依托周邊豐富的旅游資源而建的、區(qū)別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，稱為旅游地產(chǎn)。比較一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的完美聯(lián)姻，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

    旅游地產(chǎn)作為旅游開發(fā)與規(guī)劃中研究的重要問題，主要分成三大類，

    1.開發(fā)旅游產(chǎn)品，通過旅游產(chǎn)品將生地變成熟地，如華僑城和宋城。他們開發(fā)的房地產(chǎn)項目主要是為了滿足人們的基本居住需求，所以是第一居所的概念。

    2.度假。如海南的華北村、東北村和西南村，很多房子都是外地人購買的，他們購房不是為了長期居住，而是度假時自己有房比較方便，這種屬于第二居所。

    3.投資產(chǎn)品，如產(chǎn)權(quán)酒店。

    就這三類產(chǎn)品來說，第一居所和第二居所屬于旅游地產(chǎn)項目，與以前房地產(chǎn)和操作有繼承關(guān)系，而屬于投資產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)酒店就稍微復(fù)雜了一些，因為產(chǎn)權(quán)酒店在開發(fā)完成之后，要交給酒店管理公司經(jīng)營，它是真正把房地產(chǎn)和酒店融合到一起的產(chǎn)品，所以會比前兩類旅游地產(chǎn)項目更復(fù)雜。

    旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)必須具有以下的十大基本要素。

    1、概念基礎(chǔ)條件--旅游特征的自然環(huán)境借助旅游開發(fā)地產(chǎn)，一定要先有一個景點或景區(qū)，而這個景點或景區(qū)一定是與生態(tài)、休閑等要素相關(guān)。并且這個景點或景區(qū)本身旅游價值，甚至是旅游品牌。這是空間特性與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)在定位上的特質(zhì)，是必要條件。

    2、基礎(chǔ)設(shè)施--便利的交通與地理位置旅游地產(chǎn)的前提是旅游資源，只有便利的交通才能有發(fā)達的旅游。開發(fā)旅游地產(chǎn)項目，必定要使項目具有便利的交通條件和良好的地理位置，即具有可入性。

    3、專業(yè)條件--符合旅游度假的設(shè)計方案開發(fā)旅游地產(chǎn)項目，在前期階段必定要有符合旅游度假的項目設(shè)計方案，只有方案先上，才能征地著手旅游地產(chǎn)項目的開發(fā)。

    4、資源條件--完善的配套服務(wù)與設(shè)施旅游地產(chǎn)項目的功能組合極其豐富，配套齊全，因此其子項目往往眾多，從而做到相互支撐、降低風(fēng)險的目的。但一般說來，都是由旅游項目、休閑度假項目、人居項目和配套項目四大部分組成。

    5、法律條件--合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時權(quán)保證合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)與時權(quán)保證是產(chǎn)權(quán)性酒店項目開發(fā)的必要條件。

    6、管理條件--專業(yè)的物業(yè)管理與酒店管理前期的開發(fā)固然重要，但保證旅游地產(chǎn)項目得以經(jīng)營的最重要因素是有專業(yè)的物業(yè)管理或酒店管理，引入先進的管理理念，提供適宜于項目定位的項目服務(wù)。

    7、財務(wù)支撐條件--健全的財務(wù)制度與監(jiān)督管理體系

    8、營銷條件--專業(yè)的營銷推廣系統(tǒng)

    9、資金條件--豐富的開發(fā)經(jīng)驗與開發(fā)實力

    10、網(wǎng)絡(luò)條件--健全、便捷的交換網(wǎng)絡(luò)

    從目前度假類項目開發(fā)的情況來看，其主要的盈利方式還是通過地產(chǎn)開發(fā)，但是越來越多的開發(fā)獲利模式已經(jīng)從單一的地產(chǎn)盈利逐漸轉(zhuǎn)向為旅游資源的開發(fā)獲利（旅游景區(qū)收費）和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營。

    但是，隨著自然資源的不斷稀缺，這種依托自然資源的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐漸陷入困境，旅游地產(chǎn)開發(fā)商們不得不另辟蹊徑，通過多元化的開發(fā)模式來取代傳統(tǒng)的“共生模式”

