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北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長(zhǎng)兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長(zhǎng)
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國(guó)旅游報(bào)》、《農(nóng)民日?qǐng)?bào)》專欄作家
一、旅游地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)特征
從歷史發(fā)展歷程來說,國(guó)際旅游地產(chǎn)與市場(chǎng)需求同步發(fā)展,呈現(xiàn)循序漸進(jìn)的特征。日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逼迫旅游從業(yè)者不斷開辟市場(chǎng)藍(lán)海,因?yàn)榻裉斓穆糜蔚禺a(chǎn)開發(fā)模式早已脫離了早期簡(jiǎn)單的主題公園模式就可以吸引游客的時(shí)代,案例表明,成功的開發(fā)無一不是大手筆、大思路、高起點(diǎn)、高投入的結(jié)果。旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品推出能否符合市場(chǎng)需求,最終能否獲得持久地成功,必須是遵循一整套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的方法以及對(duì)國(guó)內(nèi)外旅游大勢(shì)的深刻認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上進(jìn)行研發(fā)、投資產(chǎn)生的。
關(guān)鍵詞:循序漸進(jìn);大手筆、大思路、高起點(diǎn)、高投入。
二、影響旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)、外部因素:
?。ㄒ唬┯绊懧糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的外部因素:
1、政府因素:從客觀角度講,當(dāng)?shù)卣恼邔?dǎo)向?qū)β糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的影響是直接而且是至關(guān)重要的;
2、客源因素:客源是否穩(wěn)定、客源充足是否足以支撐長(zhǎng)期的發(fā)展;
3、區(qū)位資源因素:區(qū)位資源是否具備唯一性、獨(dú)特性,對(duì)客戶是否具備長(zhǎng)效吸引性;
4、交通因素:交通配置條件對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展影響巨大。
?。ǘ┯绊懧糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展的內(nèi)部因素:
從開發(fā)和規(guī)劃方面看,旅游地產(chǎn)的發(fā)展容易遭遇以下來自內(nèi)部因素的挑戰(zhàn):
1、人才因素:
旅游地產(chǎn)開發(fā)必須深入到當(dāng)?shù)氐孛}文化,必須遵循文化發(fā)展的脈絡(luò)規(guī)律。搞文化必須有四大資源--文化資源、社會(huì)資源、資本資源、人才資源。現(xiàn)在市場(chǎng)上普遍缺乏精通旅游市場(chǎng)營(yíng)銷的專家型人才。
2、磁級(jí)性資源因素:
如何建立一個(gè)具有領(lǐng)軍效應(yīng)的抓手產(chǎn)品把整個(gè)旅游地產(chǎn)開發(fā)提升起來,是旅游地產(chǎn)能否成功的核心問題。對(duì)旅游核心磁級(jí)性資源的創(chuàng)建力不足,從而陷入同質(zhì)化、低層級(jí)的價(jià)格或者惡意競(jìng)爭(zhēng)中,是現(xiàn)在旅游地產(chǎn)開發(fā)面臨的普遍困境。
去過馬來西亞的人都會(huì)記住云頂。云頂是一個(gè)混雜馬來文化、埃及文化、歐洲文化、世界各地文化的大雜燴。"云頂?shù)谝怀?quot;被稱為小聯(lián)合國(guó),它匯集了多個(gè)全球著名景點(diǎn),如美國(guó)的環(huán)球步道、法國(guó)的香榭麗舍、意大利的威尼斯、英國(guó)的大本鐘等,可以讓游客在最短的時(shí)間內(nèi)體驗(yàn)環(huán)游世界的感覺。去那里的消費(fèi)者不會(huì)在乎文化來自于哪里,關(guān)鍵在于他們是否可以獲得體驗(yàn)新鮮感。
