四川的養(yǎng)老地產(chǎn)市場被認(rèn)為是樓市中的"藍(lán)海"，多家企業(yè)紛紛涌入并開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而且四川養(yǎng)老服務(wù)具有較大的市場潛力。四川省建筑設(shè)計(jì)研究院副院長、總建筑師徐衛(wèi)針對(duì)目前尚在探索階段的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，提出了"養(yǎng)老地產(chǎn)需要理性漸進(jìn)的增長，警惕出現(xiàn)爆發(fā)性增長"的觀點(diǎn)。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬第2.5產(chǎn)業(yè)的新型產(chǎn)業(yè)

　　三年前，四川省建筑設(shè)計(jì)研究院成立了養(yǎng)老研究小組，專門針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)研發(fā)。

　　作為國內(nèi)養(yǎng)老建筑研發(fā)的先行者，目前四川省建筑設(shè)計(jì)研究院已完成和正在建設(shè)的真正養(yǎng)老項(xiàng)目有15個(gè)，徐衛(wèi)作為四川省建筑設(shè)計(jì)研究院養(yǎng)老業(yè)務(wù)研發(fā)總負(fù)責(zé)人，對(duì)四川養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展有著自身的看法和觀點(diǎn)。

　　在四川省建筑設(shè)計(jì)研究院副院長、總建筑師徐衛(wèi)看來，養(yǎng)老地產(chǎn)被很多企業(yè)視為地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型吸收養(yǎng)老的一種方式，是隨之所形成的一種新型地產(chǎn)項(xiàng)目，更多的是市場上的一種統(tǒng)稱，并不是十分科學(xué)。"從國家層面和設(shè)計(jì)企業(yè)的技術(shù)角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)更應(yīng)該叫養(yǎng)老建筑或養(yǎng)老住宅產(chǎn)品，包括配套的養(yǎng)老設(shè)施。"

　　缺乏嚴(yán)格界定的養(yǎng)老地產(chǎn)市場，被部分業(yè)內(nèi)人士稱之為"粗放式"增長。"養(yǎng)老地產(chǎn)變成了開發(fā)商的拿地工具"，從目前四川養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，仍處于試水階段，存在著諸多不足。

　　老年人口，是養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)群體，針對(duì)對(duì)象的特殊性也決定了養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)和住宅有著完全不同的特點(diǎn)。

　　"項(xiàng)目所處的環(huán)境不同，不僅要求有氣候、光照、綠化、生態(tài)等較好的自然環(huán)境，同時(shí)也要求醫(yī)療、交通、社區(qū)等配套設(shè)施完備的社會(huì)環(huán)境。而且在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要充分考慮老年人生理、心理特征和實(shí)際需要，國家有著一系列的相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。"徐衛(wèi)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)說道。

　　養(yǎng)老項(xiàng)目后期的運(yùn)營服務(wù)，往往成為判定整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)成功與否的關(guān)鍵。從硬性的養(yǎng)老設(shè)備使用、裝修開始，直到專業(yè)化的護(hù)理配套服務(wù)，以養(yǎng)老地產(chǎn)為核心，前后延伸形成了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。徐衛(wèi)認(rèn)為"養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的特殊性，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅有養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老設(shè)備制造方面的屬性，更需要養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)業(yè)的支撐，因此它是屬于2.5產(chǎn)業(yè)的一種新型產(chǎn)業(yè)。"

　　四川養(yǎng)老地產(chǎn)市場并不成熟

　　"少不入蜀，老不離川"，四川因優(yōu)越的自然氣候環(huán)境和休閑舒適的生活氛圍，自古便是養(yǎng)老的理想場所。

　　多家房企（機(jī)構(gòu)）已開始試水四川養(yǎng)老市場，但從市場發(fā)展階段來看，"四川養(yǎng)老市場仍然處于摸著石頭過河的階段，還存在著眾多的不足。"與全國養(yǎng)老地產(chǎn)市場的處境相同，四川和成都的地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)營模式，土地政策方面等都還處在探索之中。