    一.以依托自然資源為核心的開發(fā)模式

    所謂共生模式，主要是指大型旅游度假項目依托自然資源為核心進行開發(fā)的模式，這也是目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)最主要的開發(fā)方式。其主要特征為：1）資源條件優(yōu)良；2）景觀塑造成本較低，提高項目的收益成本。

    從目前國內(nèi)的資源優(yōu)勢來看，主要分為三大類：一是濱湖類度假項目開發(fā)。其主要依托的是現(xiàn)有的湖景資源，如千島湖、太湖等；二是濱海類度假項目開發(fā)。其主要依托的是海體資源，如海南的亞龍灣，青島、大連等沿海城市；三是溫泉度假項目的開發(fā)，其主要依托的是溫泉資源，如天津的珠江溫泉城，通過對溫泉資源的開發(fā)利用，開發(fā)地產(chǎn)盈利。

    二.以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的開發(fā)模式

    面對日益稀缺的自然資源，更多的旅游地產(chǎn)發(fā)展商正在逐漸的轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，逐漸調(diào)整盈利方式。尤其是一些旅游地產(chǎn)商們累積了多年的開發(fā)經(jīng)驗，具備較強資金運作能力和綜合開發(fā)實力，通過不斷的提高自身的產(chǎn)品塑造來提升原有的自然資源，這就是所謂的提升模式。

    此類開發(fā)模式，通常有主題公園開發(fā)和GOLF度假項目開發(fā)等。主題公園開發(fā)，主要是在一個具備潛力自然資源的區(qū)域，通過主題公園的開發(fā)，帶動區(qū)域人氣，提升土地價值，強力整合周邊資源，提升文化景觀，其盈利也從單一的地產(chǎn)開發(fā)，直接向主題公園經(jīng)營獲利轉(zhuǎn)移，部分已經(jīng)開始通過不斷提升的土地價值，逐漸進行土地一級開發(fā)運作。

    GOLF度假項目開發(fā)，是目前國內(nèi)最主流的提升模式，即在現(xiàn)有景觀資源優(yōu)勢并不明顯的區(qū)域，通過高爾夫球場、高爾夫會所的引擎導(dǎo)入，提高項目的知名度和周邊的土地價值，從而帶動區(qū)域開發(fā)。

    三.以陳述文化主題為核心的開發(fā)模式

    文化節(jié)慶類項目是指在固定地點或區(qū)域周期性舉辦，有特定主題，是旅游地產(chǎn)的有力輔助，主要目的在于加強外界對于該旅游目的地認(rèn)同，同時牽動地方經(jīng)濟和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，融旅游、文化、經(jīng)貿(mào)活動于一體的綜合活動。

    文化節(jié)慶類項目，作為旅游地產(chǎn)的一個分支，主要依賴于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源特色和文化底蘊進行開發(fā)的復(fù)合型地產(chǎn)項目。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目不同的是，文化的差異性是引致這類項目發(fā)展的根本原因。

    四.以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的開發(fā)模式

    附生模式的開發(fā)，其實質(zhì)是產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動，而關(guān)鍵問題是以旅游、商務(wù)、會展功能為主的產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的定位塑造，帶動地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)。

    此類模式在國內(nèi)較為少見，具有規(guī)模大、周期長、收益高等特點。如會展商務(wù)型項目的開發(fā)、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光項目的開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城的項目開發(fā)等。

    隨著旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式的逐漸受限，傳統(tǒng)的盈利模式正逐漸受到挑戰(zhàn)，以及中國進入新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的指引下，附生模式將逐漸成為開發(fā)企業(yè)的新的選擇。

    旅游地產(chǎn)項目的價值能否最大和度地體現(xiàn)出來，首先在于能否形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，這是旅游產(chǎn)業(yè)和旅游地產(chǎn)發(fā)展的需求，也是保證旅游地產(chǎn)長期經(jīng)營發(fā)展的必然選擇。二是必須注重短期效益和長期效益的結(jié)合，旅游本身不是短期的概念，而是一個長期的概念。三是必須處理好保護與開發(fā)之間的關(guān)系，保護不是機械的，而是通過保護自然資源和人文資源影響周邊土地價值，以產(chǎn)生更大的附加值。四是要堅持可持續(xù)性發(fā)展策略，這也是旅游地產(chǎn)發(fā)展的根本性策略。

