在15年間經(jīng)歷多次停擺之后，上實(shí)集團(tuán)的東灘養(yǎng)老項(xiàng)目再一次被提上開發(fā)日程。

　　2014年1月24日，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司(下稱“上實(shí)發(fā)展”)發(fā)布公告稱，其全資子公司上海上實(shí)城市投資發(fā)展有限公司(下稱“上實(shí)城市”)擬與上海實(shí)業(yè)東灘投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司(下稱“上實(shí)東灘”)共同出資成立上實(shí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺公司——上海實(shí)業(yè)養(yǎng)老投資有限公司(暫名)，并計(jì)劃由該平臺公司與其他合作伙伴共同成立合資項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

　　據(jù)公告披露，這家注冊于上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺公司，注冊資本2000萬元，上實(shí)東灘與上實(shí)城市分別占股62%和38%。

　　公告還批注，由于上實(shí)東灘投資是上實(shí)集團(tuán)的全資子公司，屬于上實(shí)發(fā)展關(guān)聯(lián)企業(yè)，因此上述事項(xiàng)構(gòu)成與關(guān)聯(lián)企業(yè)共同投資。

　　上實(shí)發(fā)展的加入，能否讓原本命運(yùn)多舛的東灘養(yǎng)老項(xiàng)目重現(xiàn)曙光?在業(yè)內(nèi)人士看來，最終結(jié)果仍是個(gè)未知數(shù)?；蛟S，重啟養(yǎng)老項(xiàng)目只是整個(gè)上實(shí)系地產(chǎn)業(yè)務(wù)新一輪整合的開始。

　　養(yǎng)老社區(qū)數(shù)載沉浮

　　該養(yǎng)老項(xiàng)目位于上海崇明島東灘生態(tài)城，其前身——“長者社區(qū)”實(shí)已運(yùn)作多年，因多重原因，數(shù)年過去，仍在走走停停，最終未能成功面世。

　　說到該“長者社區(qū)”養(yǎng)老項(xiàng)目，就不得不說“東灘生態(tài)城”。根據(jù)上實(shí)集團(tuán)內(nèi)部人士介紹，“長者社區(qū)”最早便是作為東灘生態(tài)城項(xiàng)目的一部分進(jìn)行規(guī)劃的，因此，其命運(yùn)也隨“東灘生態(tài)城”數(shù)載沉浮。

　　據(jù)相關(guān)資料記載，1998年亞洲金融風(fēng)暴重創(chuàng)香港經(jīng)濟(jì)時(shí)，作為上海市政府窗口公司的上實(shí)集團(tuán)也深受其苦，作為援助(另一種說法是做補(bǔ)償之用)，上海市政府將崇明東灘約86平方公里灘涂圍墾農(nóng)田的經(jīng)營權(quán)作價(jià)28億元?jiǎng)潛芙o上實(shí)集團(tuán)。

　　在經(jīng)歷了漫長而細(xì)致的調(diào)研、定位和規(guī)劃之后，2006年，作為彼時(shí)上實(shí)集團(tuán)七大直管企業(yè)之一的上實(shí)東灘，便受托全權(quán)負(fù)責(zé)崇明島東灘區(qū)域的開發(fā)，并意圖將其打造成世界生態(tài)城市的系統(tǒng)解決方案。根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，位于東灘南部的生態(tài)城規(guī)劃面積為12.5平方公里，總建筑面積約422萬平方米，常住人口約5萬人，而被當(dāng)?shù)厝朔Q作“濱海萬人養(yǎng)老院”的“長者社區(qū)”，便是該生態(tài)城數(shù)項(xiàng)重點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容的一部分。

　　2005年12月，東灘生態(tài)城項(xiàng)目與鳥巢、國家大劇院和T3航站樓一起被西方媒體譽(yù)為中國十大新建筑奇跡工程。不過，其命運(yùn)并不順?biāo)?。在此后?shù)年里，由于土地用途調(diào)整和確權(quán)問題的掣肘，以及項(xiàng)目直管團(tuán)隊(duì)和集團(tuán)高層關(guān)鍵人物的更迭，該項(xiàng)目一直未能進(jìn)行實(shí)質(zhì)開發(fā)。

　　2010年年底，上實(shí)集團(tuán)曾制定了詳細(xì)的《上實(shí)東灘開發(fā)三年行動計(jì)劃》，但直到2012年，希望火種才被再次燃起。2012年2月18日，上實(shí)集團(tuán)在崇明東灘南部啟動區(qū)舉行“東灘生態(tài)城”市政基礎(chǔ)設(shè)施工程開工儀式，并高調(diào)宣布，將在基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)公園、長者社區(qū)、綠港農(nóng)業(yè)、濕地公園等5個(gè)項(xiàng)目上進(jìn)行全面推進(jìn)。

　　上實(shí)東灘總裁祝勇在2012年初接受采訪時(shí)曾表示，整個(gè)上海市老年人口按照戶籍人口算約330多萬，空巢老人占家庭戶的30%左右，上實(shí)集團(tuán)經(jīng)過反復(fù)研究，感覺東灘應(yīng)最先啟動養(yǎng)老項(xiàng)目。按照彼時(shí)上實(shí)東灘的規(guī)劃，整個(gè)生態(tài)城分為東村、南村和北村，最早啟動的長者社區(qū)位于東村，占地約2700畝地。

