目前，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上基本形成了“房企系”、“保險(xiǎn)系”和“央企系”三足鼎立的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，三類企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資額已逾千億。

　　隨著中國(guó)人口老齡化速度的加快，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模也迅速擴(kuò)大，到2015年有望增加至4500億元。

　　面對(duì)如此大的一塊蛋糕，萬科、保利地產(chǎn)（行情,資金,股吧,問診）、遠(yuǎn)洋(論壇)地產(chǎn)等20余家房企，中國(guó)人壽（行情,資金,股吧,問診）、平安保險(xiǎn)、中國(guó)太保（行情,資金,股吧,問診）等保險(xiǎn)巨頭，以及中國(guó)石化（行情,資金,股吧,問診）和中國(guó)水電(論壇)（行情,資金,股吧,問診）等央企紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)。有關(guān)部門也在制訂國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)2013~2020年規(guī)劃，《關(guān)于進(jìn)一步加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》也正在提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議發(fā)布。一時(shí)間，養(yǎng)老地產(chǎn)成為炙手可熱的話題。

　　然而，盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策解決方案的缺失也成為養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)發(fā)展的掣肘。養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)夕陽工程是否能成為朝陽產(chǎn)業(yè)？在證券時(shí)報(bào)記者的采訪過程中，眾多業(yè)內(nèi)專家給出了肯定的答案。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)潛力巨大

　　“原先預(yù)測(cè)是到2015年中國(guó)老齡人才會(huì)超過2億，但現(xiàn)在老齡人已經(jīng)超過2億。”中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)老年住區(qū)委員會(huì)主任、國(guó)際(論壇)旅游地產(chǎn)專評(píng)委副主任委員朱中一認(rèn)為，國(guó)內(nèi)人口老齡化的趨勢(shì)已經(jīng)勢(shì)不可擋。“人口老齡化的規(guī)模、人口老齡化的步伐比我們預(yù)想的要快，這也給市場(chǎng)帶來了新的需求。”

　　朱中一表示，目前，已經(jīng)進(jìn)入老年人口快速發(fā)展期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2015年，中國(guó)老年人護(hù)理服務(wù)和生活照料潛在市場(chǎng)規(guī)模將超過4500億元，養(yǎng)老服務(wù)就業(yè)崗位將超過500萬個(gè)，未來市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的測(cè)算數(shù)據(jù)，到2015年，我國(guó)老齡人口結(jié)構(gòu)比將達(dá)到30%以上，其中，80歲老人占20%以上。

　　上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任顧建發(fā)也表示，目前我國(guó)養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重不足。根據(jù)測(cè)算，到2020年，我國(guó)戶籍人口中的1/3為老年人，但僅有10.2萬個(gè)床位，按照“9073”（亦即90%在家養(yǎng)老，7%在社區(qū)養(yǎng)老，3%進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）的規(guī)劃，即便是3%，社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也大概只能滿足2/3的老人進(jìn)養(yǎng)老院，市場(chǎng)上仍然有1/3的缺口。在這樣的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。

　　世聯(lián)地產(chǎn)（行情,資金,股吧,問診）戰(zhàn)略顧問事業(yè)部副總經(jīng)理?xiàng)钗谋箢A(yù)計(jì)，2025年~2040年，我國(guó)約有5000萬老年人需要通過專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來養(yǎng)老。按照目前每人每年5萬元的養(yǎng)老費(fèi)用計(jì)算，整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)值有2萬多億元。

　　朱中一透露，目前，有關(guān)部門正在制訂國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)2013~2020年規(guī)劃。而民政部會(huì)同發(fā)改委研究制定的《關(guān)于進(jìn)一步加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見》，也正在提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議發(fā)布。

　　房企險(xiǎn)企央企三足鼎立

　　目前，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上基本形成了“房企系”、“保險(xiǎn)系”和“央企系”三足鼎立的局面。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，三類企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的投資額已逾千億。

