過去的數(shù)年間，旅游地產(chǎn)項目在全國的很多區(qū)域都呈蓬勃發(fā)展的良好態(tài)勢，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都進入到了旅游地產(chǎn)的投資和開發(fā)的熱潮中來，可謂是一上來的勢頭非常好。經(jīng)過這幾年的發(fā)展，又到了一個繼續(xù)深化的關(guān)鍵時刻。深化的方向?qū)α?，措施對了，策略對了，可能我們的這個行業(yè)會迎來黃金的十年。

　　投資趨勢：遷移潮帶來的旅游地產(chǎn)機會

　　面向2014年乃至21世紀中期和后期，我們該如何思考這個行業(yè)。我認為第一個問題就要從房地產(chǎn)行業(yè)投資的趨勢談起。未來房地產(chǎn)行業(yè)投什么?這個問題不想清楚，旅游地產(chǎn)在整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局就不會清楚，當你面對無數(shù)個產(chǎn)品可以進行投資的時候，你就會錯失方向。

　　未來投什么?

　　第一，住宅。我認為未來的3至5年，仍然是住宅房地產(chǎn)發(fā)展的重要機遇期。其中理由不言而喻。

　　第二，城市綜合體。過去的10年是城市綜合體大力發(fā)展的10年，但未來，城市綜合體將成為一片紅海。原因是城市綜合體是和整個城市的發(fā)展緊密結(jié)合在一起的，過去的10年絕大多數(shù)城市的框架都已拉開，格局正在初步形成，一些超大城市還會形成若干個社區(qū)商業(yè)中心，副中心等等，但大多數(shù)的2-4線城市，可能只有一個市級商業(yè)中心，一個副中心，加一些社區(qū)商業(yè)，這樣的格局已經(jīng)或正在形成，這些商業(yè)中心中絕大多數(shù)都是靠城市綜合體發(fā)展起來的。未來，我們城市綜合體發(fā)展的空間正在變得有限，突出表現(xiàn)的是一些城市商業(yè)體量迅速擴張，消化周期拉長，同質(zhì)化現(xiàn)象普遍存在。

　　第三，休閑旅游度假地產(chǎn)。我認為，方興未艾，潛力巨大。一是旅游地產(chǎn)的發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。經(jīng)歷過住宅，商業(yè)，城市綜合體，其本質(zhì)屬于傳統(tǒng)地產(chǎn)。傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)過近20年的發(fā)展，需要創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，所以新的主題地產(chǎn)現(xiàn)是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，而旅游地產(chǎn)將是最重要的主題地產(chǎn)之一，從現(xiàn)在到未來，我們將迎來旅游地產(chǎn)時代，這是一個不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢和大格局。二是旅游地產(chǎn)是生活方式的升級。旅游度假產(chǎn)業(yè)是我們國家大力發(fā)展的重點產(chǎn)業(yè)，也符合消費升級這樣的大趨勢，旅游度假不僅僅是消費產(chǎn)品的升級，更重要的是生活方式的升級，而生活方式的升級比起消費品的升級更具有持久性。深層次原因還有很多，限于篇幅我就不展開了。

　　思考旅游地產(chǎn)這個行業(yè)，我們還可以有另外一個視角，那就是環(huán)境所造成的遷移和遷居。過去，中國人因為戶籍概念以及長期所形成的大城市福利等因素，造成人們在城市之間的遷徙很少，特別是大城市的人們要離開所在的城市還是比較少的。但由于最近幾年，全國很多城市的霧霾，異常氣候等問題已經(jīng)給人們的生產(chǎn)和生活方式帶來極大的考驗。

　　我個人估計，在未來的5-10年間，中國的大城市將迎來一撥遷移和遷居的熱潮。

　　未來的遷移和遷居會呈現(xiàn)出和以往不同的特點：

　　一是工作還在原來城市，而生活和家庭可能趨向于那些環(huán)境好的區(qū)域和城市。

　　二是工作、生活和家庭都同步實現(xiàn)遷移，那些環(huán)境好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較好的區(qū)域和城市將在未來的時間里迎來重大的發(fā)展機遇。

