隨著中國(guó)社會(huì)老齡化程度不斷加深，養(yǎng)老地產(chǎn)早已被市場(chǎng)打上了"無限光明"的標(biāo)簽。由于養(yǎng)老地產(chǎn)在專業(yè)化及運(yùn)營(yíng)方面具有特殊的要求，盡管近五年已有不少房企試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但清晰的盈利模式仍未出現(xiàn)。至今，中國(guó)式養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式仍處在探索的

　　不好吃到嘴的蛋糕

　　按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上人口占總?cè)丝诘?%或者60歲以上人口占人口10%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。截至2011年末，我國(guó)內(nèi)地60歲以上老人已有1.85億，人口占比已達(dá)14%。相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，我國(guó)不僅已步入老齡化社會(huì)，且這一程度還在不斷加速。

　　相對(duì)于正在膨脹的養(yǎng)老需求，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)顯得相對(duì)滯后。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)已喊了四五年，但目前還未有真正成功的典型項(xiàng)目，多數(shù)僅僅是將有養(yǎng)老概念的房子建了起來。以深圳周邊的惠東地區(qū)、南沙地區(qū)為例，養(yǎng)生、休閑、度假為概念的項(xiàng)目眾多，但配套的服務(wù)體系（如醫(yī)療、健康養(yǎng)生功能項(xiàng)目、常規(guī)服務(wù)等）并未建立起來，整個(gè)操作模式還是以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式為主。

　　世聯(lián)地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)李亞南總結(jié)，目前試水養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商不少，但開發(fā)模式還處于探索階段。地產(chǎn)商開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目存在四個(gè)痛點(diǎn)亟待解決。"一是模糊而想當(dāng)然的市場(chǎng)。項(xiàng)目是面對(duì)高端健康老人，高端自理老人，還是需要護(hù)理的老人？老人的支付力如何？二是盈利的困擾。養(yǎng)老項(xiàng)目土地的特殊性常致產(chǎn)權(quán)不能銷售，非產(chǎn)權(quán)交易如何實(shí)現(xiàn)盈利？三是如何銷售的問題，誰來埋單？老人還是子女？四是如何持續(xù)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該提供哪些服務(wù)內(nèi)容？"

　　世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查顯示，老人的支付意愿與所提供的康復(fù)、醫(yī)療服務(wù)內(nèi)容正相關(guān)。50%以上的健康老人每月最多愿意花4000元～6000元為基礎(chǔ)生活照料買單，另一半老人表示只有身體需要專業(yè)護(hù)理時(shí)才會(huì)以較高的價(jià)格入住老年公寓；僅有少數(shù)身體某些機(jī)能喪失或有慢性病的老人愿為健康維持或身體康復(fù)的相關(guān)服務(wù)支付更高的價(jià)格。

　　李亞南表示，"未富先老"、"未老先衰"是中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的八字真相。"未富先老"意味著老人的支付力有限，老人選擇養(yǎng)老項(xiàng)目是一種精打細(xì)算和消費(fèi)理性的方式，因此，怎么降低支付門檻、創(chuàng)新支付方式是養(yǎng)老項(xiàng)目普遍待解的課題。"未老先衰"則意味著老人的身體健康維持、康復(fù)、治療等需求是真正的剛性需求。如果不能夠給他提供跟醫(yī)療相關(guān)的服務(wù)的話，他就不買單，而且他不能付高價(jià)，這是市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)。

　　美日模式難復(fù)制

　　養(yǎng)老的中國(guó)特色之路究竟該怎樣走？調(diào)查顯示，服務(wù)、醫(yī)療和費(fèi)用是老人最關(guān)注的三個(gè)因素。對(duì)于環(huán)境來講，老人對(duì)于物業(yè)本身的功能和面積要求不高，對(duì)檔次、裝修、功能面積的要求也不高，但是對(duì)居住的便利性、文化功能還有休閑的空間要求很高。在收費(fèi)模式上，大部分老人對(duì)于月租金的承受能力相對(duì)有限，而且押金也不能收特別高。

　　李亞南介紹了三種可供探討的開發(fā)模式：

　　第一種叫做隔代親情社區(qū)的模式。這個(gè)模式適合放在城市的邊緣區(qū)位，比如城市公交系統(tǒng)端頭站點(diǎn)。這種社區(qū)銷售和持有的物業(yè)大致在7:3比例，這樣來保證開發(fā)資金不斷流。同時(shí)年輕人和健康老人可以混住。核心配備要有幼兒園、親子樂園、老年人活動(dòng)中心等基礎(chǔ)設(shè)施，可以成為一個(gè)適老化的大生活社區(qū)。

　　第二個(gè)模式針對(duì)自理老人和護(hù)理老人群體，叫做會(huì)員制的醫(yī)養(yǎng)綜合體模式。這類養(yǎng)老項(xiàng)目地塊需要直接受醫(yī)療機(jī)構(gòu)和城市生活配套資源輻射，規(guī)模不宜大，一般是在200畝以內(nèi)，項(xiàng)目不能銷售產(chǎn)權(quán)，全部持有，采取分等級(jí)的會(huì)員制的盈利模式。目前此類項(xiàng)目國(guó)內(nèi)已有一些實(shí)踐案例，如上海親和源老年社區(qū)、北京太陽城水岸香舍、天津?qū)氎嬖粕兼?zhèn)等。

　　第三種模式叫做養(yǎng)生的目的地模式。這種項(xiàng)目因?yàn)榫嚯x城市比較遠(yuǎn)，所以必須要打造非常有吸引力的核心設(shè)施。這種核心設(shè)施加上物業(yè)銷售或者是會(huì)員銷售可以作為盈利方式，而且針對(duì)的客戶主要是高保健意識(shí)的中高端家庭。

　　據(jù)了解，國(guó)內(nèi)大部分開發(fā)企業(yè)傾向于學(xué)習(xí)美國(guó)和日本模式。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)已由投資商、建筑商、運(yùn)營(yíng)商形成了一個(gè)完整的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化體系，各環(huán)節(jié)專業(yè)分工實(shí)現(xiàn)了高效低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作，核心是借助成熟的市場(chǎng)化運(yùn)作模式解決養(yǎng)老問題。而國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)全鏈條由地產(chǎn)商獨(dú)立整合資源完成，所以，中國(guó)目前難復(fù)制美國(guó)模式。日本養(yǎng)老模式借助高福利養(yǎng)老政策和低融資成本推動(dòng)市場(chǎng)迅速做大，具有小型化、持有化、精品化特征，國(guó)內(nèi)的政策環(huán)境和融資環(huán)境與日本尚有明顯差異，目前亦難復(fù)制日本模式。

　　臺(tái)灣恒安照護(hù)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡世賢認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)承載了更多的社會(huì)責(zé)任屬性，使得其與純商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)、保險(xiǎn)、金融等產(chǎn)業(yè)不同，它沒有退出機(jī)制，同時(shí)因中西文化的差異，美國(guó)日本等海外養(yǎng)老模式及理論難以在中國(guó)復(fù)制實(shí)行。"比如在文化上，中華文化遵從儒家思想，有有土斯有財(cái)、儲(chǔ)蓄、留遺產(chǎn)給子女等觀念和傳統(tǒng)，這些風(fēng)俗、價(jià)值觀、習(xí)慣等和西方國(guó)家均有很大差別，所以照顧模式必須考慮到中華文化的特性。"

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