中國步入老齡化社會已成為不爭的事實，并且今后的老齡化還會不斷加深，龐大的老齡市場帶來了許多新興商機，養(yǎng)老地產(chǎn)就是其中備受矚目的一個。由于看好將來的老年住宅市場，眾多的房企和險企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，而遲遲不出的養(yǎng)老項目優(yōu)惠政策卻給養(yǎng)老地產(chǎn)蒙上了一層烏云。

　　房地產(chǎn)商和保險資金紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)

　　目前，萬科、綠城、保利、聯(lián)想控股、香江國際等20余家大小房產(chǎn)企業(yè)都已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。2012年8月，萬科與長春市政府簽署一項協(xié)議，投資120億元在長春市多個區(qū)域打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目。萬科目前共有4個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。早在2010年，該公司就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目"萬科幸福匯"，采用租售并舉的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。此外，萬科還在北京的歡慶城、青島的萬科城和杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)。而聯(lián)想控股和保利地產(chǎn)目前都成立了負責(zé)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的專業(yè)管理公司。

　　2009年10月，新的《保險法》允許保險資金在遵循安全性前提下投資不動產(chǎn)。2009年11月，泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)項目獲得保監(jiān)會的批準，成為國內(nèi)第一個獲得試點資格的保險公司。泰康人壽隨后于2010年4月成立泰康之家投資有限公司，作為養(yǎng)老社區(qū)的投資實體。養(yǎng)老地產(chǎn)漸漸成為保險資金的一個重要投資渠道。據(jù)統(tǒng)計，截至2012年底，各保險企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超500億元。

　　泰康人壽在北京擁有的高級別的老年公寓采用會員制的方式，設(shè)置有20萬元至60萬元不等的會員資格，符合條件的老年人成為會員后，可以在療養(yǎng)院享有居住權(quán)。該公司旗下的泰康置地是泰康人壽進入地產(chǎn)領(lǐng)域的另一平臺，其已經(jīng)在北京、上海著手開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)項目，并在大連、海南等7個核心城市儲備了一定的土地資源適時開發(fā)和經(jīng)營，并且與國際上的養(yǎng)老運營商也建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。

　　擁有超萬億資產(chǎn)的中國人壽，也計劃在河北廊坊籌建養(yǎng)老社區(qū)，項目總投資為1000億元，首期投資約100億元。此外，幸福人壽、合眾人壽、陽光保險等保險機構(gòu)也直接或間接地參與了養(yǎng)老地產(chǎn)投資。

　　人口紅利消退后的長期需求

　　地產(chǎn)及保險資金的蜂擁而入，是看好我國人口老齡化帶來的長期需求。

　　2012年末，我國60周歲及以上人口達到1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%，比上年末提高了0.59個百分點。預(yù)計到2025年，老年人口總數(shù)將超過3億，到2035年就要超過4億，這是什么概念？10個人當(dāng)中就有3個人在60歲以上。

　　隨著中國老齡化現(xiàn)象日趨嚴重，老年人生活、居住問題的解決卻顯得越來越滯后。在絕大多數(shù)老社區(qū)或一些以中青年上班族為主流居住人群的新社區(qū)中，社區(qū)配套無法滿足中老年退休人群需求的弊端，已經(jīng)凸顯出來。面對人口老齡化越來越嚴重的社會問題，面對越來越多主打"白領(lǐng)公寓"、"青年運動社區(qū)"的新樓盤，那些打算更新居住環(huán)境的老年人不禁要問：適合我們的房子在哪里？

　　快速老齡化給中國經(jīng)濟社會發(fā)展帶來巨大沖擊，但同時也蘊含廣闊商機。據(jù)全國老齡辦調(diào)查，目前中國老年人總的服務(wù)需求滿足率僅15.9％，還有84.1％的老年人服務(wù)需求沒有被滿足。這意味著老年服務(wù)市場未來將存在著巨大需求的潛力。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元。