　　三是需要從全球區(qū)域看我們的遷移和遷居。從這個視角去思考旅游地產(chǎn)，我們會發(fā)現(xiàn)第一、第二居所正在融合和模糊，原來旅游地產(chǎn)產(chǎn)品是作為生活方式的有效補充進而會演化為生活中的不可或缺的一部分。這是一個大的趨勢。

　　評估模式：精準掌握消費者

　　先說一下現(xiàn)狀?？傮w來看，旅游地產(chǎn)有以下特點值得關(guān)注：

　　1、總體供應(yīng)量很大。特別是在一些重點區(qū)域，比如海南，云南，四川，山東，環(huán)渤海等，但真正成功的旅游地產(chǎn)項目目前來看還不太多；

　　2、呈現(xiàn)一窩蜂的情況。不僅僅是全國性的旅游目的地開發(fā)旅游地產(chǎn)，主要中心城市開始開發(fā)旅游地產(chǎn)，連一些三線、四線城市都開始搞旅游地產(chǎn)；

　　3、創(chuàng)新乏力，同質(zhì)化現(xiàn)象明顯。突出表現(xiàn)在旅游資源的整合不夠，標志性資源引入不夠，差異化不明顯，一些項目出現(xiàn)建設(shè)規(guī)模和所在城市發(fā)展不經(jīng)濟，不可持續(xù)發(fā)展。

　　如果說過去十年是旅游地產(chǎn)的跑馬圈地時代，站在今天的時候，我們需要迎接新旅游地產(chǎn)時代的到來。

　　深入思考旅游地產(chǎn)，第一個思考模式的重大轉(zhuǎn)變就是我們要從過去的先思考產(chǎn)品，到"以終為始"，從思考需求入手，去思考我們整個行業(yè)的發(fā)展。

　　在營銷學上，需求等于市場。這里多說一句，我們?yōu)槭裁搓P(guān)注電商和商業(yè)地產(chǎn)之間的競爭，并且如臨大敵?我曾經(jīng)在幾個場合都講過這個問題，電商的本質(zhì)是數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)背后是消費者，是需求。電商之所以給我們帶來如此大的壓力，歸根到底，就是他精準的掌握了消費者。

　　未來的地產(chǎn)競爭，未來的旅游地產(chǎn)的競爭，誰掌握了消費者，誰就能在這場競爭中獲勝?？梢赃@么說，需求決定旅游地產(chǎn)的未來。

　　從需求看旅游地產(chǎn)：

　　第一個重大的問題就是"兩個市場"的問題。

　　這個問題是做旅游地產(chǎn)的首要和基礎(chǔ)性問題。兩個市場，就是我們的旅游地產(chǎn)一直會存在兩個不同的細分市場，一個就是旅游產(chǎn)業(yè)市場，一個就是房地產(chǎn)市場，或者更準確的說，就是可銷售物業(yè)的市場。我一直堅持的認為，應(yīng)該是兩個市場同等重要，缺一不可。

　　讓我們先來看旅游產(chǎn)業(yè)市場。經(jīng)過梳理，存在幾大明顯的需求。

　　第一，休閑度假。

　　這種需求過去的旅游地產(chǎn)項目也注意到了，但還不夠。我們說，消費者需求是不斷在升級的，消費者是可以被教育的，未來的休閑度假，你如何能創(chuàng)造出更好的產(chǎn)品和服務(wù)，讓消費者能夠慢下來，靜下來，放松下來，運動起來，這需要我們有更好的品牌，更好的服務(wù)，更好的差異化的產(chǎn)品，而這些需求，未來的差異化的空間巨大，值得我們認真研究，加以創(chuàng)新。

　　比如說，現(xiàn)在的度假產(chǎn)品中，大量的是那些商務(wù)酒店改成的度假酒店，他們那些品牌很多的是商務(wù)酒店品牌，這些商務(wù)酒店通常規(guī)模大，房間數(shù)量多，它同時兼顧了度假、旅游和會議等多種功能，這就給我們提出了一些問題，也給一些好的度假村品牌或者說度假綜合體帶來了巨大的機會。