　　在這2700畝的規(guī)劃占地面積中，項(xiàng)目總建筑面積約100萬平方米(合1500畝)，可容納約7700戶超過10000名老人。不過，由于總投資額巨大(約需100億元)，上實(shí)集團(tuán)不斷尋找了多個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴，麥肯錫、愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)等國際知名機(jī)構(gòu)都曾參與。2011年，上實(shí)與國內(nèi)某著名保險(xiǎn)公司達(dá)成合作意向，引入保險(xiǎn)資金加入東灘地塊的開發(fā)。但這些實(shí)力強(qiáng)勁的合作方的加盟并沒能改變東灘生態(tài)城的多舛命運(yùn)。

　　根據(jù)上實(shí)東灘2012年發(fā)布的對于該養(yǎng)老項(xiàng)目的介紹，其規(guī)劃還算完整。按照當(dāng)時(shí)的設(shè)想，整個(gè)社區(qū)將按照老年人的特點(diǎn)設(shè)計(jì)，房子面積在80至110平方米之間，與房型相匹配的是其體貼周到的配套規(guī)劃，比如隨處可得的用來給老年人休息的椅子，以及充足的老年人交流空間。

　　除此之外，在上實(shí)東灘的設(shè)想中，商業(yè)配套、交通配套和健身配套等均詳實(shí)地呈現(xiàn)了出來，包括老年人學(xué)校、圖書館，以及依托鄰近生態(tài)公園之便，社區(qū)還免費(fèi)為老年人提供前往公園鍛煉、玩耍、跑步、釣魚和高爾夫等的休閑便利。

　　然而美好設(shè)想并沒有成為現(xiàn)實(shí)，擺在“長者社區(qū)”面前的，是一道又一道難以逾越的坎兒。祝勇所說的“全裝修設(shè)計(jì)，采取租售結(jié)合的方式，以中等收入人群為主”的項(xiàng)目定位也僅停留在紙上。

　　上實(shí)發(fā)展能帶來什么

　　當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上實(shí)東灘在該養(yǎng)老項(xiàng)目上受挫，除了上述原因外，一個(gè)重要原因就是養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)缺乏以及資金上的擎肘。

　　“上實(shí)東灘開發(fā)能力不豐厚，無力操盤，做不成熟，但又不想融進(jìn)其他人來，怎么辦?那就索性讓上實(shí)發(fā)展再出一部分股份，成立一個(gè)平臺公司，把這塊資產(chǎn)給盤整好。”上述業(yè)內(nèi)人士評價(jià)。

　　因此，此次上實(shí)發(fā)展的鼎力加盟，讓外界對于該養(yǎng)老項(xiàng)目的未來重新充滿想象，投資者們似乎也從中嗅到了積極的信息。伴隨消息的公布，上實(shí)發(fā)展股價(jià)一路上升。

　　盡管這樣的意圖很不錯(cuò)——引入新的戰(zhàn)略投資者不僅能增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的開發(fā)和資金實(shí)力，并且因?yàn)殡p方同為上實(shí)系旗下關(guān)聯(lián)企業(yè)，也做到了肥水不流外人田，但上實(shí)發(fā)展此前并未有過操盤養(yǎng)老項(xiàng)目的先例，它能否讓“長者社區(qū)”復(fù)活，暫時(shí)還是未知數(shù)。

　　對此質(zhì)疑，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對《地產(chǎn)》雜志表示，“對于當(dāng)前的開發(fā)商來說，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，大家都處在同一起跑線上，畢竟這個(gè)概念近兩年才興起。對于上實(shí)發(fā)展來說，國企背景可能在市場資源和政府資源的運(yùn)作上會比較便利。”

　　東灘生態(tài)城項(xiàng)目地處崇明島的最東端，崇明島有“上海后花園”之稱，環(huán)境優(yōu)美，主打項(xiàng)目便是上實(shí)東灘在建的比較高端的養(yǎng)老度假區(qū)。該項(xiàng)目的高端從數(shù)據(jù)上可見一斑，按照總建筑面積100萬平方米，建設(shè)7700套養(yǎng)老公寓計(jì)算，戶均建筑面積約130平方米。

　　不過張宏偉認(rèn)為，高端定位無可厚非，“開發(fā)企業(yè)拿地之后，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡需要回籠資金，因此必然會按照一定比例銷售，也會拿一部分用于探索新的盈利方向和模式。但新業(yè)務(wù)的紅利什么時(shí)候能釋放，企業(yè)何時(shí)能將它作為一個(gè)主營業(yè)務(wù)來做，則還在嘗試期，包括盈利和運(yùn)營等方面都還需要摸索。”

　　“據(jù)我所知，崇明東部一帶至少還有五六個(gè)在建的高端別墅項(xiàng)目。地價(jià)看漲，前景可期，似乎不是什么秘密。”張宏偉說。

　　“借養(yǎng)老之名行賣房之實(shí)”已成為養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的“通病”。業(yè)界的另一個(gè)質(zhì)疑是，上實(shí)發(fā)展高調(diào)入主養(yǎng)老項(xiàng)目會不會有同樣目的?記者曾多次致電上實(shí)發(fā)展以及上實(shí)東灘，以求了解其在養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)作詳情，但對方均以忙碌為由予以拒絕。

　　涉足養(yǎng)老意在整合?

