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北京山合水易機構 董事長兼總裁
北京山合水易規(guī)劃設計院 院長
高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專家
《中國旅游報》、《農(nóng)民日報》專欄作家
作為一個完整的休閑農(nóng)業(yè)總體策劃方案,有一些基本內(nèi)容是不可缺的,否則就難于準確表達開發(fā)意向。
1.開發(fā)宗旨
宗旨是拿定主意的根本所在,是對開發(fā)目標和指導思想的概括,并體現(xiàn)開發(fā)單位或開發(fā)者的理念追求,而不是空洞的口號。因此,我們可以把宗旨視為開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)的靈魂。
休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)宗旨是休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)思路的精華。言詞不多,但很有分量。確定休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)宗旨是一項舉足輕重的工作,如果宗旨錯了,就會迷失方向而誤入歧途。所以,必須深思熟慮,否則將會一錯百錯。
2.指導思想
指導思想是根據(jù)開發(fā)宗旨形成的一整套處理、解決問題的基本出發(fā)點或價值取向的思想體系。
開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)的指導思想,因開發(fā)宗旨和開發(fā)方向、開發(fā)內(nèi)容和預計在開發(fā)中將要遇到的、需要把握的和必須直轄市解決的基本問題的不同而不同,但都必須對開發(fā)的基點、重點、水準和解決問題的基本策略等作出明確的表達。
3.開發(fā)原則
休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)原則是根據(jù)指導思想所確定的基本出發(fā)點和價值取向,對開發(fā)中所必須突出的重點,所必須達到的要求,所必須協(xié)調(diào)的關系和所不可違背的條規(guī)作出明確的界定。
開發(fā)原則也是下一步控制規(guī)劃和評價規(guī)劃方案的基本依據(jù)。例如,對如何把握農(nóng)業(yè)與旅游,因地制宜與開發(fā)創(chuàng)新,資源的開發(fā)利用與保護,近期與長期,經(jīng)濟效益與社會效益、生態(tài)效益等關系作出明確的規(guī)定。
4.開發(fā)目標
發(fā)展目標是對開發(fā)宗旨所要達到的目的作出具體規(guī)定和對未來形象的一種表達。休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)目標是多目標表達,兼顧經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)民增收、文化挖掘、社會傳承、環(huán)境保護等。
(1)總體目標
是對社會目標、產(chǎn)業(yè)目標、經(jīng)濟目標和形象目標定量的或定性的表達。
(2)階段目標
把開發(fā)的全過程,按項目建設的邏輯關系和時間進程,提出分段目標所要達到的量化指標。
確定規(guī)劃目標,以目標為導向進行規(guī)劃;確定園區(qū)的性質(zhì)與規(guī)模、主要功能與發(fā)展方向;并在景觀規(guī)劃過程中對目標作出討論并進一步提煉。
5.形象策劃
休閑農(nóng)業(yè)的形象是吸引有閑人士的關鍵因素之一,只有給人留下深刻、美好的印象,賞心悅目的感覺,怡情益智的感受,文明歡樂的氛圍,活動自如的方便,并能激發(fā)對生活的留戀和對未來的期望,才能擁有持久穩(wěn)定的客源和具有市場競爭力,并不斷地擴大知名度,進而產(chǎn)生品牌效應。
休閑農(nóng)業(yè)的形象構建,主要包括景觀形象、產(chǎn)業(yè)形象、市場形象和社會形象的塑造,要把突出項目的個性特色和有閑人士的優(yōu)質(zhì)服務融入其中。
6.功能設計
休閑農(nóng)業(yè)的功能是開發(fā)特色的體現(xiàn)和進行項目布局的依據(jù)。因為不同的特色有不同的功能要求,不同的功能要有不同的項目組合作支撐。
休閑農(nóng)業(yè)的功能設計最主要是要突出開發(fā)的個性特色和勾畫項目群的基本組合。例如,要設置生態(tài)旅游的功能,就必須勾畫滿足或表達生態(tài)旅游功能的項目組合,構建一定的生態(tài)環(huán)境,并對生態(tài)休閑活動的項目有機的組合,以形成生態(tài)旅游的全過程;要設置民俗旅游的功能,則必須勾畫滿足有閑人士領略民俗風情的項目組合,以表達民俗風情旅游的內(nèi)容。
7.經(jīng)濟分析
在總體策劃方案中必須對按開發(fā)意向和目標所確定的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和休閑農(nóng)業(yè)的全部項目(包括基礎設施和有關配套項目)進行經(jīng)濟分析,為下一步的規(guī)劃設計提供項目選擇的參照。
休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟分析,不是項目實施的可行性論證,而是對各項目的投入,產(chǎn)出和運行成本進行初步的測算和財務的分析。通過經(jīng)濟分析,對開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟結果有個基本的估計,對需要多少投資、多少運行成本,能有多少產(chǎn)出、多少利稅,需要多長的投資回收期、多大的投資回報率等能夠基本有數(shù),以便為總體策劃方案的經(jīng)濟評價提供財務判斷依據(jù)。
8.所謂融資策劃
就是為開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)籌措措資金的渠道、方式和所需的時間與額度等進行的謀劃。休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)資金的主要來源和籌措方式有:農(nóng)戶自籌、村級投資、鎮(zhèn)級投資、股份資金、信貸金、抵押金、稅收優(yōu)惠回報金和項目自身滾動發(fā)展的基金,還可通過縣、市、省或國家立項資助、申請貸款(銀行開發(fā)性貸款,高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效農(nóng)業(yè)示范區(qū)專項貸款,貿(mào)工農(nóng)出口基地建設貼貸款,國家投資公司中期貸款,外國政府貸款等)、招商引資、國內(nèi)投資、中外合資等方式進行籌措。
9.經(jīng)營策劃
經(jīng)營策劃是對經(jīng)營思路(經(jīng)營指導思想)的謀劃,它直接支配著休閑農(nóng)業(yè)的經(jīng)營方針、經(jīng)營策略、經(jīng)營方式以及由此形成的經(jīng)營風格,對運作開發(fā)項目的成敗、市場開拓和經(jīng)營效益的大小至關重要。
休閑農(nóng)業(yè)的經(jīng)營策劃,主要包括經(jīng)營思想的提練、經(jīng)營策略的制定和經(jīng)營方式的選擇。
10.管理謀略
休閑農(nóng)業(yè)的管理,是發(fā)揮人的因素、提高效率、擴大效應和提高效益的基本手段。
休閑農(nóng)業(yè)的管理,主要是管理機構設置,部門職能的劃分,人員的配備,崗位職責的界定,管理體制和運行制的構建,以及監(jiān)查、考核
11.開發(fā)步驟
開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)是一個系統(tǒng)工作,一般應有計劃地分期、分批、分步實施推進。因此,在總體策劃方案中,對開發(fā)步驟要有個統(tǒng)籌的謀劃。
休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)步驟,是指對實施開發(fā)進行邏輯程序設計。主要包括:前期準備、立項審批、工程分期(含項目分批)、項目啟動和示范、追蹤完善(含追蹤策劃、追蹤選項、追蹤設計等)、試運行、正式開業(yè)等。
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