　　第二，會議旅游。

　　會議型酒店在酒店行業(yè)中是一個專有的名詞，但在我們旅游地產(chǎn)中，將它作為一個明確的需求拿出來思考和設(shè)計確實還不多。我認為，未來會議旅游空間巨大，盡管隨著國家8項規(guī)定的出臺，有關(guān)公務(wù)的會議將會大幅度壓縮，但是我們旅游地產(chǎn)項目要大力開拓商務(wù)會議的需求。13億人口的大國，一直就是全世界領(lǐng)先的大市場，在這樣的大市場中，商務(wù)性的會議將給我們旅游地產(chǎn)帶來很大的需求和客流。

　　第三，圈層聚會。

　　這些年最大的變化，就是原來是機構(gòu)和組織才能組織會議，但現(xiàn)在，隨著微信等新社交手段的發(fā)展，圈子越來越多，中國人的做事特點喜歡聚會，特別是別人拉進群的新老朋友都需要聚會，這些聚會未來會成為旅游產(chǎn)業(yè)市場的很大的需求。除此之外，一些中高層的小圈子聚會也在未來會成為一個很大的市場，滿足這些需求，未來的企業(yè)會所，別墅式酒店等可能都會有比較大的機會。

　　第四，娛樂。

　　我們都去過拉斯維加斯，那里的博彩業(yè)，那里的秀，水幕，都給我們留下了深刻的印象。我們?nèi)ミ^迪斯尼，那里的各種體驗讓我們目不暇接，這些都是娛樂的需求，人們度假需要社交，需要運動，需要文化，需要物質(zhì)和精神層面的滿足，這些需求還遠未被滿足，潛力巨大。

　　第五，養(yǎng)生、健康和旅游相融合。

　　過去我們的旅游，更多的就是住酒店，看景點，購物，但是今天的消費者，他們更加注重旅游途中的體驗，尤其是和養(yǎng)生、健康有關(guān)的需求，比如騎自行車等運動，比如做SPA，做健康體驗，和康復(fù)等等，這些需求給我們的旅游產(chǎn)業(yè)市場帶來的更多的新的機會。

　　以上總結(jié)的這幾種需求，我認為會成為推動和引領(lǐng)旅游度假地產(chǎn)中旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力和源泉。這些需求對于我們的旅游地產(chǎn)旅游產(chǎn)品的規(guī)劃和建設(shè)具有很大的作用。比如說如果我們要考慮圈層聚會的需求，那我們在酒店聚會空間的設(shè)計上可能都需要做出重要的改變，類似這樣的改變未來還會很多。

　　從旅游產(chǎn)業(yè)市場的規(guī)模和前景來看，我們認為兩個區(qū)域市場是值得關(guān)注的：一是全國性的旅游目的地，一是依托于主要大中城市休閑度假的區(qū)域市場。

　　為什么選擇這樣兩個區(qū)域市場?關(guān)鍵是需求，就是旅游產(chǎn)業(yè)需求規(guī)模足夠并且具有可持續(xù)性。

　　什么樣的區(qū)域構(gòu)成全國性旅游目的地?我認為有以下幾個要素是需要考量的：一個是資源的獨特性和稀缺性；一個是每年的游客數(shù)量；一個是交通可達性；一個是氣候和環(huán)境。

　　依托于主要大中城市休閑度假的區(qū)域市場是非常重要的旅游產(chǎn)業(yè)市場。特別是以長三角和珠三角位代表的區(qū)域，市場前景很大，關(guān)鍵是提供不斷升級換代的好的產(chǎn)品和服務(wù)，突出差異化，不斷引領(lǐng)消費需求。

　　接下來看旅游地產(chǎn)中的房地產(chǎn)市場。

　　為什么說我們的旅游地產(chǎn)項目現(xiàn)在說成功還為時尚早?最重要的問題就是房地產(chǎn)市場問題沒有想清楚。我們做旅游地產(chǎn)，總會問自己四個問題，誰來買?為什么來買?以什么價格買?買什么樣的產(chǎn)品?而這些問題的回答，不是模棱兩可，也不是似是而非，而是有方法的。我認為，如果你將旅游地產(chǎn)中的房地產(chǎn)市場你分成"三大市場"，或許你可以找到需求。

