1、旅游房地產(chǎn)的形成與定義

　　1.1旅游房地產(chǎn)的起源與發(fā)展

　　房地產(chǎn)業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，對房地產(chǎn)進行開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營、維修、管理的經(jīng)營活動或行業(yè)的總稱，是一個獨立的自成體系的產(chǎn)業(yè)部門：而旅游業(yè)是包含“行、游、住、食、購、娛”六大要素在內(nèi)的綜合性產(chǎn)業(yè)。但是歸根到底，兩個產(chǎn)業(yè)都是依托于土地，通過對景觀文化資源的開發(fā)利用以滿足人類需要的第三產(chǎn)業(yè)。隨著土地利用的功能復(fù)合化以及人類需求的多樣化，旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了在同一環(huán)境要素上功能重疊的現(xiàn)象，并且在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上出現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)業(yè)這一交叉分支。

　　旅游房地產(chǎn)的發(fā)源地始于法國地中海沿岸。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，旅游景觀房地產(chǎn)成為是旅游房地產(chǎn)的初期形式。20世紀(jì)60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶，旅游和房地產(chǎn)緊密結(jié)合，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)業(yè)的誕生。此后，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機構(gòu)紛紛介入旅游業(yè)、休閑度假業(yè)，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合模式也隨著旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展得到不斷的豐富和創(chuàng)新。

　　1.2旅游房地產(chǎn)的定義

　　旅游房地產(chǎn)作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的交叉分支，目前國內(nèi)學(xué)者的概念并不完全統(tǒng)一。

　　一種觀點從房地產(chǎn)業(yè)的角度出發(fā)將旅游房地產(chǎn)定義為以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式,開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能。

　　另一種觀點從旅游角度出發(fā)，定義旅游地產(chǎn)為以旅游景區(qū)為依托，開發(fā)方式上實現(xiàn)旅游服務(wù)功能的旅游住宿設(shè)施以及間接為旅游服務(wù)的地產(chǎn)開發(fā)項目。

　　本文認(rèn)為以上兩種觀點都從各自產(chǎn)業(yè)的角度涵蓋了旅游房地產(chǎn)的主要內(nèi)容，但是還不能完全反映旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合依存的程度，本文從兩個產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性出發(fā)，定義旅游房地產(chǎn)為依托或者創(chuàng)造旅游資源，在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、項目策劃、營銷管理等各個環(huán)節(jié)注入旅游業(yè)元素，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)了旅游功能的房地產(chǎn)開發(fā)運營模式。

　　2、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的基礎(chǔ)

　　2.1產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

　　房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)同屬第三產(chǎn)業(yè)，都是在黨的十一屆三中全會以后，隨著經(jīng)濟體制改革和社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展而迅速崛起的新興的重點產(chǎn)業(yè)，都有非常強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動和促進建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機械、鋼鐵、石油等幾十個工業(yè)部門的發(fā)展。旅游業(yè)的發(fā)展剌激交通運輸事業(yè)發(fā)展，還可刺激輕工業(yè)、農(nóng)業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，也剌激建筑業(yè)的發(fā)展、修建賓館、飯店及其他娛樂和休息場所等。兩大高關(guān)聯(lián)度的第三產(chǎn)業(yè)在高速膨脹式發(fā)展的過程中，必然會產(chǎn)生相當(dāng)部分的重疊區(qū)域，聯(lián)合旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，協(xié)同發(fā)展。

　　2.2經(jīng)濟基礎(chǔ)

　　房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)作為國家財政收入的重要產(chǎn)業(yè)，對地方區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用和貢獻都十分顯著，但經(jīng)濟作用方式又稍有不同。在土地的開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)屬于中短期的開發(fā)行為，投資大，資金回籠比較快，2-5年即可實現(xiàn)資金回籠，然而受宏觀政策影響，土地和金融資源都受到一定限制。而旅游業(yè)屬于中長期投資行為，投資少，一般需要在5-10年才可見效，但是由于旅游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟關(guān)聯(lián)性比較大，所以在土地和政策上得到相當(dāng)?shù)姆龀郑栽诮?jīng)濟要素的促動下，一個土地開發(fā)項目以旅游啟動，以地產(chǎn)收尾，最后實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)復(fù)合經(jīng)營的現(xiàn)象逐漸增多。而房地產(chǎn)商利用旅游的概念和管理模式，靈活地處理積壓和空置的房地產(chǎn),充分盤活閑置資產(chǎn)的方式也很大程度上增加了房產(chǎn)的金融價值。

　　2.3市場基礎(chǔ)

　　房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)都是與居民消費能力密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，能否滿足消費者的需求，成為房地產(chǎn)和旅游市場連結(jié)的關(guān)節(jié)點，也是焦點所在。旅游業(yè)的發(fā)展可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機，而地產(chǎn)的發(fā)展也可以完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套，兩個產(chǎn)業(yè)合作有效，則共享一部分市場，互相得到收益，相得益彰。

　　2.4資源基礎(chǔ)

　　2.4.1環(huán)境要素資源

　　旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)作為土地利用和開發(fā)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)分支，都是建立在對土地資源、環(huán)境資源開發(fā)利用的前提下，優(yōu)美的風(fēng)景，良好的生態(tài)環(huán)境，是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共享的環(huán)境要素 資源。

