以養(yǎng)老之名圈地

　　國務(wù)院日前印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，針對當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的“融資難”、“用地難”、“用人難”和“運(yùn)營難”等問題，提出一系列扶持政策。這給本已躍躍欲試的眾多投資者注射了一針“強(qiáng)心劑”，甚至有人預(yù)言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)很快就將“井噴”。而近些年來紅火起來的“養(yǎng)老地產(chǎn)”在其中扮演著極其重要的角色。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的春天來了嗎?請看記者一線調(diào)查。

　　誘人蛋糕群雄逐鹿

　　■我國老年人口已達(dá)2億，2010年老年人消費(fèi)規(guī)模超1.4萬億

　　“孫子小的時候，還可以幫忙帶帶，可等孫子長大了，咱能干什么?”家住西安的王麗君說，隨著自己年紀(jì)越來越大，“以后不要給孩子添麻煩”的心理也越來越強(qiáng)烈。在“421”結(jié)構(gòu)家庭中，老年人會越來越多地走出居家養(yǎng)老模式，更多地依賴于社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，王麗君如是判斷。

　　“敬老院誰去啊?沒人管了才去呢。”76歲的陜西師范大學(xué)教授陳錦屏卻是如此反應(yīng)。不過，她也承認(rèn)，現(xiàn)在不跟子女住在一起，她和老伴“有時會感覺生活寂寞”。而且，住宅樓沒有電梯，上上下下很不方便。

　　“如果有這樣一個社區(qū)：環(huán)境安靜幽雅，建筑設(shè)計、配套設(shè)施都能滿足老年人的需求;有一個專業(yè)團(tuán)隊(duì)，能給老年人提供及時、必要、適當(dāng)?shù)尼t(yī)療和生活服務(wù)，幫助我們結(jié)識一幫朋友。那該有多好啊!”陳錦屏憧憬道。

　　陳錦屏的構(gòu)想在一個名為“養(yǎng)老地產(chǎn)”的新概念中似乎能夠?qū)崿F(xiàn)。何為養(yǎng)老地產(chǎn)?簡言之，就是從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，到健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)和日常起居呵護(hù)，無不體現(xiàn)適老化設(shè)計，并為此配備相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

　　“養(yǎng)老養(yǎng)生的好去處”，“退休后的適意居所”，“全新退休生活的桃源勝地”……翻閱報紙，連接網(wǎng)絡(luò)，打開收音機(jī)，以及從馬路邊上遞過來的宣傳資料中，類似廣告的出現(xiàn)頻率越來越高。

　　目前，我國是老年人口最多的國家，已達(dá)2億，到2015年，全國60歲以上老年人將增加到2.21億，老年人口比重將達(dá)到16%。

　　老齡社會的來臨，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為一塊誘人的大“蛋糕”。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年我國老年人口總體消費(fèi)規(guī)模超過1.4萬億元。瞄準(zhǔn)這塊蛋糕，眾多房企、保險公司紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入“群雄逐鹿”的時代。

　　養(yǎng)老床位供應(yīng)不足、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡也使得養(yǎng)老地產(chǎn)更顯必要和誘人。西安市民政局統(tǒng)計顯示，截至2012年底，西安60歲以上老年人口已達(dá)120.68萬人，其中空巢老人占到老年人家庭總數(shù)的57.2%。加之“421”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老功能越來越脆弱。與此同時，西安市養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施依舊薄弱，目前每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)不足20張，城鄉(xiāng)之間養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展并不均衡。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，原有由政府興辦的敬老院、養(yǎng)老院普遍存在床位緊缺、供不應(yīng)求的問題，且其服務(wù)對象主要定位于經(jīng)濟(jì)水平較低、亟須福利救濟(jì)的“鰥寡孤獨(dú)”者。如何為更廣闊層面上的老齡人口提供更加人性化的服務(wù)?養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是一種新的可資借鑒的模式。

　　生機(jī)勃勃魚龍混雜

　　概念模糊，標(biāo)準(zhǔn)缺失，部分投資商以養(yǎng)老之名行圈地之實(shí)