　　第一個市場就是全國性的房地產(chǎn)市場，也就是說這個項目可以吸引全國人民到那里去買房子。

　　第二個市場是區(qū)域性市場，也就是說你這個項目可能可以吸引到這個省，或者臨近的城市的人去買房子。

　　第三個市場就是主要中心城市，特別是主要的一、二線城市郊區(qū)的帶有第一居所、生活功能的市場，這部分市場是第一居所和休閑度假的結(jié)合。

　　如果你按照這個"三個市場論"去梳理現(xiàn)在已經(jīng)有的旅游地產(chǎn)項目，大致你就可以看出這些項目未來的發(fā)展方向了。

　　想清楚這兩個市場(旅游和房地產(chǎn))，我們還要注意一個問題，就是這兩個市場匹配的問題，匹配的好，這個項目就能成功。

　　發(fā)展重點：中心城市郊區(qū)的旅游特色小鎮(zhèn)

　　根據(jù)這兩個市場的匹配程度，我把成功的旅游房地產(chǎn)分成三種類型：

　　第一種類型，是"全國性旅游目的地+全國性房地產(chǎn)市場"的項目。滿足這兩個條件的項目，目前來看，主要還是在海南。在海南，每年的10月以后，一大批的北方人就到海南過冬，他們可以住上3個月到6個月，從某種程度上說，這些物業(yè)已經(jīng)不是簡單的度假物業(yè)了，而更是他們的生活棲息之所了。其他地方目前來看都還不是很具備。

　　第二種類型，是"全國性旅游目的地+區(qū)域性房地產(chǎn)市場"的項目。我們國家有一批全國性的旅游目的地，但并不是所有的旅游目的地適合開發(fā)旅游地產(chǎn)，比如九寨溝，它絕對是世界級的旅游目的地，但那里由于高原等問題，并不適合大規(guī)模開發(fā)旅游地產(chǎn)項目。

　　所以，在看全國性旅游目的地的項目的時候，還要看它的房地產(chǎn)市場是否具有區(qū)域性房地產(chǎn)市場的特點。比如云南、廣東、福建、四川、貴州、重慶等，在這些地方開發(fā)旅游地產(chǎn)項目，就要看省內(nèi)其他城市以及這個項目所在區(qū)域周邊城市是否有這樣的需求?？偟膩砜矗艺J為第二種類型是比較有挑戰(zhàn)的項目，能順利成功開發(fā)關(guān)鍵是創(chuàng)造需求和找到需求。

　　第三種類型，是主要中心城市郊區(qū)的旅游特色小鎮(zhèn)。這種類型我認為會成為今后旅游地產(chǎn)發(fā)展的重點。

　　旅游特色小鎮(zhèn)，并不是簡單的造仿古的古鎮(zhèn)、古村落，更不是按照新農(nóng)村建設(shè)所體現(xiàn)的新農(nóng)村、旅游小鎮(zhèn)，而是致力于提供有質(zhì)量的生活品質(zhì)、有質(zhì)量的休閑度假功能的城市新區(qū)、社區(qū)。

　　從旅游產(chǎn)業(yè)市場來看，這種項目可以滿足周末以及小長假度假需求，也可以滿足商務(wù)會議，圈層聚會等各種需求，同時，這種項目在房地產(chǎn)市場需求上看，他可以有居住的需求，度假的需求，投資的需求，依托的都是主要中心城市龐大的產(chǎn)業(yè)和人群。

　　而其中的旅游設(shè)施和資源還可以為居住在這里的消費者提供新的生活方式，兼具了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的升級，居住在這里的人可以利用整個項目的設(shè)施，完成以往必須費很多勁才能完成的事情，比如可以練習高爾夫、網(wǎng)球和壁球等，跑步，騎自行車，小孩子可以在這里完成樂高積木，鋼琴練習，英語學習等。我認為，這將成為未來發(fā)展的重點。

　　為什么第三種類型會成為今后旅游地產(chǎn)發(fā)展的重點?其根本的原因在于這樣的旅游地產(chǎn)項目具有真實的本地需求，這是今后我們旅游地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的根本動力。

　　我曾經(jīng)接觸過一個北方的項目，他們希望打造成為溫泉小鎮(zhèn)，一開始這個項目希望北京成為他們主要的市場。我給他們分析，北京過來，經(jīng)過層層衰減，其實真正能到一個異地的三四線城市去買一個房子，這樣的需求是很脆弱的。

