4月27日，萬(wàn)科地產(chǎn)第一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹(shù)舉行媒體見(jiàn)面會(huì)，伴隨著產(chǎn)品介紹的，是各種有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的爭(zhēng)議，再一次透露出養(yǎng)老地產(chǎn)尚待市場(chǎng)檢驗(yàn)的真實(shí)處境。  

　　一方面是養(yǎng)老地產(chǎn)已在市場(chǎng)開(kāi)始扎堆出現(xiàn)，包括萬(wàn)科這樣的地產(chǎn)巨頭都在準(zhǔn)備推盤(pán);另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是一個(gè)“預(yù)測(cè)”中的市場(chǎng)。  

　　定位——賣(mài)產(chǎn)品還是賣(mài)服務(wù)

　　設(shè)想一個(gè)畫(huà)面： 某日上午11時(shí)，住戶(hù)楊老先生進(jìn)了自家房門(mén)，插卡取電。同時(shí)，小區(qū)管理中心的監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)記錄：楊老先生到家了。6個(gè)小時(shí)后，也就是下午5時(shí)，安裝在家里的紅外檢測(cè)設(shè)備發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)連續(xù)的時(shí)間段內(nèi)，楊老先生沒(méi)有去過(guò)一趟洗手間。這絕對(duì)是異常。  

　　小區(qū)管理中心的監(jiān)控系統(tǒng)根據(jù)紅外檢測(cè)設(shè)備發(fā)出的信息，向管理中心工作人員發(fā)出警報(bào)：楊老先生可能有意外!  

　　管理中心的管家們根據(jù)系統(tǒng)自動(dòng)彈出的信息提示，得知楊老先生的病史、性格、家人、興趣等情況。根據(jù)這些已知信息，管家們一邊向相關(guān)的醫(yī)生和家人通報(bào)并要求做好準(zhǔn)備，一邊立即上門(mén)查看，以免發(fā)生意外。  

　　這就是隨園嘉樹(shù)向媒體展示的一個(gè)“不活動(dòng)通知”項(xiàng)目。它既是一個(gè)硬件設(shè)備，又是一項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。  

　　萬(wàn)科賣(mài)的這個(gè)項(xiàng)目，究竟是房地產(chǎn)產(chǎn)品，還是養(yǎng)老服務(wù);亦或都是?  

　　其實(shí)，這個(gè)定位，就連萬(wàn)科自己都沒(méi)能做出取舍。杭州萬(wàn)科助理總經(jīng)理宗衛(wèi)國(guó)在回顧整個(gè)探索過(guò)程時(shí)說(shuō)，一開(kāi)始，萬(wàn)科也僅僅將養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)作一個(gè)產(chǎn)品在設(shè)計(jì)，但到了后來(lái)，發(fā)現(xiàn)服務(wù)更重要，于是調(diào)整了設(shè)計(jì)思路。  

　　項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的宣示承認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)才起步，未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)是基于服務(wù)的產(chǎn)品，還是基于產(chǎn)品的服務(wù)?到現(xiàn)在也沒(méi)有定論。但對(duì)萬(wàn)科來(lái)講，這個(gè)問(wèn)題已有了解決方案：產(chǎn)品和服務(wù)同樣重要。萬(wàn)科想要提供全面退休生活解決方案。  

　　最終的模式很可能是：前期賣(mài)房，后續(xù)賣(mài)服務(wù)，即作老年住戶(hù)的管家。在規(guī)劃的服務(wù)項(xiàng)目中，管家連打麻將的時(shí)間也要管。住戶(hù)如果要去打麻將，需要提前預(yù)約，這樣系統(tǒng)可以幫助解決三缺一的問(wèn)題，同時(shí)控制老人的活動(dòng)時(shí)間，以免久坐。  

　　市場(chǎng)——在憧憬與謹(jǐn)慎之間

　　雖然開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的想法自萬(wàn)科進(jìn)入杭州市場(chǎng)時(shí)就有，但從實(shí)際操作來(lái)看，那僅僅只是一個(gè)想法，離實(shí)際操作還很遠(yuǎn)。  

　　隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目的操作團(tuán)隊(duì)相當(dāng)年輕，且缺乏老年工作背景。為了解老年人的需求，最大膽的做法，是派一位當(dāng)年26歲的姑娘入住養(yǎng)老院，近距離了解老年人的需求，還對(duì)部分杭州老年人作了社會(huì)調(diào)查。  

　　正如宗衛(wèi)國(guó)所說(shuō)，隨園嘉樹(shù)“八年磨一劍”，可見(jiàn)其審慎。從設(shè)想到做成產(chǎn)品，用掉了八年時(shí)間。這一拖，一個(gè)本來(lái)只有40年產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，現(xiàn)在只剩30多年了。 

　　以至于有媒體發(fā)出疑問(wèn)：萬(wàn)科作普通住宅也可以，為什么要介入到老年地產(chǎn)項(xiàng)目中?是否有甘愿冒險(xiǎn)、多此一舉的成分?

