diǎn)?
現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)商有一哄而上的感覺(jué)。實(shí)際上很多開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有找到適合自己的盈利模式。很多開(kāi)發(fā)商都只是從戰(zhàn)略上放棄短期收益著眼于長(zhǎng)期收益,或者作為商業(yè)住宅配套的一個(gè)亮點(diǎn)。
實(shí)際上,養(yǎng)老地產(chǎn)可分為兩塊:養(yǎng)老開(kāi)發(fā)和養(yǎng)老經(jīng)營(yíng),所以盈利空間也需要從兩個(gè)方面來(lái)考量。
養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能盈利,因?yàn)榭梢源蛑B(yǎng)老地產(chǎn)的擦邊球,低價(jià)拿地,掛羊頭賣(mài)狗肉,最終達(dá)到尋租的目的;但是,養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)可能會(huì)出現(xiàn)虧損,要么是租價(jià)上不去,要么服務(wù)上不去無(wú)人問(wèn)津。
實(shí)際上,養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)系,就像開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)與物管公司的關(guān)系。養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)住宅的關(guān)系,就像福利房、小產(chǎn)權(quán)房與商品房的關(guān)系,存在計(jì)劃和市場(chǎng)雙軌并行的情況。
房企對(duì)待養(yǎng)老地產(chǎn)的態(tài)度?
目前房企在商品住宅中做養(yǎng)老地產(chǎn),只是在養(yǎng)老住宅設(shè)計(jì)和服務(wù)方面向前走了一小步,這肯定是不夠的。
開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是規(guī)模小,為什么都不敢做大呢?道理很簡(jiǎn)單,做大了就無(wú)法資金平衡,加上現(xiàn)在也沒(méi)有一個(gè)比較好的、且固定的盈利模式。
但又不能不做,現(xiàn)在不做,以后要再想"挖上個(gè)一勺"就難了。
中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展困境及如何搶占先機(jī)?
現(xiàn)在最大的問(wèn)題還在于體制,官辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)對(duì)民間機(jī)構(gòu)的制約,地產(chǎn)政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的制約,金融政策對(duì)老年人購(gòu)房的制約等等。
如何搶占市場(chǎng)?這是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在最要關(guān)注的不是如何建房子,而是后期的運(yùn)作管理。
從現(xiàn)有的社區(qū)服務(wù)整合,關(guān)注健康恢復(fù)、老人旅游、醫(yī)療、健康體驗(yàn)、學(xué)習(xí)娛樂(lè)等方面的細(xì)節(jié)需求,形成一套完整的系統(tǒng),以保證老年社區(qū)良性地運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。
南京發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的外部環(huán)境分析?
南京人的消費(fèi)力肯定是足夠的,老齡化的程度也比較大,需求肯定是大量存在的。
但就自身的條件而言,城市格局不好,長(zhǎng)條形格局很難找到配套和自然環(huán)境兩全其美的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū);地理環(huán)境也存在缺陷,長(zhǎng)江和丘陵和阻隔,使可用地塊極少,很難形成大規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū);還有自然環(huán)境,濕度較大,空氣污染指數(shù)較高。
總之,養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興事物還存在許多方面的不確定性,想要涉足養(yǎng)老地產(chǎn)首先得弄清其本質(zhì),抓住關(guān)鍵點(diǎn),而不要隨波逐流,最終流于形式不能解決實(shí)際問(wèn)題。同時(shí),各個(gè)地方發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件也不同,進(jìn)入前要權(quán)衡好。
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