我們對(duì)上海的一個(gè)基本判斷是：由于特大城市無可替代的吸引力，無論政府采取何種措施，都很難抑制人們涌入上海的趨勢(shì)。另一方面，上海的人口密度和土地開發(fā)強(qiáng)度，尤其是浦東地區(qū)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如東京、紐約等城市。上海，還有潛力可挖。未來，上海很有可能成為全世界人口第一的超級(jí)都市，而類似規(guī)模的超級(jí)都市，在中國還會(huì)有很多個(gè)。面對(duì)上海的未來，我想問三個(gè)問題。也代表萬科的一些思考。

　　第一，街區(qū)和地塊能否劃分的再小一些？路網(wǎng)再細(xì)密一些？

　　陸家嘴的天際線，已經(jīng)成為了上海的標(biāo)志。這條美麗的天際線，看上去和紐約東京別無二致，甚至還更漂亮一些。但一旦進(jìn)入到街區(qū)里去，進(jìn)入到那些摩天大樓的腳下。浦東和紐約、東京的區(qū)別就體現(xiàn)出來了，因?yàn)榈貕K巨大，路網(wǎng)稀疏，浦東不適合行走。

　　這種模式當(dāng)然不能算錯(cuò)，洛杉磯就是這樣的規(guī)劃。但國際上的趨勢(shì)是，越來越多的年輕人開始回歸市中心，尤其是那些公共交通完善，街區(qū)地塊較小，便于人們行走的老市區(qū)。因?yàn)槌鞘械幕盍?，就體現(xiàn)在這樣的街區(qū)中。

　　浦東給人留下印象的是環(huán)球金融中心這樣的摩天大樓，在這個(gè)畫面中是看不到人的，而紐約的時(shí)代廣場(chǎng)，東京的六本木，人們一想到這些城市，首先想到的是街頭繁忙行走的人群，而非摩天大樓的天際線。

　　我理解，人們之所以愿意生活在可行走的城市中，是因?yàn)檫@是溝通成本最低的方式：一個(gè)摩天大樓組成的都市，如果只能用汽車通勤，就會(huì)成為洛杉磯一樣的災(zāi)難。堵車問題基本無解。而細(xì)密的街區(qū)，再配合公共交通，卻能讓人們簡單走幾步就到另外一家公司，另外一個(gè)餐廳，會(huì)大大削減人群的溝通和交流成本。

　　而這恰恰是城市的優(yōu)勢(shì)所在：一個(gè)聰明腦袋瓜聚集的地方，就應(yīng)該想辦法減少人與人之間溝通的成本，促進(jìn)人們的社交活力。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，獲取知識(shí)越來越容易，創(chuàng)新反而更依賴于人與人之間的交流。一個(gè)可行走的城市，將大大降低新觀念，新想法產(chǎn)生的成本。

　　第二，如何在公眾和政府之間建立一個(gè)更好的規(guī)劃協(xié)調(diào)機(jī)制？

　　醫(yī)療、教育、購物、體育設(shè)施，公共空間，如何在可控的成本之內(nèi)，為新城區(qū)提供完整的解決方案。需要全社會(huì)的努力。這還不僅僅是“知情同意”，更重要的是，市民輸入的信息越多，參與的方式越多，越能做成一個(gè)成功的社區(qū)。上海規(guī)土委近年來都在推動(dòng)“開門辦規(guī)劃”。這是非常好的嘗試，和萬科的理念完全一致。

　　這方面全世界有很多機(jī)制上的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。比如，通過一個(gè)非政府的中介機(jī)構(gòu)來組織人民群眾參與規(guī)劃，在土地的一級(jí)開發(fā)階段就將各方面的意見納入考量。

　　中國的城市，有總體規(guī)劃、有分區(qū)規(guī)劃，有控制性詳細(xì)規(guī)劃，也有修建性詳細(xì)規(guī)劃。目前來看，在總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃上，我們的公眾參與做的比較好，因?yàn)檫@些規(guī)劃更好理解，但控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，很大程度上決定了一個(gè)片區(qū)的結(jié)果。而這方面，公眾參與就顯得不足了。