　　近日，記者走進(jìn)西安市未央?yún)^(qū)一個被冠以“西北首家養(yǎng)老地產(chǎn)”的在建樓盤。銷售人員介紹樓盤情況時，卻自始至終未提“養(yǎng)老”二字。直到記者忍不住開口詢問，銷售人員才介紹說，社區(qū)內(nèi)確有一棟養(yǎng)老公寓作為規(guī)劃配套項(xiàng)目，但具體情況尚不得知。

　　該項(xiàng)目開發(fā)商總裁助理夏永宏介紹說，項(xiàng)目將嘗試與養(yǎng)老旅游相結(jié)合，在小區(qū)業(yè)主的基礎(chǔ)上，向社會開放，計劃通過租售、委托代管等方式將養(yǎng)老公寓“作為資產(chǎn)來運(yùn)作”。

　　在北京市順義區(qū)，有一個一期于2003年就全面入住，業(yè)內(nèi)公認(rèn)國內(nèi)發(fā)展較早的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目。在宣傳手冊封面上，也赫然印有“全新退休生活的領(lǐng)跑者”幾個大字?？僧?dāng)記者詢問該社區(qū)是否是老年城時，工作人員卻回應(yīng)道：“我們這里是普通住宅社區(qū)，只是老年人比較多而已。”

　　一面是“養(yǎng)老地產(chǎn)”的高調(diào)宣傳，一面是“普通社區(qū)”的低調(diào)回應(yīng)。這一怪象的出現(xiàn)，恰恰是開發(fā)商們糾結(jié)心態(tài)的真實(shí)寫照：既希望在龐大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中分一杯羹，又害怕被人揪住小辮子，受到“名不符實(shí)”的輿論指責(zé)。

　　“生機(jī)勃勃，魚龍混雜。”北京市民政局副局長李紅兵這樣概括養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。

　　業(yè)界人士陳俊也持有類似觀點(diǎn)。“眼下‘養(yǎng)老地產(chǎn)’的概念并不清晰。”目前，國內(nèi)絕大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做得不溫不火，不死不活。“比如，北京昌平區(qū)某老年公寓，400多張床位，僅入住50來人，只能通過接待旅游團(tuán)來彌補(bǔ)虧空。那為什么這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展還如此迅速?在于許多人以做養(yǎng)老為由頭，意在圈地。”

　　中國農(nóng)科院副研究員盧布認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的混亂與標(biāo)準(zhǔn)缺失也有關(guān)系。當(dāng)前，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度體系、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和政策體系，準(zhǔn)備都還不足。在我國，商業(yè)化養(yǎng)老時代尚未到來，一方面當(dāng)前國民的收入結(jié)構(gòu)不符合大面積商業(yè)化養(yǎng)老的需求，有錢人不會參與商業(yè)化養(yǎng)老過程，一般工薪階層尚無能力支撐商業(yè)化養(yǎng)老;另一方面養(yǎng)老項(xiàng)目投入大、回收周期長，讓許多投資者望而卻步。

　　李紅兵指出，一般情況下，只有那些失能失智的老人，在一對一服務(wù)成本太高、難以為繼，但又要保證他們相對穩(wěn)定的生活水平時，集中養(yǎng)老才顯出必要性。居家養(yǎng)老目前是、未來也依然會是絕大多數(shù)老人的選擇。

　　此外，政府在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中應(yīng)當(dāng)扮演怎樣的角色，同樣引人矚目。夏永宏告訴記者，他們的養(yǎng)老公寓項(xiàng)目，土地規(guī)劃已經(jīng)通過政府有關(guān)部門批復(fù)，但“并沒有在拿地等方面享受更多的優(yōu)惠政策”。

　　今年4月，北京市國土資源管理局公布了今年土地供應(yīng)計劃，其中100公頃養(yǎng)老設(shè)施用地首次單獨(dú)列項(xiàng)。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這些養(yǎng)老設(shè)施用地的供應(yīng)方式，一部分是政府投資的、社會福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施，將通過劃撥方式供應(yīng);一部分是非政府投資的，利用國有土地建養(yǎng)老設(shè)施的，將通過招拍掛等方式出讓。