　　但是我給他們建議，從一開始的定位就是立足于本地需求，通過一些城市功能配套，特別是生活功能和度假功能的復(fù)合配套，從而打造新的生活方式的居住目的地，我認為本地需求才是類似這樣項目的根本需求所在。

　　產(chǎn)品：需求是可以激發(fā)的

　　旅游地產(chǎn)的需求想清楚了，那我們就來考慮供應(yīng)，我們考慮的供應(yīng)不是簡單的一個量的概念，更多的是要要考慮給市場提供什么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，需求推動供給，供給產(chǎn)生新的需求，這兩者是互相影響和促進的。

　　研究旅游地產(chǎn)的供應(yīng)問題，有三個問題需要解決：

　　一個是我們在什么地方提供好的旅游地產(chǎn)項目。

　　二是我們提供什么樣的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　三是我們怎么來提供這樣的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　回答了這三個問題，我們就對旅游地產(chǎn)的供應(yīng)問題有了進一步的答案。

　　我們先來回答第一個問題，在什么地方做旅游地產(chǎn)?

　　這個問題包括三點，一是全球化布局策略，二是城市和區(qū)域布局策略，三是選址策略。

　　現(xiàn)在思考全球化布局策略時機已經(jīng)成熟，也顯得十分有必要。我們看到業(yè)內(nèi)很多企業(yè)都已經(jīng)在開始全球化的布局，在歐美、東南亞都有一些旅游地產(chǎn)項目在開發(fā)建設(shè)。在未來的5年左右的時間，我們考慮全球化布局一個很重要的出發(fā)點就是我們中國人未來遷移和遷居會去哪里?這個需求想清楚了，我們的全球化布局就能逐步清晰。

　　考慮城市和區(qū)域布局有很多的指標，這里不一一贅述，但有幾個因素是需要考量的。

　　一是一個城市所處的經(jīng)濟地理結(jié)構(gòu)，也就是我們要從大區(qū)域的布局中去看這個城市的過去，現(xiàn)在和未來，只有將這個城市的大格局看清楚了，我們才能做到旅游地產(chǎn)的順勢而為。

　　二是氣候和環(huán)境。氣候和環(huán)境在我們考慮旅游地產(chǎn)布局的重要性越來越突出了，有些地方可能是旅游目的地，但是不適合一年四季旅游度假，有些地方可能夏天可以避暑，但是冬天太冷，有些地方是很好的旅游目的地，但是可能由于高原等原因不適合大規(guī)模開發(fā)旅游地產(chǎn)。

　　因此，我們在考慮布局時，氣候和環(huán)境是非常重要的考量因素，并且正在成為更重要的因素，切不可輕視。當然，有一個旅游地產(chǎn)元素在近些年成為很重要的賣點，那就是溫泉。溫泉的確可以給那些處于冬季寒冷區(qū)域的項目帶來新的賣點，但不能因為這個地方有溫泉就一定存在較大的旅游地產(chǎn)市場。

　　三是所選區(qū)域的交通。一個城市可以因為航線的開通，高鐵的開通發(fā)生很大的變化。因此，我們在特別關(guān)注所處區(qū)域的機場以及高鐵等問題，這也是我們在考慮區(qū)域市場的一個重要的因素。

　　四是一個城市的城市化率、產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平以及人口等因素。我們觀察到一個現(xiàn)象，那就是越來越多三四線城市要做旅游地產(chǎn)。我認為三四線城市盡管有一些休閑需求，但整個城市的產(chǎn)業(yè)布局、城市化水平和人口導入等，都不足以在那樣的區(qū)域支撐大體量的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　如何來進行選址?借用我們在看紅酒里面的一個常用的術(shù)語，就是"風土"的概念，為什么不同的地方的紅酒會各有不同?其本質(zhì)上是和不同地方的風土有關(guān)的。我們旅游地產(chǎn)講風土，就是我們認為每塊地都是不同的，我們在地塊的選擇上，要綜合考慮這個地塊的自然地貌、周圍環(huán)境、歷史、人文以及地塊自身的內(nèi)在肌理。從風土的角度我們?nèi)パ芯棵恳粋€地塊的產(chǎn)品，我們才能盡可能減少同質(zhì)化，做出差異化的產(chǎn)品來。

　　我們來分析第二個問題，就是我們提供什么樣的產(chǎn)品?