　　萬科多年來堅(jiān)持的是建“有人住的房子”，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，也把自己定位成建“有人用的房子”。而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，政府或者開發(fā)商，都無法單方面完成。因?yàn)樽罱K無論是公共建筑、商用建筑還是住宅，是否得到很好利用，都是用戶說了算。如果用戶沒能參與到前期的規(guī)劃，那就只有等產(chǎn)品面向市場(chǎng)的時(shí)候才接受“大考”，城市不是快速消費(fèi)品，一旦一個(gè)產(chǎn)品做錯(cuò)了，再重新開發(fā)”新一代產(chǎn)品“的可能性就很小了。

　　這還不僅僅是開放公眾參與的態(tài)度問題，以我對(duì)上海的了解，我相信上海有這個(gè)胸襟和氣魄。最大的難度在公眾教育和組織。如何讓公眾理解控制性詳細(xì)規(guī)劃中的各種技術(shù)細(xì)節(jié)會(huì)對(duì)他們的生活產(chǎn)生什么樣的影響，如何讓更多的人為規(guī)劃輸入更多的信息，如何能有效地組織公眾參與，使得規(guī)劃者能更有的放矢，這才是最大的難點(diǎn)。

　　第三，如何解決“低收入家庭”的需求？

　　這個(gè)問題，看上去和規(guī)劃的關(guān)系不大。但卻對(duì)城市影響巨大。學(xué)者研究的結(jié)果是，一個(gè)高級(jí)白領(lǐng)職位，往往會(huì)帶來1.6-2個(gè)低級(jí)的服務(wù)性職位的需求。如果這些職位不能得到滿足，那么高級(jí)職位的成本也將進(jìn)一步提升，最終，會(huì)限制一個(gè)城市的發(fā)展。

　　一個(gè)偉大的城市一定是各個(gè)社會(huì)階層都能找到自己的“城市夢(mèng)”的城市，紐約、舊金山、東京、巴黎、倫敦。都是如此。甚至在人們印象中完全由中產(chǎn)階級(jí)組成的硅谷，在最核心的帕羅?奧圖市（美國房價(jià)中位數(shù)最高的一個(gè)市）馬路對(duì)面，也有個(gè)“東帕羅?奧圖”，為貧民提供居所。

　　這并不意味著一定要規(guī)劃“貧民區(qū)”。但上海似乎也應(yīng)該想想，如何能讓在這里工作的人，無論他是否長期定居上海，都能更好地融入城市生活。如何使得不同的社會(huì)階層之間能有機(jī)地生活在一起。

　　中低收入人群，尤其是外來人口組成的中低收入人群，他們所使用的街區(qū)可能和傳統(tǒng)的規(guī)劃都不太一樣，他們的密度肯定是更高的，以便能通過步行解決生活問題，但為了避免形成“貧民區(qū)”，似乎又需要讓這些街區(qū)有一些中產(chǎn)階級(jí)或者高收入人群，以平衡社交網(wǎng)絡(luò)的單一性。

　　在這方面，東京有一些經(jīng)驗(yàn)，比如幕張新都心等。萬科理解，新一屆中央政府的決心，是要用更多的公共住房解決中低收入人群的住房問題，而把中高檔的住房留給市場(chǎng)。我們相信，在解決中低收入家庭住宅問題上，上海也將作出自己的嘗試。而建設(shè)這些社區(qū)，現(xiàn)在的開發(fā)商都沒有完整的經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)檫@需要解決的不僅僅是居住，更是生活。

　　這是我從萬科的實(shí)踐出發(fā)，對(duì)城市問題的一些思考。這些問題，萬科沒有答案，但我們?cè)敢馀c社會(huì)各界一起思考，尋找答案。

　　上海是中國最發(fā)達(dá)的城市，在很大程度上代表著中國城市化的前進(jìn)方向。無論是浦東新區(qū)的開發(fā)開放，軌道交通的規(guī)劃，甚至是新天地這樣的業(yè)態(tài)，私家車限牌這類公共政策，上海的經(jīng)驗(yàn)都得到了全國復(fù)制。這里的人均GDP最高，這里的人口素質(zhì)最高，這里最先面臨老齡化問題，這里也有著全國最好的公共治理水平。

　　可以說，理解了現(xiàn)在的上海，就能理解很多中國城市的未來。那么也請(qǐng)上海為中國城市的發(fā)展，拓展更多的想象力。讓我們面對(duì)未來，一起努力。

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