洪江古商城歷史上曾經(jīng)執(zhí)湖南金融之牛耳，有“匯通天下”之稱，目前卻面臨資金短缺的困境，資金不足已經(jīng)成為政府遺產(chǎn)保護與旅游發(fā)展中直接面臨的重大瓶頸。如何謀求多元化的融資渠道，破解“巧婦難為無米之炊”的尷尬局面，已經(jīng)成為洪江古商城面臨的首要問題。由于旅游產(chǎn)業(yè)是長線投資，按照“多渠匯流”的原則，根據(jù)旅游業(yè)投融資的趨勢和規(guī)律，結(jié)合洪江古商城的實際和特點，本人根據(jù)自己的粗淺金融知識和實操經(jīng)驗，提出政府整合融資平臺解決方案。即：“向上要錢、銀行借錢、招商引錢、信貸融錢、變賣兌錢、民營匯錢、企業(yè)轉(zhuǎn)錢、民間募錢、省錢擠錢”的方案。劉博文在深圳光大銀行做過,可以指派他成立一個洪江古商城旅游項目融資委員會，制定獎懲方案，協(xié)調(diào)組織該項工作。

　　一、爭取國家和省市文物和旅游等部門加大扶持(“向上要錢”)

　　抓住中央實施西部大開發(fā)崛起戰(zhàn)略，國家高度重視加強世界遺產(chǎn)保護、湖南省政府領(lǐng)導(dǎo)強力推進洪江產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和加快旅游業(yè)發(fā)展等機遇，積極爭取中央、省市政府的資金扶持。

　　(一)向上要錢的理由

　　鑒于以下三個理由，申請上級政府加大扶持：

　　1、申請世界文化遺產(chǎn)的保護，是中央和省市縣政府共同的責(zé)任。世界遺產(chǎn)保護所需投資巨大，洪江區(qū)不能獨立承擔(dān)。近年來，上級政府對洪江古商城給予了不斷的支持，但規(guī)模比較小，與世界遺產(chǎn)保護的實際需求相比，還遠遠不夠。從2006年至2008年，洪江用于文物保護、維修和景點開發(fā)的資金共有3000多萬元，其中中央、省市補助的資金只有300萬，僅占10%，比例明顯偏小。

　　2、洪江目前經(jīng)濟實力比較薄弱，遺產(chǎn)保護面臨巨大壓力。洪江2007財政總收入才剛剛上8000萬，竭盡全力，仍然杯水車薪，沒有能力更多地對遺產(chǎn)保護進行投入。

　　3、對世界遺產(chǎn)的保護，使洪江傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)受到很大限制，財政收入因此縮減，據(jù)統(tǒng)計，2008年因調(diào)整結(jié)構(gòu)，地方財政收入縮減上千萬元。為了對世界遺產(chǎn)進行保護，工業(yè)等洪江的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行了轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致財政承受很大壓力。

　　(二)面臨機遇

　　首先，中央提出科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會的戰(zhàn)略，重點加大西部的扶持力度，并具體加大了對西部基礎(chǔ)設(shè)施的投入，必將推進對洪江旅游配套環(huán)境整治的資金投入。其次，國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，必然會加大對西部發(fā)展的投入，旅游業(yè)作為西部崛起的先鋒產(chǎn)業(yè)，也必然會受到國家的關(guān)注和扶持。再次，湖南省、懷化市通過地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)具備了一定的資金積累，并積極進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，探索生態(tài)補償措施，客觀上構(gòu)成了省市政府加大對洪江旅游業(yè)扶持的條件。

　　(三)投資重點

　　根據(jù)政府投資走向，重點投資于以下難以獲得直接收益的公共領(lǐng)域：

　　1、交通等公共基礎(chǔ)設(shè)施及公共事業(yè);

　　2、城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施，重點是古城的管線、上下水、城市垃圾及污水處理等建設(shè)項目;

　　3、大氣、水源等環(huán)境治理項目;

　　4、文物保護，重點投資進行古墻、三線下地、窨子屋保護和維修;

　　5、生態(tài)建設(shè)工程，構(gòu)建縣域完整的綠化系統(tǒng);

　　6、人力資源開發(fā)，重點是遺產(chǎn)保護和旅游從業(yè)人員培訓(xùn)。

　　(四)配套措施

　　為爭取國家、省市政府的投資，需要做好三個方面的配套工作：

　　1、爭取計劃單列，加大上級扶持力度，放寬地方執(zhí)行權(quán)限。鑒于世界遺產(chǎn)保護的特殊性和旅游業(yè)發(fā)展所面臨的特殊困難，建議湖南省將洪江設(shè)置為計劃單列區(qū)，在項目申報、轉(zhuǎn)移支付等方面給予特殊扶持。

