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北京山合水易機(jī)構(gòu) 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院 院長
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報(bào)》、《農(nóng)民日報(bào)》專欄作家
在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與房企轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中,旅游產(chǎn)業(yè)及旅游地產(chǎn)面臨新的發(fā)展機(jī)會。
具體而言,在"新型城鎮(zhèn)化"的過程中,伴隨著城鎮(zhèn)化深度加深,將有效刺激和引導(dǎo)農(nóng)村居民旅游消費(fèi)習(xí)慣以及消費(fèi)模式向城鎮(zhèn)居民的過渡和轉(zhuǎn)型,這對于中國旅游業(yè)起到自上而下的積極催化效應(yīng),旅游行業(yè)將大幅受益,反過來,這將促使具有自然資源、人文資源的城鎮(zhèn)和地區(qū)的旅游地產(chǎn)再度成為市場關(guān)注的焦點(diǎn),伴隨著城鎮(zhèn)化深度加深,這些旅游地產(chǎn)也會帶來新的發(fā)展機(jī)會。
這使得不少開發(fā)企業(yè)開始布局旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,旅游地產(chǎn)市場圈地運(yùn)動興起。
對于熱衷于"圈地"的企業(yè)來講,由于土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能,旅游資源的稀缺性,在新的市場機(jī)會的面前,各類投資主體當(dāng)然也不可避免利用旅游地產(chǎn)名義進(jìn)行"圈地運(yùn)動",從而實(shí)現(xiàn)土地本身的增值。對于開發(fā)企業(yè)來講,當(dāng)前市場基本面趨好,資金面有所好轉(zhuǎn)不再緊張,此時,通過拿地進(jìn)行戰(zhàn)略布局,謀求中長期戰(zhàn)略已成為當(dāng)前開發(fā)企業(yè)的策略。
但是,旅游地產(chǎn)市場"圈地運(yùn)動"顯得多少有些浮躁,在旅游地產(chǎn)市場發(fā)展火爆背后也多少有些擔(dān)憂。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,具體表現(xiàn)在:
房企將旅游地產(chǎn)當(dāng)做企業(yè)的拿地模式,所開發(fā)的項(xiàng)目以銷售回籠資金為主導(dǎo),而對于旅游資源整理、配套的關(guān)注度較低,把旅游地產(chǎn)當(dāng)做普通商品住宅來操作;即使開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目當(dāng)中興建了會所、商業(yè)街等配套,但是由于人氣不足導(dǎo)致這些商業(yè)配套設(shè)施虧損嚴(yán)重,沒有辦法實(shí)現(xiàn)其租金收益,短期內(nèi)來看,旅游地產(chǎn)的中小投資者還會吃盡配套跟不上的苦頭;從升值空間的角度來看,海南、云南、山東等地旅游地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷幾番炒作,旅游度假相關(guān)產(chǎn)品的價格已經(jīng)表現(xiàn)虛高,此時,盡管有一定的投資回報(bào)收益,但是,如果投資客想出售套現(xiàn)卻很難,主要是由于旅游度假產(chǎn)品二手市場尚不成熟,這些產(chǎn)品還難以有實(shí)際的度假、養(yǎng)生等這方面的功能,導(dǎo)致接盤的人較少;此外,從投資回報(bào)空間來看,商業(yè)配套、旅游資源短期內(nèi)整理不好等等都會影響到投資客的投資回報(bào)收益的實(shí)現(xiàn);開發(fā)企業(yè)內(nèi)部缺乏合適的旅游地產(chǎn)經(jīng)營管理人才,導(dǎo)致企業(yè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目招商[簡介最新動態(tài)]、運(yùn)營上心有余力而不足。
那么,旅游地產(chǎn)能否成為房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,對于轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)的房企來說,決策者要充分考慮公司如何以傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)板塊與旅游地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū),"兩條腿"走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險。同時,其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資旅游地產(chǎn)等其他板塊的資金互動,并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ),這將成為投資者降低市場風(fēng)險和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。
因此,旅游地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)不能只重視短期內(nèi)現(xiàn)金流的回籠,還更應(yīng)該注重旅游資源的整理與升級、配套環(huán)境的改善、商業(yè)氛圍的營造等持續(xù)經(jīng)營能力的培養(yǎng)。只有這樣,開發(fā)企業(yè)才能在未來實(shí)現(xiàn)中長期現(xiàn)金流的收益,反哺公司內(nèi)部傳統(tǒng)住宅板塊或其他業(yè)務(wù)的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)部現(xiàn)金流的良性互動。
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