　　人口老齡化的速度在加快，但目前國內(nèi)還處于應(yīng)付社會(huì)老齡化問題的初級(jí)階段，養(yǎng)老項(xiàng)目只是為了安排老人養(yǎng)老而修建，而成熟的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是以老年人為核心，提供介入式的養(yǎng)老支持。

　　不容無視的事實(shí)是，目前中國社會(huì)存在未富先老的現(xiàn)象。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，人均可支配收入達(dá)到3000美元以上，而且社會(huì)保障體系完善時(shí)，老年人會(huì)成為老年住宅的消費(fèi)主體。但目前國內(nèi)社會(huì)保障體系不完善，人均可支配收入也尚未達(dá)到3000美元，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展受到了局限。

　　截止目前，鼓勵(lì)支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)文件共出臺(tái)了10個(gè)，但國家扶持優(yōu)惠政策的落地執(zhí)行措施還存在不明確問題。徐衛(wèi)說道，"尤其是養(yǎng)老項(xiàng)目用地、養(yǎng)老如何與醫(yī)療保險(xiǎn)相結(jié)合等關(guān)鍵問題沒有明確的執(zhí)行措施，導(dǎo)致眾多企業(yè)都是持觀望態(tài)度。"

　　此外，養(yǎng)老地產(chǎn)的主體并不在地產(chǎn)，而是有關(guān)養(yǎng)老的各種配套設(shè)施，比如老年護(hù)理、老齡服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)等，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心和項(xiàng)目盈利的主要來源。而在徐衛(wèi)看來，"目前企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)科學(xué)、合理、成功的運(yùn)營模式都還處在探索中，都在尋找一種復(fù)合市場規(guī)律和社會(huì)實(shí)際的運(yùn)營模式。"

　　"并不成熟的市場條件，使得四川目前還不存在真正意義上已經(jīng)建成的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。"徐衛(wèi)說。

　　潛力巨大但應(yīng)理性漸進(jìn)增長

　　盡管四川養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展還在初級(jí)階段，但徐衛(wèi)對(duì)市場的前景持樂觀態(tài)度，認(rèn)為"四川市場有著較大的潛力"。

　　在第六次全國人口普查中，四川省常住人口中，60歲及以上老年人口達(dá)1311萬，占總?cè)丝诘?6.3%，高出全國平均水平3.04%，預(yù)計(jì)到2015年末老年人口將達(dá)到1600萬，約占總?cè)丝诘?9%。

　　截止2011年末，四川省60歲及以上老齡人口占常住人口總數(shù)的17.52%，高出全國平均水平約4個(gè)百分點(diǎn)，老齡化程度位居全國第二。同時(shí)，四川的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)滯后，供應(yīng)不足，距離國家"十二五"養(yǎng)老服務(wù)建設(shè)目標(biāo)還有較大差距，養(yǎng)老地產(chǎn)市場的需求旺盛。

　　根據(jù)徐衛(wèi)介紹，四川民政部門在國家養(yǎng)老政策落實(shí)執(zhí)行、配套資源的支持力度等方面，都開展了大量工作。《成都市人民政府關(guān)于推進(jìn)我市城鄉(xiāng)老齡事業(yè)發(fā)展的意見》、成都市人民政府辦公廳關(guān)于加快我市老齡服務(wù)社會(huì)化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的意見》等相關(guān)政策相繼出臺(tái)，利好的政策條件將推動(dòng)四川養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　此外，各種社會(huì)力量積極參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，四川的本土企業(yè)也在養(yǎng)老方面開展了一些具體項(xiàng)目的運(yùn)營實(shí)踐，推動(dòng)著四川養(yǎng)老住宅產(chǎn)品的建設(shè)。

　　但同時(shí)，徐衛(wèi)強(qiáng)調(diào)，"養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要后期專業(yè)化護(hù)理服務(wù)的持續(xù)支撐，是一個(gè)綜合的過程，社會(huì)各方應(yīng)該形成共識(shí)，讓養(yǎng)老地產(chǎn)理性漸進(jìn)的發(fā)展，警惕集中爆發(fā)增長，養(yǎng)老住宅產(chǎn)品需要慢慢發(fā)展并探索出成熟的發(fā)展模式"。

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