　　2、打好政策組合拳，充分利用各種配套優(yōu)惠政策和各種資金渠道。全面、充分地利用農(nóng)業(yè)、林業(yè)、能源、環(huán)保、扶貧、西部、文化項目等各項優(yōu)惠政策，形成政策洼地;全面整合各方面投資渠道，形成規(guī)模投資。同時，系統(tǒng)地改善洪江遺產(chǎn)保護與旅游發(fā)展的總體環(huán)境。

　　3、根據(jù)投資走向，做好項目前期工作。積極策劃和籌備一批既符合國家、省市投資重點，又結(jié)合洪江特點的項目，抓緊項目建議書和可行性研究報告的編制，特別要關(guān)注古城內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

　　二、加強與金融機構(gòu)的合作(銀行借錢)

　　洪江遺產(chǎn)保護和旅游業(yè)發(fā)展所需資金數(shù)額巨大，無法單純依靠政府投入予以解決，需要按照經(jīng)營城市的思路，充分盤活資產(chǎn)存量，加強與金融機構(gòu)的合作，強力推進有收益的公共服務(wù)設(shè)施及環(huán)境項目建設(shè)。

　　(一)資金渠道

　　隨著國內(nèi)金融業(yè)的快速發(fā)展，金融機構(gòu)的資金存量有了較大的增長，商業(yè)銀行、政策性銀行的投資能力不斷提升。旅游業(yè)作為投資的熱點，越來越受到金融機構(gòu)的青睞，可以充分利用這一優(yōu)勢開辟融資渠道。同時，隨著我國利用國際資金能力的提高和投資領(lǐng)域的進一步開放，國際金融機構(gòu)在華投資規(guī)模不斷擴大，為旅游業(yè)拓展國際融資渠道創(chuàng)造了條件。

　　具體資金渠道包括：向商業(yè)銀行(如工商銀行、建設(shè)銀行)申請抵押或質(zhì)押貸款;向政策性銀行(如國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及進出口銀行)申請貼息貸款;賣方信貸;通過擔(dān)保公司進行融資擔(dān)保;申請世界銀行貸款、亞洲開發(fā)銀行;申請國家間援助性貸款(如fao、nndp等)。

　　(二)融資方式

　　對于旅游資源開發(fā)，主要可以采用以下方式融資。

　　1、門票質(zhì)押。以未來門票或連同其他收費權(quán)作為質(zhì)押，向銀行貸款。

　　2、景區(qū)開發(fā)經(jīng)營權(quán)抵押。景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)作為一項資產(chǎn)當(dāng)作質(zhì)押進行信貸。

　　3、土地抵押。將國有的土地使用權(quán)抵押項目信貸，尤其是由于旅游相關(guān)開發(fā)引起大幅度增值的景區(qū)周邊的土地。

　　4、建筑物抵押。將相關(guān)建筑物的所有權(quán)作為抵押進行貸款。

　　景區(qū)的抵押或質(zhì)押項目信貸一般要求自有資本投入25%以上，可向銀行貸75%。開發(fā)商使用國有資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，銀行或其他金融機構(gòu)則通過相應(yīng)金融工具對旅游資源的開發(fā)進行貸款，包括比較靈活的小額信貸方式。

　　實際操作中，如果景區(qū)的開發(fā)規(guī)劃有足夠吸引力，同時開發(fā)商具備一定的信用，開發(fā)中的工程建設(shè)也可通過墊資方式進行。墊資比例一般為30%–40%，如果有相應(yīng)的墊資融資財務(wù)安排，墊資比例甚至可達100%。如項目開發(fā)能與開放游覽同步進行，還可對旅游商品開發(fā)、廣告宣傳、道路建設(shè)、景觀建設(shè)等多方面經(jīng)營內(nèi)容進行商業(yè)信用融資，主要包括：墊資建設(shè)、代銷商品、門票抵扣、預(yù)售預(yù)賣、時權(quán)融資等。

　　(三)投資重點

　　1、有收益的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如煤氣、自來水、污水排放、垃圾處理等。

　　2、可以帶來土地增值和其他相關(guān)收益的市政基礎(chǔ)設(shè)施，如綠化項目、道路交通等。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和物業(yè)管理等土地開發(fā)項目，如商業(yè)、景區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施。