　　但據(jù)媒體報道，北京總共推出的7塊養(yǎng)老設(shè)施用地，目前僅出讓1塊，原因在于“土地指標(biāo)有限及財政壓力，各區(qū)縣并不熱衷于推動養(yǎng)老設(shè)施用地”。

　　也有業(yè)內(nèi)人士分析，根本還在于養(yǎng)老地產(chǎn)的模糊性，許多投資商“項(xiàng)莊舞劍”，意在圈地，是“用肥油養(yǎng)瘦骨頭”。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)因?yàn)槭俏⒗a(chǎn)業(yè)，故很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資者在拿到土地以后，只會將其中的一部分用來建養(yǎng)老設(shè)施，另一部分則投入其他用途。而投資者的心思到底在“油”上還是“骨頭”上，實(shí)際運(yùn)行中很難判斷，故政府也不敢輕易給地。

　　商業(yè)還是公益?養(yǎng)老地產(chǎn)在兩者中糾葛不清。

　　先懂老人再做地產(chǎn)

　　破局尚待時日，解決服務(wù)問題是根本出路

　　9月5日，北京市民政局通報的一項(xiàng)調(diào)查顯示，13.5%的老人心理健康狀況較差或差，希望得到“精神關(guān)懷”的老人占27.9%，與選擇物質(zhì)支持(29.7%)的老人比例相當(dāng)，位居老人最希望得到關(guān)懷的前兩位。

　　在一個個專業(yè)表述和數(shù)據(jù)的背后，人們似乎能看到一顆顆孤獨(dú)而又充滿期盼的心。

　　“現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)多在地產(chǎn)上做文章，卻不在養(yǎng)老上做文章。這也是這些項(xiàng)目之所以慘淡經(jīng)營的根由。”陳俊說，如果只是盯著老人的荷包，而不關(guān)注老人的需求，養(yǎng)老地產(chǎn)不可能成功。要想成功，就得先研究和讀懂老人。

　　以北京某老年養(yǎng)生城為例，17萬平方米的建筑，設(shè)施奢華，游泳池、棋牌室、健身房等應(yīng)有盡有，但活動室里空空蕩蕩，就是沒有老年人過來享受這些服務(wù)。

　　“服務(wù)人員、管理人員都是從售樓部轉(zhuǎn)過來的。服務(wù)跟不上，再高檔、豪華的配套設(shè)施也無法滿足老人精神層面的需求。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。“‘銀發(fā)’產(chǎn)業(yè)化，根本還是要解決服務(wù)的問題。”

　　有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“一床難求”，有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位卻大量空置。李紅兵說，對此現(xiàn)象很多人習(xí)慣用公辦和民辦來加以區(qū)分。實(shí)不盡然，根本還在于機(jī)構(gòu)的服務(wù)跟不上。北京空置率高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)其實(shí)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院，不是它地處郊區(qū)、交通不發(fā)達(dá)，核心在服務(wù)能力和水準(zhǔn)，這些敬老院基本無醫(yī)療支撐。這也從另一角度給養(yǎng)老地產(chǎn)投資者提了個醒。

　　盧布則認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及很廣，不一定首先經(jīng)過房地產(chǎn)這個門檻。“尤其是一些中小企業(yè)，應(yīng)從養(yǎng)老服務(wù)業(yè)創(chuàng)新中求出路。”

　　今年8月底，按照降低門檻、規(guī)范運(yùn)營的思路，西安市民政局和財政局聯(lián)合出臺了一系列辦法，試圖吸引更多的社會資金進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。例如，對屬于新建類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在城六區(qū)范圍內(nèi)的，每張床位將給予建設(shè)補(bǔ)助4000元，在城六區(qū)范圍外的補(bǔ)助3000元。對屬于購買、改擴(kuò)建類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在城六區(qū)范圍內(nèi)的，每張床位補(bǔ)助1500元，在城六區(qū)范圍外的補(bǔ)助1000元。同時，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級評定設(shè)定三個檔次，對其接納自理老人、半失能老人和失能老人按人次分別給予不同程度資金獎勵……

　　養(yǎng)老地產(chǎn)政策亟待細(xì)化，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡快出臺，讓投資者的心里更敞亮，讓消費(fèi)者的判斷更有方向，這是陳俊的心聲。

　　山合水易機(jī)構(gòu)

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