　　思考這個問題的背后，是思考如何找到需求，如何創(chuàng)造需求的問題。一個組織，一個企業(yè)之所以能在現(xiàn)代市場競爭中獲勝并且得到可持續(xù)的發(fā)展，最主要的原因之一就是這個組織能夠不斷的創(chuàng)造新的需求，從而能不斷的為社會，為消費者提供不同的產(chǎn)品，創(chuàng)造價值。而要創(chuàng)造新的需求，提供的產(chǎn)品很重要，通過產(chǎn)品所表現(xiàn)的產(chǎn)品力很重要。旅游地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們的產(chǎn)品正在出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象越來越嚴重，一些項目追求"高、大、全"等問題，這些問題的解決，需要旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品力。

　　旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品力，第一個要思考的問題，是"無中生有"?還是"順勢而為"?一種觀點就認為我們做旅游地產(chǎn)項目就是要順勢，所謂的順勢，就是看看這些區(qū)域的需求在哪里?他們很喜歡的做法就是去看這個城市每年的開發(fā)量，銷售量，去化周期，價格，哪里的人買，據(jù)此他們就可以得出在這樣的區(qū)域做這樣的旅游地產(chǎn)項目是否值得?從某種角度看，這個方法是對的。但是這個方法的本質(zhì)還是用傳統(tǒng)房地產(chǎn)的思維去思考旅游地產(chǎn)。

　　今天傳統(tǒng)的房地產(chǎn)也不是只會看周圍、旁邊的市場就會做項目了。比如一些三四線城市的郊區(qū)大盤，我們按傳統(tǒng)思維理解，這個城市一年的銷售量假定就是10億元，但這個大盤一年要賣20億元，那傳統(tǒng)思維就認為這個市場無法做了，但是事實是什么呢?事實是這個市場被放大了。因此，今天即使是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目，如果說它是順勢，那它一定順的是預(yù)期的勢。

　　旅游地產(chǎn)更是如此，旅游地產(chǎn)項目是看預(yù)期的，看這個城市的發(fā)展水平和趨勢，看旅游消費的發(fā)展水平和趨勢，這是順勢。但更多的項目，是無中生有的。海南那么多旅游地產(chǎn)項目都是無中生有的，華僑城的很多項目也是無中生有的。為什么?因為需求是可以被找到的，也可以被創(chuàng)造了，否則，喬布斯的蘋果如果只是順勢，只是去找需求，那就不會有今天的蘋果。

　　但無中生有也好，順勢而為也罷，他們共同的基礎(chǔ)是這個需求的人群是客觀存在的，只是有些我們可以找到，有些我們需要激發(fā)。但找到和激發(fā)這些需求，需要更專業(yè)的手段和方法，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)思路的老路子是不行了。

　　旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品力，第二個要思考的問題就是產(chǎn)品是否可持續(xù)發(fā)展。一些旅游地產(chǎn)項目，從設(shè)計和產(chǎn)品配比上過分突出標志性，配置遠超城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的酒店、度假村、主題公園、商業(yè)，從表面上看，似乎我們的產(chǎn)品有了很大的進展。

　　但我們的產(chǎn)品需要考慮到產(chǎn)品與所在社區(qū)，所在城市的可持續(xù)發(fā)展，規(guī)劃的尺度符合城市和區(qū)域的發(fā)展路徑，符合人的生活方式需求，產(chǎn)品的內(nèi)容強調(diào)功能全，但是尺度適當，這樣的考慮有利于多方的共贏，也最終有利于項目的可持續(xù)發(fā)展。

　　旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品力，第三個要思考的問題就是要重視產(chǎn)品的個性。過去十年的旅游地產(chǎn)，我們經(jīng)歷的是品牌時代，所以很多項目中都有不同的酒店品牌、主題公園品牌、文化娛樂品牌，品牌對于旅游地產(chǎn)消費人群的號召力和影響力還在與日俱增，在未來品牌還有很大的發(fā)展空間。

　　除此之外，我們更要考慮旅游地產(chǎn)項目的個性問題，當消費者對這些傳統(tǒng)品牌耳熟能詳?shù)臅r候，他們已經(jīng)被教育了，他們需要新的產(chǎn)品，而個性化的產(chǎn)品，個性化的品牌將成為他們新的選擇，旅游地產(chǎn)要順應(yīng)這樣的趨勢和變化。不僅如此，除了考慮個性，我們還可以對個性進行組合，也就是在旅游地產(chǎn)項目中，一批個性化產(chǎn)品的組合將有助于項目的發(fā)展并最終獲得消費者的認同。