　　4、景區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　(四)配套措施

　　為了有效地實現(xiàn)與金融機構(gòu)合作的融資目標，需要采取以下措施。

　　1、成立資產(chǎn)信貸公司，明確借貸主體，目前可以利用洪江的旅游開發(fā)公司。

　　2、明確資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，剝離劣質(zhì)資產(chǎn)，分離出可用于借貸的優(yōu)質(zhì)項目抵押資產(chǎn)。

　　3、加大前期工作的力度，研究洪江的資產(chǎn)體系及相應(yīng)的政策扶持措施。

　　三、加大項目對外招商引資力度(招商引錢)

　　洪江旅游開發(fā)項目的商業(yè)價值很高，投資回收有較好的保障，招商引資應(yīng)成為融資的重點之一。

　　(一)有利條件

　　1、旅游開發(fā)項目已經(jīng)開始成為投資的熱點，大量游資正在向旅游領(lǐng)域匯集。

　　2、洪江具備較大的游客基數(shù)，投資項目具有較好的市場支撐。

　　3、洪江的旅游服務(wù)體系尚有很大的發(fā)展空間，適合商業(yè)資金的進入。

　　4、洪江作為世界遺產(chǎn)地，旅游資源開發(fā)潛力很大，具有較大投資回報空間。

　　(二)招商引資方式

　　景區(qū)通過政府招商部門、旅游企業(yè)的招商部門、專業(yè)招商機構(gòu)、關(guān)聯(lián)企業(yè)及關(guān)聯(lián)人、專題招商會、參加招商會、專用招商網(wǎng)站、其它媒體傳播招商等渠道發(fā)布招商信息，與開發(fā)商取得聯(lián)系，根據(jù)項目和開發(fā)商的情況，確定具體的招商引資方式。

　　1、招募入股融資

　　開發(fā)商以股份有限公司的主發(fā)起人的身份，向社會定向招募投資人入股，共同作為發(fā)起人，形成資本融資。

　　2、定向募股融資

　　開發(fā)商先成立自己絕對控股的有限責(zé)任公司或股份有限公司，再向社會定向募股，以增資擴股的方式，引入資本金。具體方式有：戰(zhàn)略投資人、搭車投資人、資產(chǎn)整合等。

　　3、整體項目融資

　　開發(fā)商在開發(fā)中，設(shè)立為若干個項目，并制作單個項目的商業(yè)計劃書，按照投資規(guī)范的要求、準備招商材料，并依據(jù)招商材料，向境內(nèi)外的社會資金進行招商，其中可以采用bot等多種模式，也可合成開發(fā)、合資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)等。

　　(三)配套措施

　　1、加大投資開放力度，積極推進經(jīng)營城市。投資項目開放，引進外國資金，制定優(yōu)惠政策，探索多種合作模式，加強政府的協(xié)調(diào)職能。

　　2、改善投資環(huán)境，樹立親商、富商的理念，轉(zhuǎn)換政府職能，建立服務(wù)性的、誠信的政府。

　　3、搞好項目包裝與招商資料的準備，具體材料包括：項目建議書、商業(yè)計劃書、項目可行性研究報告、項目策劃及旅游目的地規(guī)劃、具體合作意向、各項優(yōu)惠政策、基本法律文件等。

　　四、充分利用資本市場融資(信貸融錢)

　　隨著旅游業(yè)的發(fā)展和資本市場的發(fā)育，通過資本市場融資已成為旅游開發(fā)可選擇的融資方式之一，迄今為止，中國資本市場上已有旅游上市公司47家，其中景區(qū)類旅游上市公司13家。資本市場也應(yīng)是洪江旅游開發(fā)的資金來源之一。

　　(一)資本市場融資方式

　　1、國內(nèi)上市融資

　　2、海外融資

　　海外融資有多種方式，包括一般債券、股票、高利風(fēng)險債券、產(chǎn)業(yè)投資基金、信托貸款等。海外融資目前受到一些政策限制，但具體操作時仍可通過多種方法加以運作。洪江可以找找在美國的洪江人金和輝。

　　3、信托融資

　　新《信托法》出臺以來，信托投資公司已經(jīng)擁有了比較大的運作空間，并創(chuàng)造了一些新的金融工具。其中，以項目和專題方式，發(fā)行旅游信托投資憑證，將旅游項目打包，向社會集資的方式，比較適合洪江的實際。

　　(二)現(xiàn)狀特點

　　國內(nèi)上市融資的方式已經(jīng)受到了各方的廣泛關(guān)注，省市縣各級政府都要洪江旅游開發(fā)公司的國內(nèi)上市列入工作日程，但利用資本市場上其他融資方式的工作尚未啟動。