　　“房企系”以萬科、綠城、保利地產(chǎn)、聯(lián)想控股、香江國(guó)際、復(fù)星為代表，目前大大小小已有20余家房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。去年8月，萬科投資120億元在長(zhǎng)春打造占地100萬平方米的健康養(yǎng)老住宅社區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。目前萬科至少有4個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　保利地產(chǎn)已經(jīng)成立“保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司”，目前已經(jīng)運(yùn)行了7個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則在今年4月18日，與美國(guó)哥倫比亞太平洋（行情,資金,股吧,問診）公司合作的“椿萱茂·凱健”的項(xiàng)目，計(jì)劃建成一個(gè)近6000平方米的高級(jí)養(yǎng)老護(hù)理設(shè)施，為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目。

　　今年5月13日，由復(fù)星集團(tuán)與峰堡投資集團(tuán)合資設(shè)立的上海星堡老年服務(wù)有限公司在國(guó)內(nèi)首個(gè)綜合養(yǎng)老社區(qū)“星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)”正式開業(yè)。這也是復(fù)星集團(tuán)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超過三成的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。但令人擔(dān)心的是，地產(chǎn)商揮舞“養(yǎng)老”旗幟，究竟是概念炒作，還是只是作為拿地籌碼，最后入市的成品與配套設(shè)施能否滿足社區(qū)養(yǎng)老需求？

　　“保險(xiǎn)系”則是目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上的生力軍。自2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》后，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，到2012年底，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超500億元。

　　2012年6月，泰康人壽第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平區(qū)開工，在上海崇明島拿地建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目后，泰康人壽又在上海松江區(qū)簽訂土地開發(fā)協(xié)議，開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目。中國(guó)人壽首個(gè)養(yǎng)老基地國(guó)壽（廊坊）生態(tài)健康城于2011年11月在河北廊坊開工，計(jì)劃總投資100億，目前，中國(guó)人壽在全國(guó)范圍內(nèi)共有6個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地。

　　2012年9月，中國(guó)平安（行情,資金,股吧,問診）進(jìn)軍養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”啟動(dòng)，投資170億元。合眾人壽2012年11月，養(yǎng)老社區(qū)一期工程完成了封頂工作，樣板區(qū)竣工。太平保險(xiǎn)集團(tuán)則在上海投資建設(shè)首家高端養(yǎng)老社區(qū)“太平申仕國(guó)際養(yǎng)老社區(qū)”，并將參與其建成后的運(yùn)營(yíng)管理，預(yù)計(jì)總投資額20億元。此外，幸福人壽、陽光保險(xiǎn)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也直接或間接地參與了養(yǎng)老地產(chǎn)投資。

　　另一支在市場(chǎng)不可小覷的隊(duì)伍則是由大型企業(yè)主導(dǎo)的生態(tài)老年公寓(論壇)，其典型代表就是“中字頭”企業(yè)。

　　今年4月，中國(guó)石化斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項(xiàng)目。這個(gè)“天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心項(xiàng)目”，總投資80億元，總體規(guī)劃占地2000畝，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。

　　中國(guó)水電試水養(yǎng)老地產(chǎn)更是一鳴驚人。今年5月16日，中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司宣布聯(lián)手重慶（樓盤）任之投資公司，在重慶璧山投資80億元打造全國(guó)最大養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)稱，該項(xiàng)目將于今年下半年開工建設(shè)，3年內(nèi)投入運(yùn)營(yíng)，總面積3000畝，主要面向中高端養(yǎng)老市.