　　我們提供什么樣的產(chǎn)品?有幾個元素是可以考慮的：

　　一是景觀不再是配套，而是產(chǎn)品競爭力的重要組成部分。好的旅游地產(chǎn)項目，景觀是重要的組成部分。在景觀的設(shè)計中，水以及和水相關(guān)的元素是基礎(chǔ)，也是至關(guān)重要的。有山有水，符合中國人深層次的審美情趣。而且，因為有水，可以疊加很多元素，比如游艇、帆船等水上運動，以及水幕電影、水秀、水上樂園等。

　　隨著水的流動，可以讓整個項目充滿靈動，讓消費者到這樣的項目中放下身心。除此之外，一些類似都市田園元素的運用也是十分重要的。田園的要素讓人們回歸自然，是我們在考慮旅游地產(chǎn)很重要的元素。

　　二是度假物業(yè)的戶型和產(chǎn)品設(shè)計需要創(chuàng)新。根據(jù)不同消費者的需求，我們在度假物業(yè)的戶型設(shè)計、面積設(shè)計，尤其是內(nèi)在的動線設(shè)計上需要創(chuàng)新。這一點，云南一些旅游地產(chǎn)項目給了我們很多啟發(fā)。

　　一些好的旅游地產(chǎn)項目，他們把建筑本身作為項目最大的賣點之一，比如具有納西族風格的建筑風格，給消費者不一樣的體驗和感受。在戶型設(shè)計上，我們要充分考慮到度假的需求，在戶型面積、功能配置、內(nèi)在動線上都需要認真設(shè)計和創(chuàng)新，讓消費者感覺物超所值。

　　三是旅游地產(chǎn)產(chǎn)品需要性價比。在旅游地產(chǎn)產(chǎn)品中考慮性價比，有兩個重要的方面：一方面總價的控制，另一方面是提供的附加價值，這兩個方面都是體現(xiàn)性價比的很好指標。

　　從海南以及全國很多項目來看，基本是足夠高端的和注重剛需的產(chǎn)品比較好賣，而中間層級的項目比較難賣，泛三亞區(qū)域的市場情況基本如此。

　　對于足夠高端的產(chǎn)品，它賣的是價值，特別是附著在物業(yè)上的更多的品牌價值、稀缺性價值、圈層價值等，他們對于價格并不敏感，但是對于價值很敏感。

　　隨著旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的目標市場開始越來越多的針對中產(chǎn)，他們渴望改善生活質(zhì)量，但對于價格，尤其是那些可替代性產(chǎn)品的消費，價格是一個非常重要的因素。而且隨著一些旅游目的地城市旅游地產(chǎn)發(fā)展，價格逐步抬高，將越來越多的本地需求排除在外，注重性價比就能兼顧外部需求和本地需求。

　　四是旅游地產(chǎn)要注重休閑、度假、養(yǎng)生、文化演藝等多種要素的結(jié)合。旅游地產(chǎn)是一個平臺，旅游本身就是休閑，就是度假，就是養(yǎng)生。

　　從旅游地產(chǎn)項目的發(fā)展趨勢來看，一方面是注重標志性，但另一方面，要更多注重多種要素的結(jié)合，它可能不是一兩個單體建筑的標志性，但多種要素有機組合在一起，用整個項目的精心設(shè)計，有機組合，從整體上打造成為一個標志性的項目。

　　五是旅游地產(chǎn)的產(chǎn)城融合。今天我們思考的產(chǎn)，不應(yīng)該再僅僅是工業(yè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的概念，旅游為代表的休閑養(yǎng)生等產(chǎn)業(yè)本身就是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容，我們要更多的思考現(xiàn)代服務(wù)業(yè)背景下的產(chǎn)城融合。

　　那為什么旅游地產(chǎn)要思考產(chǎn)城融合?最根本的問題是解決人口導入問題，解決人們進得來，留下來的問題。比如，和旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)的教育培訓產(chǎn)業(yè)，就是一個非常重要的旅游產(chǎn)業(yè)載體，如果在5000畝項目中建設(shè)一個旅游學院，兩萬人的師生規(guī)模會給所在區(qū)域內(nèi)的旅游設(shè)施、商業(yè)和居住帶來多少人氣和潛在的購買力呢?