世界上最好的康體場(chǎng)所是瑞士靜港醫(yī)療中心。瑞士阿爾卑斯山脈優(yōu)越的大自然條件成就了一個(gè)世界級(jí)療養(yǎng)、棲息地,在這個(gè)基礎(chǔ)上瑞士人發(fā)明了羊胎素,成就了幾千年來人類希望青春永駐的夢(mèng)想。瑞士靜港醫(yī)療中心因此成為世界最著名的抗衰老中心。通過一個(gè)形象代言人--南非前總統(tǒng)曼德拉,他被關(guān)了27年后72歲出獄,經(jīng)過瑞士靜港醫(yī)療中心的抗衰老料理,曼德拉到90多歲還是很健康。瑞士靜港醫(yī)療中心從此蜚聲世界,成為無數(shù)富人趨之若鶩的天堂之地。
消費(fèi)者記住的永遠(yuǎn)是利益。對(duì)旅游核心磁級(jí)性資源的創(chuàng)建就是要把握旅游地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)部核心因素--為消費(fèi)者創(chuàng)造最切實(shí)的利益。
3、規(guī)劃測(cè)算與長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略能否緊密結(jié)合:
成功的旅游地產(chǎn)開發(fā)是復(fù)合性策劃思路的整合,準(zhǔn)確的客戶定位,歷史人文景觀資源的再挖掘都是內(nèi)部重點(diǎn)需要把握的因素。更為重要的是,規(guī)劃測(cè)算必須以立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略作為支撐,對(duì)開發(fā)資金流的長(zhǎng)短線部署必須考慮長(zhǎng)久而周詳。
三、旅游地產(chǎn)開發(fā)的前提性戰(zhàn)略思考:如何提升項(xiàng)目存活率
介入旅游地產(chǎn)開發(fā)前,必須先做出如下前提性戰(zhàn)略思考:從項(xiàng)目可研入手,如何提升項(xiàng)目存活率是關(guān)鍵。因此在前提性戰(zhàn)略思考中必須做好五個(gè)層面的設(shè)計(jì)。
?。ㄒ唬┰O(shè)計(jì)好規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制:
不要先考慮賺多少錢,首先考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。
(二)設(shè)計(jì)好退出機(jī)制:
設(shè)計(jì)好退出機(jī)制是意味著設(shè)計(jì)好開發(fā)的底線,有了安全保證才敢于投入。
?。ㄈ┰O(shè)計(jì)好競(jìng)爭(zhēng)模式:
必須創(chuàng)造超越整體市場(chǎng)的吸引力,旅游地產(chǎn)不是單級(jí)商業(yè)和單級(jí)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),是區(qū)域和區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng),是一個(gè)大整合的概念,才能獲得更高的利潤(rùn)。
?。ㄋ模┰O(shè)計(jì)好項(xiàng)目的運(yùn)作周期:
旅游地產(chǎn)必須具有領(lǐng)軍效應(yīng)的旅游抓手產(chǎn)品,項(xiàng)目定位應(yīng)該符合市場(chǎng)發(fā)展的需要。市場(chǎng)是有容量的,不要讓旅游資源形成供大與求的局面。旅游商業(yè)的利潤(rùn)是慢慢磨出來的,品牌需要時(shí)間沉淀形成市場(chǎng)認(rèn)知,因此制訂預(yù)期和合理的開發(fā)周期很重要。
?。ㄎ澹┰O(shè)計(jì)好預(yù)警系統(tǒng),
必須規(guī)劃好開發(fā)的現(xiàn)金流,階段性目標(biāo)設(shè)計(jì)很重要。
四、旅游地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)略規(guī)劃要點(diǎn):
對(duì)旅游地產(chǎn)的開發(fā),必須將總體規(guī)劃和開發(fā)愿景完美結(jié)合,在戰(zhàn)略規(guī)劃階段做出深層次的核心思考。總體規(guī)劃是一個(gè)地域綜合體內(nèi)旅游系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)方式的整體部署過程。旅游總體規(guī)劃要求從系統(tǒng)全局和整體出發(fā),著眼于旅游規(guī)劃對(duì)象的綜合整體優(yōu)化,正確處理旅游系統(tǒng)的復(fù)雜結(jié)構(gòu),從發(fā)展和立體的視角來考慮和處理問題。因此,旅游規(guī)劃必然要站在高屋建瓴的角度統(tǒng)籌全局,為旅游實(shí)現(xiàn)提供指導(dǎo)性的方針。通過精心研究,確定總體發(fā)展理念和戰(zhàn)略,確定景區(qū)品牌化提升和產(chǎn)品主題化開發(fā)的方向,為項(xiàng)目發(fā)展奠定基礎(chǔ)。深層次的核心思考需要將三大核心梳理清晰。
