在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展愈益升溫的同時，制約其發(fā)展的因素也逐漸顯現(xiàn)出來，沒有可復(fù)制的模式、缺乏專業(yè)人才等成為了制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處摸索期

　　在我國，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)首次以產(chǎn)業(yè)的概念正式出現(xiàn)在相關(guān)文件中，去年的十八大報告提出"積極應(yīng)對人口老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)"。

　　民政部副部長竇玉沛此前表示，關(guān)于養(yǎng)老目前有幾個硬指標，首先就是到2015年養(yǎng)老床位要從目前的每千名老人20.6張?zhí)岣叩矫壳先?0張，全國床位數(shù)要從去年年底的390萬張?zhí)岣叩?60多萬張，增幅達七成。其中在具體構(gòu)成上，根據(jù)規(guī)劃，家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老占老齡人口比重分別約為90%、7%和3%。

　　中投顧問高級研究員薛勝文表示，房地產(chǎn)企業(yè)和保險企業(yè)是率先進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探索的兩大主力。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)一直是近年來資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的優(yōu)先選擇，不僅各大房企積極涉足該領(lǐng)域希望在未來分一杯羹，人壽、新華等保險機構(gòu)也積極投資養(yǎng)老地產(chǎn)，包括興建養(yǎng)老社區(qū)和結(jié)合保單推廣地產(chǎn)預(yù)售等，以提高資金使用效率。

　　其他上市公司亦有涉足。比如，大族激光早在2009年即參與合資成立了海南頤和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股份有限公司，成為首吃螃蟹者之一。此外，還有多家上市公司近幾年對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開展了不同形式的調(diào)研，其中多數(shù)都青睞養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　"僅在北京地區(qū)，過去一年新增的數(shù)千萬甚至上億規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)項目就達二十多處。"某國有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金副總經(jīng)理柳明鶴表示，"這還不包括新增的各類中小型養(yǎng)老機構(gòu)。"

　　雖然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片盛況，但業(yè)內(nèi)也不乏謹慎的觀點。一些人士提出，目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)離形成成熟清晰的產(chǎn)業(yè)模式尚有距離，行業(yè)仍處在摸索期。據(jù)介紹，2009年以前探索的大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目中多數(shù)已陸續(xù)轉(zhuǎn)型，而率先試水的大族激光也在2011年公告轉(zhuǎn)讓了持有的頤和養(yǎng)老股份，退出養(yǎng)老領(lǐng)域。

　　其中，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)問題、土地政策不明確等都是導(dǎo)致許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目經(jīng)營困難的重要原因。"但更重要的是，許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目都是"掛羊頭賣狗肉"，表面上打出養(yǎng)老概念，實際上玩的還是地產(chǎn)那套。"普親老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長唐文湘表示，養(yǎng)老住宅運營的關(guān)鍵是長期的全套護理等服務(wù)管理。現(xiàn)在出現(xiàn)的問題是，一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資方拿了政策優(yōu)惠后后續(xù)責(zé)任沒人擔(dān)負，自然要被市場淘汰。

　　在保險公司方面，目前運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目由于受到相關(guān)政策規(guī)定的限制，不能利用銷售養(yǎng)老地產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入，只能長期持有養(yǎng)老地產(chǎn)項目以租賃方式實現(xiàn)回報。此外，一些保險公司結(jié)合保單發(fā)展養(yǎng)老住宅預(yù)收模式，通過保險二次衍生產(chǎn)品做附加養(yǎng)老服務(wù)以推廣房產(chǎn)項目，這種模式發(fā)展前景更為業(yè)界看好。

　　"不同于房地產(chǎn)商單純的協(xié)議，保險保單由于具有法律效力而使養(yǎng)老住宅的使用權(quán)方面更有法律保障。"柳明鶴表示，"更重要的是，這種模式對于整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展有巨大推動作用，目前產(chǎn)業(yè)處在發(fā)展的初期，只有通過資本巨頭的帶頭突破，產(chǎn)業(yè)垂直上會加速帶動，橫向上也會加速整合，可以真正有效帶動整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展。"

