業(yè)內(nèi)知名投資人張羽沖對記者說，"我現(xiàn)在已經(jīng)不在海南投資房產(chǎn)了。"張羽沖指的是，在海南投資的房產(chǎn)變現(xiàn)能力很差，短時間內(nèi)很難收到回報。

　　張羽沖的感受并非個案。據(jù)《搜狐焦點2013年海南旅居市場調(diào)研報告》顯示，目前海南置業(yè)群體中，41%是為了度假，31%是為了養(yǎng)老，25%屬于常住，僅有3%為投資。

　　旅游地產(chǎn)正逐漸褪去投資外衣而回歸度假本原。

　　投資光環(huán)褪去

　　在一場關于旅游地產(chǎn)的論壇上，世茂集團助理總裁兼營銷總經(jīng)理蔡雪梅與今典集團董事長張寶全發(fā)生了激烈的討論。

　　在蔡雪梅看來，旅游地產(chǎn)是對人的生命質(zhì)量以及整個生活品質(zhì)的投資，人生沒有任何一種投資的價值會高于自己對于生命質(zhì)量和生活品質(zhì)的投資。鑒于此，購置旅游地產(chǎn)，無需考慮投資價值。但在張寶全看來，這是一個偽命題。他認為，大部分購置旅游地產(chǎn)都是從投資價值出發(fā)，因為居住需求很低。

　　爭論并沒有最終的答案。市場給出的信號則是，缺少投資支撐的旅游地產(chǎn)，還在巨大供應量的泥潭里艱難爬行。

　　旅游地產(chǎn)競爭白熱化的重要表現(xiàn)是，價格戰(zhàn)已從局部降價轉為全面降價，并紛紛北上拉客。據(jù)CRIC對海南五大主要城市的監(jiān)測顯示，在供應量同比增幅達63.11%的背景下，海南樓市以價換量，價跌量漲趨勢明顯。其他地區(qū)旅游地產(chǎn)也是如此。

　　價格戰(zhàn)是想激發(fā)一批度假剛需的購房需求，但并非所有項目都有吸引力。億翰智庫董事長陳嘯天指出，"度假剛需"本身就是個偽命題，度假不可能是剛需，旅游地產(chǎn)是作為改善投資性需求出現(xiàn)的，而海南等城市透支了這個概念。

　　蜂擁圈地的沖動

　　旅游地產(chǎn)惡性競爭，是開發(fā)商大規(guī)模圈地后的結果。

　　據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，目前全國2259個旅游地產(chǎn)項目，分布在85個城市和地區(qū)，其中海南占據(jù)半壁江山。這些項目分屬1629個開發(fā)商，其中萬科最多，達到18個。

　　然而，圈地沖動并未停止。海南正由沿海開發(fā)逐漸轉向內(nèi)陸，保亭等城市還存在超前開發(fā)的現(xiàn)象。華遠地產(chǎn)董事長任志強在"亞龍灣西山渡項目發(fā)布會"上稱，旅游地產(chǎn)的發(fā)展空間有限。因為旅游地產(chǎn)在任何一個國家占比都很小，最高占比7%，全球平均僅為5%。

　　綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在接受記者采訪時稱，這兩年旅游地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)，供需關系明顯不平衡。"主要體現(xiàn)在兩個方面：結構性失衡和產(chǎn)品銷售失衡。像海景房，可能就1萬個需求量，卻有3萬個供應量。"

　　王志綱工作室的王振宇認為，目前整個旅游地產(chǎn)業(yè)正處在無序的階段，出現(xiàn)了一些泡沫，需要重新洗牌，淘汰一些企業(yè)，留下優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商。

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長朱中一在"金泰·南燕灣全國新聞發(fā)布會暨南燕灣麗思卡爾頓酒店簽約儀式"上稱，海南的目標是2020年建成國際旅游島，還需要十幾年打造。但前幾年開發(fā)商的進度都比較快，導致市場供大于求。

　　危險的投資

　　海南隨處可見的現(xiàn)象是，高檔住宅小區(qū)林立，卻鮮有居民出入，大量商鋪長期空置。正如典·紅樹林全國營銷總監(jiān)齊志輝對本報記者說，很多旅游地產(chǎn)項目，因長期空置、無人打理而成為沉默的資產(chǎn)。

　　德安杰環(huán)球顧問北京公司總經(jīng)理王晟認為，大部分旅游地產(chǎn)沒有旅游生活圈概念，配套設施不完善，容易形成"鬼城"。多數(shù)人是沖著投資屬性去購買旅游地產(chǎn)，所謂"度假剛需"的"度假"概念，被過度營銷了。

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