(一)引擎設(shè)計(jì):借鑒城市觸媒概念產(chǎn)生的立意
旅游地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)、不同品類產(chǎn)品具有不同的功能定位,但不是幾個(gè)產(chǎn)品的簡(jiǎn)單集合。做旅游地產(chǎn)一定要考慮長(zhǎng)期發(fā)展的火車頭是誰(shuí),選擇具有戰(zhàn)略性的功能、具有引擎功能的主題產(chǎn)品與各配套品類產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化組合,可以最大可能實(shí)現(xiàn)土地的高效利用,最大幅度提升項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。這里,具有引擎功能的主題產(chǎn)品可以借助"城市觸媒"(UrbanCatalysts)的概念。1989年,美國(guó)學(xué)者韋恩·奧圖(WayneAtton)和唐·洛干(DonnLogan)在《美國(guó)都市建筑--城市設(shè)計(jì)的觸媒》一書中提出了"城市觸媒"(UrbanCatalysts)的概念。"城市觸媒"是指城市化學(xué)連鎖反應(yīng),其中激發(fā)與維系城市發(fā)生化學(xué)反應(yīng)的"觸媒體"可能是一間旅館、一座購(gòu)物區(qū)或一個(gè)交通中心;也可能是博物館、戲院或設(shè)計(jì)過的開放空間;或者是小規(guī)模的、特別的實(shí)體,如一列廊柱或噴水池。城市觸媒的觸媒體主要是指建筑物。按照韋恩·奧圖和唐·洛干的說法,被稱之為觸媒的建筑,鼓舞建筑師、規(guī)劃者以及決策者去考慮個(gè)別開發(fā)在市政成長(zhǎng)與城市改革中所具有的連鎖反應(yīng)潛力,提倡以設(shè)計(jì)管制作為城市設(shè)計(jì)觸媒策略的一部分。一個(gè)具有良性觸媒作用的城市設(shè)計(jì)將會(huì)給城市發(fā)展帶來正面的推動(dòng)作用。城市觸媒并非單一的最終產(chǎn)品,而是一個(gè)可以刺激與引導(dǎo)后續(xù)開發(fā)的元素。旅游地產(chǎn)中具有引擎功能的主題產(chǎn)品與城市觸媒有非常類似的作用。
?。ǘ┙煌ㄒ?guī)劃:
旅游地產(chǎn)中,具有引擎功能的主題產(chǎn)品與各配套品類產(chǎn)品相互間必須以一個(gè)整體出現(xiàn),用完美的交通規(guī)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)所預(yù)期的整體感和融合感。
?。ㄈ┦找鎲栴}(臨界規(guī)模):
旅游地產(chǎn)的主要收益來自于可銷售部分的產(chǎn)品例如住宅類產(chǎn)品的銷售。旅游地產(chǎn)開發(fā)的首要策略是要解決界定好綜合開發(fā)不同品類產(chǎn)品的臨界規(guī)模問題。
五、旅游地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)
前文已經(jīng)探討,如何建立一個(gè)具有領(lǐng)軍效應(yīng)的抓手產(chǎn)品把整個(gè)旅游地產(chǎn)開發(fā)提升起來,是旅游地產(chǎn)能否成功的核心問題。對(duì)旅游核心磁級(jí)性資源的創(chuàng)建,是旅游地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要解決的核心。
撇除許多技術(shù)上的深入研討,旅游地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品設(shè)計(jì)要解決的核心可以歸納為:必須設(shè)計(jì)出具有引擎功能的主題化產(chǎn)品。
那么,如何評(píng)估具有引擎功能的主題化產(chǎn)品具備的市場(chǎng)價(jià)值?
如果借鑒國(guó)外的經(jīng)典案例,我們不難發(fā)現(xiàn)沒有想象到的東西就是戲劇性的東西,具備戲劇性的東西往往是最有價(jià)值的。例如所有的教堂都是磚瓦結(jié)構(gòu),美國(guó)加州水晶大教堂建了一個(gè)玻璃鋼架結(jié)構(gòu)的大教堂,非常具有標(biāo)志性價(jià)值。例如北京世貿(mào)天街模仿美國(guó)拉斯維加斯做了250米的LED天幕,以戲劇性的特色成為了CBD商區(qū)最具標(biāo)志性的建筑和街區(qū)。旅游地產(chǎn)成功的焦點(diǎn)是創(chuàng)造戲劇性,具有引擎功能的主題化產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)就是如何創(chuàng)造戲劇性。
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院
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