　　(三)面臨障礙

　　1、資源開發(fā)類旅游企業(yè)存在門票收入不能列入公司主營業(yè)務(wù)收入的限制，影響洪江旅游開發(fā)公司直接上市。

　　2、遺產(chǎn)類旅游資源能否轉(zhuǎn)讓開發(fā)經(jīng)營權(quán)，目前存在爭議，操作規(guī)則不明。

　　3、當(dāng)前資本市場不景氣，融資效果受到影響，今后一定要考慮。

　　(四)配套措施

　　1、優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。從主要依賴門票收入的景區(qū)開發(fā)經(jīng)營模式，向賓館、民居旅館、餐飲經(jīng)營、旅游交通、旅游紀念品產(chǎn)銷等多項業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移資本和收入，增強企業(yè)的融資能力。

　　2、創(chuàng)新遺產(chǎn)地管理模式。在提高景區(qū)管理效率的同時，合法規(guī)避遺產(chǎn)保護的紅線。

　　3、積極探索資本市場上新的融資方式。研究和嘗試海外融資和信托融資的可能和效果。

　　五、創(chuàng)新模式盤活民居資產(chǎn)(變賣兌錢)

　　當(dāng)代人的生活方式和居住觀念正在發(fā)生著深刻的變革，旅游與房地產(chǎn)結(jié)合，創(chuàng)造各種旅游住所，已經(jīng)成為景區(qū)深度開發(fā)的趨勢。

　　(一)存量資產(chǎn)

　　洪江古城內(nèi)，沿街共坐落著1000座具有濃厚地方風(fēng)格和歷史風(fēng)貌的傳統(tǒng)民居，地方政府擁有其中超過90%民居的產(chǎn)權(quán)。

　　(二)盤活方式

　　以“在洪江古商城有個家””為主題，策劃系列拍賣、發(fā)售和招租等活動，具體方式如下。

　　1、產(chǎn)權(quán)融資

　　包括：產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)售、項目公司拆分產(chǎn)權(quán)發(fā)售等。

　　2、出售部分產(chǎn)權(quán)

　　包括：分時度假等。

　　3、第二駐地

　　包括：第二居所、企業(yè)第二總部(或企業(yè)莊園)等。

　　4、租賃融資

　　包括：設(shè)備租賃、資產(chǎn)租賃、土地租賃、房屋租賃等。

　　5、民居收藏

　　包括：文化民居收藏、主題民居收藏等。

　　(三)配套措施

　　1、成立專門的民居資產(chǎn)管理公司，統(tǒng)一盤活和管理民居資產(chǎn)。

　　2、對現(xiàn)存民居資產(chǎn)進行分類登記，策劃對應(yīng)的盤活方式。

　　3、改善古城內(nèi)的居住環(huán)境。

　　4、創(chuàng)新居民管理方式，如發(fā)行“洪江綠卡”，賦予民居使用者洪江古城的永久居留權(quán)，但同時要注意兼顧和保持古城內(nèi)的傳統(tǒng)居住文化。

　　5、選擇中高端人群入住古城內(nèi)的民居。

　　六、鼓勵當(dāng)?shù)仄髽I(yè)投資(民營匯錢)

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展，民間資本的投資能力愈加可觀。景區(qū)的旅游開發(fā)，比較適合當(dāng)?shù)孛耖g資本的投入。積極鼓勵洪江及其周邊的群眾投資洪江旅游開發(fā)，匯集零散的小額投資，集腋成裘，是一條有效的融資渠道。

　　(一)基礎(chǔ)條件

　　1、當(dāng)?shù)鼐用駜π盥瘦^高，近年來隨著居民收入的增長，儲蓄額也有了較大的增加，有可能匯集較大數(shù)量的民間資本投入景區(qū)開發(fā)。2008年，洪江私人儲蓄存款達十億元，全區(qū)城鄉(xiāng)儲蓄存款余額達到10億啊。

　　2、當(dāng)?shù)鼐用裨谖幕瘋鹘y(tǒng)上有投資經(jīng)商的習(xí)慣。

　　3、洪江旅游服務(wù)體系中尚存在大量的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機會，方便當(dāng)?shù)厝罕妼⒆陨淼馁Y本與勞動力相結(jié)合。

　　4、當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)的積累，使當(dāng)?shù)孛耖g閑散資本的規(guī)模有了比較大的擴張。

　　5、現(xiàn)階段國內(nèi)其他民間投資領(lǐng)域的效益不高，為洪江旅游業(yè)降低了融資的機會成本。

　　(二)投資重點

　　重點引導(dǎo)當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y到投入小、見效快、回報穩(wěn)定、經(jīng)營方式靈活的領(lǐng)域中。

