在旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的大潮下，購房者的需求發(fā)生了哪些變化？重慶旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)如何？帶著這樣的問題，連日來，商報(bào)記者向業(yè)界尋找答案。

　　由投資屬性到"休閑剛需"

　　上周五，陳建川正在解放碑一售樓處咨詢?cè)谖渎∠膳劫彿康南嚓P(guān)事宜。他是一名大學(xué)老師，每年有三四個(gè)月的暑寒假，這是他想購買旅游地產(chǎn)的主要原因之一。

　　事實(shí)上，陳建川正代表著我市旅游地產(chǎn)的一個(gè)重要發(fā)展趨勢(shì)--當(dāng)很多人還認(rèn)為這適合用來投資時(shí)，旅游地產(chǎn)已變成剛需。

　　今年6月，重慶康聯(lián)機(jī)構(gòu)針對(duì)重慶人購買旅游地產(chǎn)的需求做了一個(gè)調(diào)查。根據(jù)業(yè)主使用旅游地產(chǎn)住宅的目的和時(shí)間，可以分為三類：以投資為主，主要用于出租或等待增值轉(zhuǎn)賣的資本型客戶占9.8%；單次使用時(shí)間不超過30天的自住型客戶占19.8%；單次使用時(shí)間超過30天的自住型客戶占比高達(dá)70.4%。

　　同一時(shí)間，重慶尚峰機(jī)構(gòu)針對(duì)旅游地產(chǎn)消費(fèi)的調(diào)研也顯示，53%的受訪者表示有購買旅游地產(chǎn)的需求，其中避暑度假需求占51%，養(yǎng)生和養(yǎng)老的需求占49%。"近兩年購買旅游地產(chǎn)的市民越來越多，自住型需求占了絕大多數(shù)。"重慶康聯(lián)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理丁吉超向商報(bào)記者表示。

　　"自用的比例高達(dá)80%,相對(duì)來說投資占比比較少。"美爾地產(chǎn)副總經(jīng)理張鳳革也這樣告訴商報(bào)記者，重慶人購買旅游地產(chǎn)的目的，已由傳統(tǒng)的純投資和中產(chǎn)生活方式轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)度假、養(yǎng)生、投資雙重需求。

　　丁吉超還表示，此前主要是高收入人群，而旅游地產(chǎn)也被視為奢侈消費(fèi)，現(xiàn)在正在往中等收入群體以及大眾消費(fèi)的趨勢(shì)發(fā)展。

　　需求膨脹下的市場(chǎng)對(duì)流

　　8月2日，商報(bào)記者親歷了一場(chǎng)旅游推介會(huì)。當(dāng)天，貴州六盤水第一次來渝做旅游推介，其宣傳口號(hào)為：中國(guó)涼都，夏季平均溫度不足20。不遠(yuǎn)的距離、卻有高達(dá)一倍的溫度差距，引起不少重慶市民的極大興趣。貴州六盤水市委宣傳部負(fù)責(zé)人向商報(bào)記者表示，六盤水距離重慶僅數(shù)百公里，由于涼都的名氣，近年來有越來越多的重慶人到六盤水購房置業(yè)、旅游度假。

　　六盤水正是重慶旅游地產(chǎn)市場(chǎng)外流的一個(gè)個(gè)案。事實(shí)上，越來越多的周邊和外地市縣，也將目光轉(zhuǎn)向重慶。湖北利川、云南麗江、貴州桐梓等地的旅游地產(chǎn)廣告在市內(nèi)的公交車、軌道交通上隨處可見。

　　而另一方面，重慶康聯(lián)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理丁吉超表示，旅游地產(chǎn)正在由此前重慶區(qū)縣的一些"熱區(qū)域"，比如武隆、南川、萬盛等，逐漸向距離較遠(yuǎn)的地方甚至周邊省份延展。

　　"過冬類的旅游地產(chǎn)在全國(guó)都流向海南，這是共識(shí)。但避暑類的地產(chǎn)，西南地區(qū)由于其特殊的山脈地形，重慶人的購買力基本局限在市內(nèi)的區(qū)縣，但隨著市場(chǎng)的膨脹，逐步向周邊省市縣市延伸。"力帆置業(yè)旗下公司--遵義潤(rùn)昇置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理單若超說，正是看到這一點(diǎn)，力帆置業(yè)在貴州婁山關(guān)開發(fā)旅游地產(chǎn)，總占地約1000畝，總投資20余億元，項(xiàng)目計(jì)劃于2014年面市。

　　顧客需求倒逼旅游地產(chǎn)細(xì)分

　　旅游地產(chǎn)在當(dāng)下是一種怎樣的發(fā)展歷程？中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁曾給出明確的答案：旅游地產(chǎn)的發(fā)展存在三個(gè)階段。

　　第一階段以旅游框架為主，地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)為一些觀光、度假酒店。第二階段則是大規(guī)模的人居地產(chǎn)與旅游景區(qū)結(jié)合，比如在景區(qū)周圍大量開發(fā)住宅。而第三階段是旅游景區(qū)與人居的充分融合。目前，中國(guó)的旅游地產(chǎn)仍處于第二階段。