　　賣服務(wù)還是賣房子

　　賣房子還是賣服務(wù)？核心是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式的選擇。

　　從目前來看，大部分投身養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)盈利模式均是以長(zhǎng)期收租的方式回籠資金。不同在于，“房企系”多半采取會(huì)員費(fèi)+月租/服務(wù)費(fèi)的模式，而“保險(xiǎn)”系多半采取購買保單獲得入住資格+月租/服務(wù)費(fèi)的模式。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)在實(shí)際做的還是住宅地產(chǎn)。”朱中一表示，至于養(yǎng)老地產(chǎn)究竟是做服務(wù)還是做地產(chǎn)必須要厘清，否則會(huì)從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。

　　另一個(gè)極端就是眼下較為普遍的情形，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅建設(shè)基礎(chǔ)上，加上簡(jiǎn)易的無障礙設(shè)施和醫(yī)療機(jī)構(gòu)的配套，就成了“養(yǎng)老地產(chǎn)”。在目前已經(jīng)推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，大部分還是停留在這個(gè)層面。“養(yǎng)老地產(chǎn)”淪為炒作概念，以便為競(jìng)拍拿地、房屋售賣增加看點(diǎn)。

　　對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該完全是地產(chǎn)，涉及方面很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)直到日常起居呵護(hù)。老齡化產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益性，應(yīng)該在服務(wù)上多做文章，不只是房地產(chǎn)商賣房子那么簡(jiǎn)單。”

　　房地產(chǎn)企業(yè)豈會(huì)不知養(yǎng)老地產(chǎn)的題中真意？只是對(duì)身處住宅調(diào)控期，資金周轉(zhuǎn)不靈，被動(dòng)尋求多元經(jīng)營(yíng)的房企而言，“買地、開發(fā)、銷售”短期套現(xiàn)的高周轉(zhuǎn)模式，更適合“房企系”眼下的生存。而賣服務(wù)式的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)周期一般要7~10年。除了地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)還需要有醫(yī)療、護(hù)理、家政等前期投入，不僅成本偏高，且資金回籠速度明顯慢于“賣房子”的速度。保利安平·北京市和熹會(huì)老年公寓的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)需要30年才能收回成本。

　　朱中一則認(rèn)為，這與企業(yè)“被動(dòng)”進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域有關(guān)。“在住宅地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)就不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他領(lǐng)域，譬如去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、綜合體、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，結(jié)果導(dǎo)致在一些地區(qū)出現(xiàn)過剩，開發(fā)出來的項(xiàng)目難以消化。”

　　相比房企，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可采用兩種運(yùn)營(yíng)模式：其一，投保人具備入住養(yǎng)老社區(qū)資格，并繳納一定的月租或服務(wù)費(fèi)；其二，即通過實(shí)物租賃的方式來實(shí)現(xiàn)收益。前者把保險(xiǎn)、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起，將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)至30年左右，這也是險(xiǎn)企普遍接受的模式。

　　保險(xiǎn)企業(yè)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是不能“賣房子”的。因?yàn)?010年保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》規(guī)定，“不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開發(fā)和銷售住宅。”

　　與房地產(chǎn)企業(yè)截然不同，保險(xiǎn)公司追求長(zhǎng)期穩(wěn)定低風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。養(yǎng)老地產(chǎn)本身具備的出租率穩(wěn)定、回報(bào)穩(wěn)定的特性，恰與保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、流動(dòng)性需求相匹配。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目盈利模式的利潤(rùn)主要來自入住費(fèi)與配套的管理服務(wù)（諸如醫(yī)療、娛樂和護(hù)理服務(wù)），這就保證了穩(wěn)定的出租率和穩(wěn)定的回報(bào)率。

　　“長(zhǎng)期持有”的經(jīng)營(yíng)模式最大的好處是拉長(zhǎng)了壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。對(duì)此，泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳東升算了一筆賬：如果客戶入住率相對(duì)穩(wěn)定，達(dá)到90%以上，入住期限在8~10年，這相當(dāng)于一次性銷售了10年的期交保險(xiǎn)產(chǎn)品，可以將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)到20至30年。

      北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院
      網(wǎng)址：http://x1308.cn/ 
      地址：北京市海淀區(qū)花園路2號(hào) -1號(hào)樓（中關(guān)村數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)）
      電話：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com