　　1、旅游餐飲

　　包括：餐館、酒吧、茶社、咖啡館等

　　2、旅游交通

　　包括：旅游客運公司、景區(qū)內(nèi)部交通等

　　3、民居旅館

　　包括：民俗客棧、農(nóng)家樂等

　　4、旅游商品

　　包括：旅游紀念品銷售、民間手工藝品制作等

　　5、旅游娛樂

　　包括：民俗表演、曲藝演出、特色娛樂服務(wù)等

　　6、旅游景點

　　包括：小型景點的開發(fā)等

　　7、旅行社

　　包括：小型的地接社等

　　8、其他適宜的旅游配套服務(wù)

　　包括：游客咨詢等

　　(三)配套措施

　　1、政府要為民間資本開發(fā)的旅游項目提供公平的經(jīng)營環(huán)境。尤其在宣傳營銷、利潤分配、支持保障等方面，要與國營開發(fā)項目一視同仁。

　　2、采取銀行小額信貸、政府貼息等方式，提供必要的資金扶持。鼓勵當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y洪江旅游開發(fā)。

　　3、開放投資領(lǐng)域，采取政府特許經(jīng)營的方式，鼓勵投資利潤相對較高的領(lǐng)域。如古城內(nèi)的景點開發(fā)。

　　4、制定優(yōu)惠政策，向當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y開發(fā)的旅游項目做適當(dāng)政策性傾斜。如在用水、用電、土地專用、稅收等方面進行優(yōu)惠。

　　5、幫助當(dāng)?shù)赝顿Y洪江旅游業(yè)的群眾成立民間團體，進行行業(yè)互助，爭取群體利益，開展行業(yè)自律。如洪江本地旅游投資者協(xié)會，要偷偷地學(xué)習(xí)溫州經(jīng)驗。

　　6、幫助促成增資擴股、社會募股、合伙經(jīng)營等開發(fā)形式，豐富當(dāng)?shù)厝罕娡顿Y洪江旅游業(yè)的方式。群眾個人的資金有限，在無力單獨開發(fā)旅游項目的條件下，多種形式為其參與投資提供了可能。

　　7、加大對當(dāng)?shù)芈糜尉蜆I(yè)和創(chuàng)業(yè)者的培訓(xùn)力度，提高其從旅游業(yè)中獲利的能力。

　　七、引導(dǎo)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向投資旅游(企業(yè)轉(zhuǎn)錢)

　　化工及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)是洪江傳統(tǒng)的支柱產(chǎn)業(yè)?；さ葌鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)在為當(dāng)?shù)靥峁┝艘欢ǖ慕?jīng)濟基礎(chǔ)的同時，地方對其的過度依賴產(chǎn)生的自然和社會危害也逐步顯現(xiàn)出來。在旅游資源富集的湖南省，將在化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)中積累起來的資金轉(zhuǎn)移到旅游這一清潔、生態(tài)的朝陽產(chǎn)業(yè)中，成為地方部門間資金轉(zhuǎn)移的必然趨勢。洪江旅游業(yè)的發(fā)展，可以利用好這一趨勢，開辟出一條獨特的投資渠道。

　　(一)資金來源

　　當(dāng)前，洪江旅游業(yè)融資存在著一個特別的機遇，即通過實施“地變旅”工程，在省內(nèi)融集到規(guī)?？捎^的資金。隨著近幾年地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)品市場的繁榮，湖南省特別是懷化地區(qū)出現(xiàn)了一批地產(chǎn)大王，他們在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中積累起了大量的資金，將這些資金投向旅游業(yè)，特別是本省的旅游業(yè)的開發(fā)，顯示出良好的綜合效益前景。洪江依托世界級的旅游資源，完全可以通過“地變旅”工程，達到良好的融資目標。

　　(二)現(xiàn)實性分析

　　地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有的高風(fēng)險、高收益，易對經(jīng)濟氣候依賴，處于幾年萎縮趨勢中的特點;旅游業(yè)與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一樣屬于高風(fēng)險、高回報的產(chǎn)業(yè)，不同之處在于，旅游業(yè)是典型的生態(tài)產(chǎn)業(yè)、陽光產(chǎn)業(yè)，有利于區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，被稱為“永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)”，并且投資回報期長，長期效益良好，在現(xiàn)代經(jīng)濟體系中，處于穩(wěn)定上升的趨勢之中。根據(jù)兩種產(chǎn)業(yè)的對比，可以得到轉(zhuǎn)移風(fēng)險結(jié)論。

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