　　美爾地產(chǎn)副總經(jīng)理張鳳革表示，此前購買旅游地產(chǎn)的市民可能僅僅是為了過冬和避暑，不過隨著生活水平的提高以及需求的變化，各地的旅游地產(chǎn)將呈細(xì)分趨勢(shì)。

　　首先，依據(jù)自身資源不同，自然各有特色。其次，根據(jù)需求的變化進(jìn)行不同定位。比如，養(yǎng)生養(yǎng)老，如金科的中華養(yǎng)生城，在7月的最后三天取得3天預(yù)購金1億元的成績(jī)；鄉(xiāng)村體驗(yàn)，比如南川的中海黎香湖，項(xiàng)目設(shè)有開心農(nóng)場(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)等，業(yè)主和游客可以體驗(yàn)農(nóng)耕生活；文化體驗(yàn)，比如黔東南的酉陽、黔江等可能會(huì)借少數(shù)民族文化打造旅游地產(chǎn)。

　　重慶康聯(lián)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理丁吉超則表示，細(xì)分一方面是為了迎合大眾不同口味的需求，另外一方面也是迫于"無奈"，因?yàn)橹貞c的旅游地產(chǎn)基本以避暑為主，而溫度真正理想的是仙女山，所以其他地方只好"另辟蹊徑"，現(xiàn)在有的地方發(fā)展旅游地產(chǎn)主打登山、打野豬、游樂活動(dòng)等，效果還不錯(cuò)。

　　地理論見

　　融資可轉(zhuǎn)向私募股權(quán)

　　旅游地產(chǎn)對(duì)資金的需求量大，回收周期相對(duì)普通住宅要長(zhǎng)很多。

　　"隨著越來越多的開發(fā)企業(yè)涉水這一領(lǐng)域，市場(chǎng)也面臨人才、資金以及企業(yè)本身的運(yùn)營(yíng)能力等問題。"重慶康聯(lián)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理丁吉超說，從目前涉水的重慶房企看，資金實(shí)力成為最大的考驗(yàn)。

　　恒盛旅游地產(chǎn)分析師陳卓說，開發(fā)企業(yè)的融資渠道無非是，銀行借貸、房地產(chǎn)投資信托基金、商業(yè)抵押擔(dān)保證券、信托融資、私募基金等。其中，私募基金是海外旅游地產(chǎn)普遍運(yùn)營(yíng)的融資渠道，很多旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商都持有地產(chǎn)專用投資私募基金。

　　陳卓表示，在海外占房企融資三分之一強(qiáng)的私募股權(quán)融資，在國(guó)內(nèi)處于剛剛起步階段，有巨大的成長(zhǎng)空間。

　　可以預(yù)見，在未來通過私募股權(quán)進(jìn)行融資將成為主旋律。

　　地理縱深

　　"分時(shí)度假"促進(jìn)市場(chǎng)釋放

　　據(jù)了解，在20世紀(jì)60年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的滑雪度假地首先以分時(shí)銷售的方式招攬客戶。20世紀(jì)70年代，美國(guó)引入分時(shí)度假概念。截至目前，美國(guó)目前已成為世界上分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，而分時(shí)度假已發(fā)展為年?duì)I業(yè)額150億美元的全球性產(chǎn)業(yè)。

　　"在我國(guó)，由于模式不夠成熟，分時(shí)度假常常和騙局扯上關(guān)系。"恒盛旅游地產(chǎn)分析師陳卓告訴商報(bào)記者，簡(jiǎn)言之，分時(shí)度假就是一套旅游公寓的使用權(quán)分成若干個(gè)周次，按10至40年甚至更長(zhǎng)的期限，以會(huì)員制的方式一次性出售給客戶，會(huì)員每年可免住7天。同時(shí)，可以和其他會(huì)員交換異地客房使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)低成本多地度假的目的。在我國(guó)才剛起步，其產(chǎn)品中的各方主體發(fā)展不平衡，全國(guó)可發(fā)展分時(shí)度假的產(chǎn)品有上千處，但專業(yè)的銷售商不到20家。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，分時(shí)度假有著最大的潛在市場(chǎng)，隨著法律法規(guī)和市場(chǎng)運(yùn)行的日益成熟和完善，這一模式對(duì)買房人和開發(fā)商來說，將會(huì)是一個(gè)雙贏。

　　重慶康聯(lián)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理丁吉超亦認(rèn)為，這一模式既可降低購房者的購買成本，又可體驗(yàn)不同的度假方式，滿足購房者的多樣化需求，從而更大地促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步釋放。

　　市內(nèi)開發(fā)企業(yè)和代理機(jī)構(gòu)也在逐步試水。來自隆鑫地產(chǎn)集團(tuán)的消息，目前正在打造一個(gè)平臺(tái)，屆時(shí)上線后，在武隆的業(yè)主和在豐都的業(yè)主，即可交換度假時(shí)間。

　　"在分時(shí)度假的基礎(chǔ)上，美爾推出了分權(quán)度假模式。"美爾地產(chǎn)副總經(jīng)理張鳳革說，只需花4.98萬認(rèn)購一份"分權(quán)度假"產(chǎn)品，便擁有物業(yè)1/10的產(chǎn)權(quán)；同時(shí)一年擁有28天免費(fèi)入住酒店的權(quán)利，可在購買物業(yè)項(xiàng)目入住或者在美爾全國(guó)的其他項(xiàng)目入住。

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