1、從養(yǎng)老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸

養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，首先，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本比一般的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)要高;其次，社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)和后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)成本也不低;最后，投資不可能立刻見(jiàn)到收益，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收期一般要7～10年，是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

從我國(guó)當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐來(lái)看，主要還是以租售兩種方式為主，一種是采用通過(guò)銷售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的方式，后期的配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)和養(yǎng)老服務(wù)難以跟上，甚至有些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目打著養(yǎng)老旗號(hào)低價(jià)拿地，實(shí)際上是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式;另一種是先支付一定押金，按月支付月租費(fèi)用，或一次性收取較高會(huì)員費(fèi)形式。

縱觀發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，大致分為三個(gè)階段：摸索階段、產(chǎn)業(yè)鏈階段、品牌項(xiàng)目階段和規(guī)模化階段。我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處于摸索階段，如何向產(chǎn)業(yè)鏈階段進(jìn)行過(guò)渡成為行業(yè)發(fā)展的必然。

養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該把眼光放在長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益上，以養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商的角色定位自己，把以服務(wù)供應(yīng)為核心，以建筑實(shí)體為輔助所衍生出的一系列養(yǎng)老項(xiàng)目盈利體系為新的贏利點(diǎn)，利用產(chǎn)業(yè)鏈的輻射效應(yīng)，從養(yǎng)老地產(chǎn)租售模式向“產(chǎn)業(yè)鏈模式”延伸。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有一定的帶動(dòng)作用，養(yǎng)老地產(chǎn)衍生出的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)能成為新的盈利板塊，同時(shí)，也能服務(wù)和完善養(yǎng)老地產(chǎn)。
 

2、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)，不能盲目高端化

隨著人們生活水平的提高，需求的多樣化，未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)逐漸呈現(xiàn)差異化。在各養(yǎng)老地產(chǎn)基本功能逐漸雷同的情況下，有獨(dú)特特點(diǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目將更具有吸引力，這就需要地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在項(xiàng)目起初對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

根據(jù)養(yǎng)老項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、需求狀況、收入水平、居民消費(fèi)習(xí)慣和性格特點(diǎn)等因素進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析，定位項(xiàng)目客戶群，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)情況可以選擇某一類人群為主，也可選擇幾類人群的綜合類型。

當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多走高端化路線，針對(duì)的客戶群基本上是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的高知老人，為具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年客戶提供個(gè)性養(yǎng)老服務(wù)。但由于前期的投入大，不少項(xiàng)目成本回收的壓力大。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)，根據(jù)內(nèi)部條件和外部環(huán)境來(lái)確定相應(yīng)的項(xiàng)目定位和經(jīng)營(yíng)模式，而不是盲目的高端化。

3、整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游資源

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)而言，基本活動(dòng)包括資金運(yùn)作、前提開(kāi)發(fā)、規(guī)劃建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、醫(yī)療護(hù)理、物業(yè)服務(wù)、休閑保健等，輔助活動(dòng)包括企業(yè)總體管理、人力資源管理、技術(shù)開(kāi)發(fā)、資金土地獲取等。

養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是在價(jià)值鏈某些特定的價(jià)值活動(dòng)上，這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，是價(jià)值鏈上的關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)上游基本活動(dòng)為資金運(yùn)作(銀行保險(xiǎn)及其他金融機(jī)構(gòu)參與)，產(chǎn)業(yè)下游基本活動(dòng)為市場(chǎng)營(yíng)銷、醫(yī)療護(hù)理、物業(yè)服務(wù)、休閑保健等，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想在行業(yè)中形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，需要企業(yè)整合價(jià)值鏈上上游和下游企業(yè)所具備行業(yè)資源，形成資源互補(bǔ)，如何整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游的資源，是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的一個(gè)發(fā)展方向，資源的有效整合有利于養(yǎng)老企業(yè)的發(fā)展乃至行業(yè)的進(jìn)步。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理方式分析

1)開(kāi)發(fā)商管理方式。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完成后由建設(shè)者直接經(jīng)營(yíng)管理，這種方式開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間溝通較通暢，能夠?yàn)闃I(yè)主提供較好的服務(wù)，建立成熟的服務(wù)體系。

2)合作管理方式。這種方式指開(kāi)發(fā)商與專業(yè)化的公司進(jìn)行合作，共同對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的入場(chǎng)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行管理，通過(guò)專業(yè)化的分工，構(gòu)建獨(dú)特的服務(wù)體系。

3)專業(yè)公司管理方式。引入專業(yè)化公司對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)日常的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理，這種方式專業(yè)化水平高、服務(wù)體系完善，能夠提供高品質(zhì)服務(wù)。從我國(guó)目前養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作來(lái)看，很多采用的都是專業(yè)公司管理方式，聘請(qǐng)專業(yè)公司負(fù)責(zé)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)收益。實(shí)踐證明，專業(yè)公司管理方式具有較強(qiáng)的生命力和可調(diào)節(jié)性，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)與后期經(jīng)營(yíng)管理相分離能使地產(chǎn)項(xiàng)目后期獲得更好的發(fā)展和更穩(wěn)定的收益。
 

5、積極引入外資開(kāi)發(fā)

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》(國(guó)務(wù)院35號(hào)文)中明確指出：“進(jìn)一步將舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻降低，以鼓勵(lì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)吸收境外資本。”這為養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)啟了更廣闊的發(fā)展空間。外資進(jìn)入我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的問(wèn)題很多，文化環(huán)境不同、老人偏好服務(wù)模式不同、消費(fèi)能力不同、管理方式不同，但就算如此，也阻擋不了外資進(jìn)入的腳步。

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)積極引入外資，除了引進(jìn)資本，更主要的還是為了引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，彌補(bǔ)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)人才不足的缺陷。