　　缺乏經(jīng)驗、人才短缺等制約發(fā)展

　　對于大部分養(yǎng)老地產(chǎn)項目，入住率都是決定項目生死的核心因素，也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)實際經(jīng)營關(guān)注的焦點。

　　專家表示，因地域的不同，各地老年人的養(yǎng)老觀念和購買能力存在巨大差異，因此要求養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)在硬件設(shè)計、軟件設(shè)置、服務(wù)項目配置等方面都要根據(jù)不同的目標客戶群有所調(diào)整，養(yǎng)老地產(chǎn)投資應(yīng)特別注重定位的清晰、準確。

　　對此，柳明鶴說，養(yǎng)老地產(chǎn)的選址如果定位不準，在后期運營中就很難達到理想的結(jié)果。以北京為例，目前五環(huán)外的養(yǎng)老地產(chǎn)項目操作起來都很難，即使是在市區(qū)內(nèi)的項目也要綜合考慮周圍社區(qū)成熟程度、老年人密度、地段房租等多方面因素，"特別是早年在郊區(qū)追求大而全的養(yǎng)老地產(chǎn)最后日漸沉寂，多數(shù)都是因入住率太低。"

　　"實際上只要定位準確和用心經(jīng)營，入住率上去了，養(yǎng)老行業(yè)盈利并非難題，比如北京四環(huán)以內(nèi)的養(yǎng)老機構(gòu)現(xiàn)在基本都有盈利。"對于外界關(guān)注的盈利問題，柳明鶴表示，目前行業(yè)盈利率約在7%-9%，入住率高的甚至可以達到9%-13%，其中特別是中端定位，以及面對失能老人的養(yǎng)老機構(gòu)盈利能力相對更強。

　　"但對資本投資而言目前主要是行業(yè)模式還未明確，尚無可普遍復(fù)制的盈利模式，且資本還沒有合適的退出渠道。"業(yè)界人士表示，"因此除實力很強的資本巨頭外，其他一些想做快錢的資本，目前真正進入的可能性仍比較小。"

　　美國世紀橋投資集團總裁鄧偉表示，從地產(chǎn)金融角度來說，目前除了政府部門外還沒有什么機構(gòu)可以永久持有養(yǎng)老行業(yè)固定資產(chǎn)，因此只有大型國企或政府主導(dǎo)資金持有才可能介入養(yǎng)老地產(chǎn)，以在未來實現(xiàn)資產(chǎn)脫手，但由政府主導(dǎo)亦存在經(jīng)營效率問題，"對于短期內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展并不樂觀。"

　　專業(yè)護理人才短缺也是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的幾大關(guān)鍵因素之一。據(jù)了解，由于護理人員目前薪資待遇較低，工作強度較大，特別是老年護理員的工作招聘難度更是逐步加大。專家建議，只有在對專業(yè)護理員的培養(yǎng)、保障就業(yè)、收入福利等方面保障都到位后，才能保證系統(tǒng)實現(xiàn)良性循環(huán)。

　　對此，企業(yè)也已意識到未來可能面臨人才瓶頸，近期許多企業(yè)都已在加速布局，如開設(shè)專門的招生培訓(xùn)業(yè)務(wù)部門等，而高校方面近年來亦加快了相關(guān)學(xué)科建設(shè)步伐，如北京開放大學(xué)、天津中醫(yī)藥大學(xué)和多所地方高校都開設(shè)了養(yǎng)老護理專業(yè)或?qū)W院等。

　　另據(jù)了解，人保部已起草《關(guān)于進一步加強養(yǎng)老護理員職業(yè)技能培訓(xùn)和鑒定工作意見》，目前正在征求意見。面對全國專業(yè)護理員培訓(xùn)站和鑒定站相對不足的局面，相關(guān)解決方案也在醞釀中，未來有望通過福利彩票公益金等方面的支持，實現(xiàn)每個城市都有至少一個護理培訓(xùn)中心，以滿足行業(yè)發(fā)展對專業(yè)人員的需求。

　　目前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展遇到的瓶頸諸如缺乏成熟模式和專業(yè)人才，在社會發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)熱情高漲的狀況下將得到加快破解，到時養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展就會迎來高峰。

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