　　對(duì)此，宗衛(wèi)國(guó)的回答留有余地：美國(guó)市場(chǎng)如何之好，大約有15%-20%的房地產(chǎn)交易案是老年地產(chǎn)，但中國(guó)的老年房地產(chǎn)市場(chǎng)如何，仍待檢驗(yàn)。

　　不過(guò)，養(yǎng)老地產(chǎn)是近幾年的熱門(mén)。過(guò)去的十年中，中國(guó)的老齡化程度進(jìn)一步加深，杭州、上海更甚。這個(gè)演變過(guò)程，與萬(wàn)科當(dāng)初的打算“不謀而合”。

　　中國(guó)人口特殊的4-2-1的家庭結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老比例必然下降。但根據(jù)國(guó)家“十二五”規(guī)劃，仍有96%的人是居家養(yǎng)老。因此，萬(wàn)科“愿成為專(zhuān)業(yè)服務(wù)提供商”，并從這個(gè)項(xiàng)目來(lái)觀察，看養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)市場(chǎng)能做多大。  

　　宗衛(wèi)國(guó)說(shuō)，中國(guó)人的財(cái)富積累到現(xiàn)在，市場(chǎng)會(huì)不斷被創(chuàng)造出來(lái)，不久的將來(lái)，會(huì)明確出現(xiàn)人口和社會(huì)演化和趨勢(shì)。20年前，誰(shuí)能想到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的今天?  

　　客戶(hù)——能否接受日式產(chǎn)品與臺(tái)式服務(wù)的嫁接

　　隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目起步時(shí)，即向日本開(kāi)發(fā)商學(xué)習(xí)，“最早是一個(gè)技術(shù)問(wèn)題”，即在舒適的空間和設(shè)施上，如何方便老年住戶(hù)?；舜罅繒r(shí)間走訪(fǎng)、研究老齡化程度很高的日本。  

　　其實(shí)，隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目最早的設(shè)計(jì)單位也是日本的。  

　　掌握了技術(shù)和設(shè)備以后，才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并未解決，而是才開(kāi)始。  

　　2011年，操作團(tuán)隊(duì)在臺(tái)灣時(shí)第一次接觸聯(lián)合國(guó)大會(huì)通過(guò)的獨(dú)立、參與、照顧、自我充實(shí)和尊嚴(yán)五大照護(hù)原則，成為項(xiàng)目探索的里程碑。臺(tái)灣更講究服務(wù)理念、服務(wù)內(nèi)容，以及豐富生活的規(guī)劃，而非房子、配套而已。“老年人需要什么，如何有尊嚴(yán)，要提供退休生活解決方案。”  

　　“所知越多、未知越多。”宗衛(wèi)國(guó)表示，在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)不斷地顛覆自己、重構(gòu)理念。比如感應(yīng)燈，最先在衛(wèi)生間也使用了。但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，感應(yīng)燈是有時(shí)間的，而住戶(hù)在衛(wèi)生間的時(shí)間，一般都超過(guò)了感應(yīng)燈的亮燈時(shí)間。因此，最后在衛(wèi)生間沒(méi)有使用這個(gè)技術(shù)。  

　　有人在做產(chǎn)品說(shuō)明時(shí)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)要關(guān)照長(zhǎng)者的身、心、靈，即要有信仰、尊嚴(yán)，要沉淀對(duì)生命的思考。在產(chǎn)品和服務(wù)中，均要貫徹五大照護(hù)原則。  

　　當(dāng)然，誰(shuí)都清楚，到今日為止，基于產(chǎn)品、社會(huì)、生活習(xí)慣等的特殊性，中國(guó)老年人最愿意養(yǎng)老的方式究竟是什么，也許連老年人自己也不清楚，誰(shuí)也沒(méi)有答案。  

　　比如，隨園嘉樹(shù)臥室的分床設(shè)計(jì)，假定老夫妻要分床睡、以免影響睡眠質(zhì)量，但這個(gè)理念，能否為中國(guó)老年人所接受?一切，馬上將水落石出。  

　　山合水易機(jī)構(gòu)

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