　　對于此次合作，上實(shí)發(fā)展在公告中指出，合作可以整合內(nèi)外部資源，充分發(fā)揮交易各方的優(yōu)勢，在做優(yōu)做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)以涉足新型房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，為公司打造新的盈利增長點(diǎn)及公司未來發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

　　據(jù)悉，大股東承諾崇明島8000多萬平米的農(nóng)業(yè)用地和86平方公里的用地如果改變用途優(yōu)先給上實(shí)發(fā)展，目前項(xiàng)目一期基礎(chǔ)設(shè)施投資已達(dá)17億并已進(jìn)行了兩年，此次入股預(yù)示著時(shí)機(jī)已趨成熟。

　　不過，在業(yè)內(nèi)人士看，兩家公司聯(lián)手的原因并非盤活養(yǎng)老社區(qū)這么簡單。“或許是為下一步的地產(chǎn)整合鋪路。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，因?yàn)闁|灘項(xiàng)目是上實(shí)系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的關(guān)鍵資產(chǎn)之一。

　　起初，上實(shí)集團(tuán)曾公開承諾將東灘項(xiàng)目注入上實(shí)發(fā)展。

　　上實(shí)集團(tuán)方面曾明確表示，除上實(shí)發(fā)展之外，將不再新設(shè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司，且承諾上實(shí)集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將全部由上實(shí)發(fā)展來經(jīng)營。“上述承諾同樣適用于上實(shí)集團(tuán)在上海崇明島的東灘項(xiàng)目。”

　　不過后來隨著上實(shí)發(fā)展和上海東灘的人事變動，這一承諾并未實(shí)現(xiàn)。到了2010年，當(dāng)時(shí)有傳言說東灘項(xiàng)目的大股東曾有意將其轉(zhuǎn)手給上海實(shí)業(yè)控股有限公司(下稱上實(shí)控股)來開發(fā)，時(shí)任上實(shí)控股副總裁倪建達(dá)也公開表示：“東灘項(xiàng)目未必由上實(shí)發(fā)展來負(fù)責(zé)，也存在注入上實(shí)控股的可能。”

　　上實(shí)發(fā)展和上實(shí)控股曾是上實(shí)系地產(chǎn)整合平臺的兩個(gè)主要競爭者。但后來，上實(shí)控股將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司(下稱“上實(shí)城開”)并控股上實(shí)發(fā)展后，上實(shí)系地產(chǎn)整合大戲變成上實(shí)發(fā)展和上實(shí)城開的競爭。

　　但是，上實(shí)發(fā)展的速度已被上實(shí)城開超越。外界對于上實(shí)發(fā)展的印象，往往是“整合”、“穩(wěn)健”，甚至“保守”。

　　“上實(shí)發(fā)展內(nèi)部一直在做一些調(diào)整，在結(jié)構(gòu)方面要做一些改變，重新挖掘自己的強(qiáng)項(xiàng)。”據(jù)知情人士透露，目前，上實(shí)發(fā)展內(nèi)部并不是特別明朗，但是它下屬的幾個(gè)板塊中，目前正在謀劃一個(gè)結(jié)構(gòu)上的變化。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士確認(rèn)，雖然上實(shí)發(fā)展名義上早已于2010年就已并入上實(shí)控股旗下，但實(shí)際上其仍保持著相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。雖并入數(shù)年，但上實(shí)發(fā)展董事會對于股權(quán)收購的抗拒一直存在，似乎始終未放棄作為“上實(shí)系唯一地產(chǎn)平臺”的夢想。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，目前，上實(shí)發(fā)展與上實(shí)城開都未到達(dá)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的地位，所以唯有放手發(fā)展，做大規(guī)模，才能獲得最終的話語權(quán)。

　　這或許能夠解釋上實(shí)發(fā)展為何要涉足新型地產(chǎn)領(lǐng)域、打造新的盈利增長點(diǎn)。

　　此外，上實(shí)發(fā)展的大股東承諾3年解決同業(yè)競爭問題，兌現(xiàn)之日距今剩余不到半年。按照此前的傳聞版本，上實(shí)城開和上實(shí)發(fā)展將以地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行區(qū)分，上實(shí)城開主要開發(fā)住宅，而商業(yè)地產(chǎn)則集中在上實(shí)發(fā)展這一平臺。上實(shí)發(fā)展涉足養(yǎng)老也符合“去住宅化”的思路。

　　“上實(shí)發(fā)展近期來瘋狂低價(jià)甩賣股權(quán)變現(xiàn)，比如青島啤酒城寫字樓單價(jià)才18000元，極可能是從戰(zhàn)略角度為重組做準(zhǔn)備。”上述業(yè)內(nèi)人士分析。

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