　　在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)已較成熟，美國的老年社區(qū)類型多樣，規(guī)模龐大的AAC社區(qū)擁有超過10萬老年人居住，有精致的無障礙設(shè)計，還設(shè)有連續(xù)照護服務(wù)；日本東京城區(qū)的東太陽城融合多種養(yǎng)老方式于一體，"一幢樓就是一個社區(qū)"。而我國摸索的路還很長。成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到裝飾標準等都接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計。從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護，這條很長的產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營不易，但經(jīng)營好了會帶來長久的收益。

　　亟待土地政策的支持與規(guī)范

　　也有部分開發(fā)商并不看好養(yǎng)老地產(chǎn)。老年公寓不同于一般房地產(chǎn)項目，它不僅要求住宅本身要滿足老年人需求，同時還要增設(shè)相應(yīng)的老年人服務(wù)配套項目，因此造價要比普通住宅高，而在我國不斷上漲的房價面前，老年人消費能力有限。

　　養(yǎng)老社區(qū)一般是出租模式，租金收入比不上商業(yè)地產(chǎn)，而且不能像住宅項目那樣通過所有權(quán)的轉(zhuǎn)移迅速回籠資金，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時間，因此對投資商的資金實力要求比較高。另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資門檻偏高。在供地方面，目前城市規(guī)劃中尚無養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項目的土地都是居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂，使得不少房地產(chǎn)企業(yè)卻步不前。今年2月，中投發(fā)展以總價4.62億元取得北京密云縣一宗包含養(yǎng)老功能的居住用地，一度被視為養(yǎng)老用地"開閘"的標志性事件。然而，北京市的養(yǎng)老綜合用地供應(yīng)計劃，原先計劃在1月末推出，卻遲遲不見蹤影，側(cè)面顯示出養(yǎng)老用地"破冰"并非易事。

　　由于養(yǎng)老項目用地都是地方政府公建配套的用地，土地成本比普通商品住宅要低很多。而一些高檔老年公寓占地面積較大，少則一二百畝，多則四五百畝甚至上千畝。入住門檻較高，往往需要繳納幾十萬元不等的"會員費"。在此基礎(chǔ)上，每月還要額外繳納幾百元至數(shù)千元服務(wù)費用。由于收費高，普通百姓無法承受，因此目前這些老年公寓普遍入住率不高。而且這些項目中有的還或多或少獲得了國家財政、土地的支持，這引發(fā)了人們對這些養(yǎng)老地產(chǎn)項目浪費土地資源、造成福利不公的爭議。一些社會資本在投資養(yǎng)老機構(gòu)前沒有充分評估風(fēng)險，進入后才發(fā)現(xiàn)投入大、贏利難甚至虧損，為挽回損失，被迫放棄養(yǎng)老項目，轉(zhuǎn)而以建設(shè)老年公寓的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)。

　　還有一些開發(fā)商打著建養(yǎng)老機構(gòu)的旗號獲得政府的土地支持，但只象征性地建了一點老年設(shè)施，其他都用于商業(yè)開發(fā)。

　　此外，據(jù)全國老齡辦調(diào)查，在南方一些地方出現(xiàn)了個人集資辦老年社區(qū)的現(xiàn)象，這些集資或由老年人發(fā)起或由私營業(yè)主出面策劃，通過在民政部門登記民辦非企業(yè)獲得集體土地或政府劃撥土地等優(yōu)惠政策后，收取老人資金蓋房，社區(qū)建成后變更經(jīng)營手續(xù)，改為工商登記注冊。由于土地成本低廉，所造房屋與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)房屋存在相當(dāng)可觀的差價，養(yǎng)老公寓變味成了交易房產(chǎn)，一些老人就將集資建設(shè)的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)手出讓，賺取數(shù)十萬元的差價。

　　毋庸置疑，養(yǎng)老地產(chǎn)的前途是光明的，但是該如何去開創(chuàng)這片天地卻沒有既定的準則，還需要先行者去摸索。同時由于利益的誘惑，規(guī)范的缺失，社會上養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)了各種投機取巧的亂象，還需依賴政府做好規(guī)范、指導(dǎo)和監(jiān)督。

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