　　在旅游小鎮(zhèn)中更要考慮產(chǎn)城融合，特別是城市功能的引入、城市配套設(shè)施的建設(shè)，任何一個大項目的開發(fā)或者區(qū)域開發(fā)，都不應(yīng)該僅僅是城市功能的一種，比如旅游地產(chǎn)不要僅僅是旅游，一個CBD不能僅僅是金融，一個高科技園區(qū)不能僅僅是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而都要考慮城市多元功能的組合。

　　第三個問題，那就是如何來提供這樣的產(chǎn)品?

　　也就是說，我們的旅游地產(chǎn)投資者和開發(fā)者，應(yīng)該如何做才能做好旅游地產(chǎn)項目?我認為，有以下問題是需要關(guān)注的：

　　一是資源要素的整合能力。旅游地產(chǎn)不能用傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)思維去運作，和傳統(tǒng)房地產(chǎn)一個重要差別就是旅游地產(chǎn)由于涉及到大量的旅游等產(chǎn)業(yè)資源，需要大量的整合，引入，比如酒店和度假村品牌、娛樂資源、度假資源、養(yǎng)生資源等等。

　　從資源整合的能力擴展開來，旅游地產(chǎn)有可能引領(lǐng)所在的企業(yè)進行轉(zhuǎn)型。我們可以跳開房地產(chǎn)開發(fā)思維，研究旅游產(chǎn)業(yè)鏈的上下游環(huán)節(jié)，找到最有價值的環(huán)節(jié)、產(chǎn)品和品牌，通過投資不同的旅游資源和品牌，通過和不同的旅游資源和品牌合作，使自己的企業(yè)有可能轉(zhuǎn)型成為旅游度假產(chǎn)業(yè)的品牌管理集團，使自己的企業(yè)成為旅游產(chǎn)業(yè)的LVMH等。

　　資源要素的組合，需要統(tǒng)籌考慮全球資源。旅游地產(chǎn)不僅要看國內(nèi)資源，更重要的是利用全球智慧，將全世界好的產(chǎn)品，品牌，內(nèi)容，資源，合作伙伴等嫁接到旅游地產(chǎn)項目中來，實現(xiàn)項目和產(chǎn)品的創(chuàng)新。

　　二是旅游地產(chǎn)需要一個公司的體系能力?，F(xiàn)在來投資開發(fā)旅游地產(chǎn)項目，已經(jīng)不是一個項目公司所能運作的，它需要整個公司的營銷、市場、投資、資本運作、資源整合、開發(fā)等力量一起來運作。所以，面對旅游地產(chǎn)項目，公司的組織體系、人員架構(gòu)、管理方式等都需要作出調(diào)整，以適應(yīng)并且加強旅游地產(chǎn)的體系能力。

　　三是旅游地產(chǎn)的開發(fā)策略需要更有針對性。比如海南的旅游地產(chǎn)項目更適合于全國性營銷，需要大體量的項目開發(fā)，但在云南的很多項目，可能走的就是一個精品的開發(fā)模式，事實上云南也涌現(xiàn)了很多很好的精品旅游地產(chǎn)項目。在全國旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式都會呈現(xiàn)很大的不同，需要針對不同的區(qū)域，不同的產(chǎn)品，不同的項目進行針對性調(diào)整。

　　四是旅游地產(chǎn)的銷售渠道需要重建和創(chuàng)新。旅游地產(chǎn)需要對市場的精確判斷，更需要口碑傳播和圈層營銷，口碑傳播的重要性將極大改變旅游地產(chǎn)的營銷模式和渠道，借助于移動互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)電商可以進行銷售的重建和創(chuàng)新。

　　利用移動互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)電商在大數(shù)據(jù)、平臺、免費、體驗、交互等方面的優(yōu)勢，房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域正在興起電商潮，一旦解決房地產(chǎn)電商的支付問題，隨之就能真正解決房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)問題，則對旅游地產(chǎn)的營銷起到重要的推動作用。