　　2.4.2文化資源

　　文化是旅游業(yè)的靈魂，任何一個旅游區(qū)的發(fā)展都離不開文脈的挖掘與延續(xù)，或者對一種新文化新體驗的打造，而在體驗經(jīng)濟時代，一個好的地產(chǎn)開發(fā)項目部能只借助名勝風(fēng)景區(qū)和城市周邊的山、水、園、林來作為開發(fā)的賣點，還需要塑造出自己的居住文化，比如山水青城、芙蓉古城、長城腳下的公社、上海的八國小鎮(zhèn)等等。不管是當(dāng)?shù)匚拿}的延續(xù)還是重新塑造的新文化，都可以成為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同依賴的文化根基。

　　2.4.3 技術(shù)資源

　　旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)在景觀設(shè)計，主題定位，游憩設(shè)計等技術(shù)上由很多可以借鑒和通用的資源。

　　3、旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的層面

　　3.1區(qū)域?qū)用?/p>

　　區(qū)域?qū)用娴穆糜畏康禺a(chǎn)是指用泛旅游去經(jīng)營城市的概念性大盤地產(chǎn)，主要涉及旅游、城市和區(qū)域經(jīng)濟等幾方面，一般是對幾萬畝，甚于十幾萬畝的成片土地進行綜合整體開發(fā)，以旅游項目為先導(dǎo)或核心項目，以復(fù)合功能的成片土地為對象，把附著了功能與項目的分塊土地作為產(chǎn)品進行經(jīng)營，同時全部或部分開發(fā)其中的項目，這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能，具體形式有旅游新城，旅游經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等，國內(nèi)成熟的代表項目：曲江新城(西安)、華僑城(深圳)等。

　　案例：

　　曲江新城

　　操作模式：國家投資基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，招商引資建設(shè)龍頭旅游項目，把生地做成熟地，乃至旺地，這樣帶來房地產(chǎn)的興盛，旅游本身利用逐漸形成的基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)配套，作為終端平臺得到持續(xù)發(fā)展，同時也作為房地產(chǎn)的配套和賣點。

　　3.2土地區(qū)塊層面

　　土地區(qū)塊層面上的旅游房地產(chǎn)主要是指在小塊土地上包裝獨立旅游房地產(chǎn)項目。這個層面上旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合呈現(xiàn)出兩種不同的模式。

　　3.2.1景區(qū)旅游房產(chǎn)

　　發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報和多種功能的房產(chǎn)項目。這種模式主要的發(fā)起人是早期的旅游開發(fā)商，他們把旅游做到一定程度，就面臨著怎么往下走的問題，自然就想到把旅游與地產(chǎn)、商業(yè)等資源組合起來，形成了綜合的、全盤的考慮，從房地產(chǎn)和旅游這兩個視野來看旅游地產(chǎn)。這類地產(chǎn)主要特點是旅游功能強大，地產(chǎn)作為附加的價值，主要是回籠投資到旅游建設(shè)項目中的大量資金。這類地產(chǎn)按開發(fā)的方式又可分劃分：

　　直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)旅游房產(chǎn)

　　這類旅游房產(chǎn)開發(fā)對風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅游開發(fā)幾乎沒有什么建設(shè)性貢獻，有的甚至對旅游景區(qū)還造成一定破壞。很多城市旅游景區(qū)附近的房產(chǎn)多屬此類。

　　與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)

　　此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如宋城集團在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構(gòu)成的有機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性。將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。

　　3.2.2旅游復(fù)合地產(chǎn)

　　這種模式是在商品房市場“供大于求”的現(xiàn)狀和房企之間的激烈競爭中。地產(chǎn)商需要為地產(chǎn)項目尋找有關(guān)產(chǎn)業(yè)的推動，因此將旅游作為新的開發(fā)題材復(fù)合到房產(chǎn)中，利用傳統(tǒng)游憩景觀與游憩方式設(shè)計技術(shù)，創(chuàng)造消費者生活方式，提升房產(chǎn)區(qū)塊的核心競爭力的一種模式。典型的代表業(yè)態(tài)是游憩商業(yè)區(qū)(RBD)、旅游城市住宅地產(chǎn)項目(三亞城市地產(chǎn))以及主題型旅游地產(chǎn)項目，比如芙蓉古城(成都)。

　　典型案例：成都芙蓉古城

　　操作模式：先造園林環(huán)境，再建仿古的民居式四合院落、獨立宅院，用這樣的環(huán)境來居家，用這樣的環(huán)境來開發(fā)旅游的，旅游發(fā)展了必然會推動商業(yè)發(fā)展，商業(yè)同時又豐富著傳統(tǒng)文化。

　　3.3項目運營層面

　　在產(chǎn)品項目運營層面上，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合主要是經(jīng)營模式上的互相統(tǒng)一，主要體現(xiàn)通過對地產(chǎn)時權(quán)和產(chǎn)權(quán)的旅游商品化，實現(xiàn)地產(chǎn)的旅游功能，這樣的地產(chǎn)項目也一般多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。

　　產(chǎn)權(quán)酒店：即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)。

　　時權(quán)酒店：即將酒店的每個單位分為一定的時間份，如將一年分為51周，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間如一周的居住權(quán)。

　　養(yǎng)老型酒店：指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。

　　時值度假型酒店：消費者購買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”，這些“分?jǐn)?shù)”就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宅設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)，只是為休閑消費提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。“分?jǐn)?shù)”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。

　　4、結(jié)語

　　隨著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，相信將來會出現(xiàn)更多廣闊的空間可以實現(xiàn)兩大產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)。在不同的結(jié)構(gòu)層面上，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的變化，都會改變它們所產(chǎn)生的旅游房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)形式，相信未來會產(chǎn)生更多旅游房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，填補兩大產(chǎn)業(yè)各自的產(chǎn)業(yè)空白，促進房地產(chǎn)業(yè)新一輪發(fā)展。

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