    旅游地產(chǎn)最主要的硬件就是環(huán)境，主要包含生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境兩個方面內(nèi)容，前者為旅游地產(chǎn)的必要條件，后者為旅游地產(chǎn)的重要條件，二者缺一不可。

    在經(jīng)濟、信息全球化的宏觀背景下，中國當(dāng)今和未來的旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出大區(qū)域開發(fā)的旅游規(guī)劃新概念。"大規(guī)模效應(yīng)"--區(qū)域與區(qū)域之間相互牽制、牽一動百，單打獨斗已無濟于事，哪怕是局部有限的地域也必須走向區(qū)域聯(lián)動才有可能取得效益。"瞬息萬變"--旅游業(yè)的發(fā)展形態(tài)已不再是靜態(tài)的資源依賴型，而是受隨時而變且變化多端的多種項目因素制約與影響。"局部影響整體"--在呈現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動的同時，局部景區(qū)景點的成敗得失往往成為區(qū)域旅游整體發(fā)展生死存亡的關(guān)鍵命脈。中國的旅游規(guī)劃應(yīng)當(dāng)圍繞由此產(chǎn)生的問題，針對三大特征而展開。大量實踐證明，傳統(tǒng)常規(guī)的旅游規(guī)劃已難以適應(yīng)變化了的形勢和需求，旅游實業(yè)界呼喚旅游規(guī)劃的新思維、新思想。

    旅游規(guī)劃要有突出的主題形象。需要仔細(xì)研究，尤其是挖掘當(dāng)?shù)氐奈拿}和當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境，能夠達到最佳的融合，項目的主題形象才能形成。只不過從開發(fā)角度來說，這里的主題不是單純的自然主題的概念，也需要設(shè)計主題，甚至需要編故事，善于編故事，形成一個情景規(guī)劃。好的情景主題規(guī)劃同時要考慮到情緒培養(yǎng)，主題與項目不顯的突兀，情景故事有著和項目土生土長的契合。

    與一般規(guī)劃、設(shè)計不同的是旅游地產(chǎn)主要是賣點設(shè)計，這種賣點設(shè)計是注入思想與靈魂的動態(tài)設(shè)計，而不是固態(tài)設(shè)計。如同文章作到極點，意境自然出來。這就需要在景觀設(shè)計、小區(qū)設(shè)計、項目設(shè)計、娛樂設(shè)計、建造設(shè)計等方面重點結(jié)合水系景觀、山系景觀、特色景觀、花木景觀、樓臺亭榭景觀等情境交融、水天一色、渾然一體，人——建筑——環(huán)境“三位一體”，以人為核心。把最吸引入的賣點挖掘出來，應(yīng)當(dāng)牢牢記?。嘿u點設(shè)計不是賣現(xiàn)在，而是賣將來；不是賣近景，而是賣它的規(guī)劃遠(yuǎn)景。

    旅游地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應(yīng)該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設(shè)施以及購物、休閑、娛樂、運動場所，使得消費者在旅游度假的同時也不會感覺到生活不方便。旅游地產(chǎn)項目的用地可以是從未開發(fā)過，也可以是基礎(chǔ)設(shè)施完備的用地。國外曾總結(jié)出六種常見的用地形式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。多數(shù)成功的旅游地產(chǎn)項目都是位于較大的風(fēng)景旅游區(qū)范圍之內(nèi)，因為相對于在基礎(chǔ)設(shè)施較完善的區(qū)域開發(fā)，開辟一個新區(qū)域無疑意味著要承擔(dān)更大的風(fēng)險。

    前景：旅游地產(chǎn)注成地產(chǎn)發(fā)展重要力量

    目前，國內(nèi)旅游地產(chǎn)開始進入一個階梯性的快速發(fā)展階段。最近10年，國內(nèi)旅游地產(chǎn)相對于商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較慢，隨著旅游業(yè)在國家刺激內(nèi)需政策的帶動下蓬勃發(fā)展，旅游地產(chǎn)也迎來了快速發(fā)展期。像峨嵋半山七里坪這樣國內(nèi)少有的山地旅游地產(chǎn)高端項目是市場的典范之作。

    山地游，是國內(nèi)發(fā)展非常廣闊的一種休閑度假方式?，F(xiàn)在，山地旅游地產(chǎn)的發(fā)展還不充分，一方面是數(shù)量不充分，另一方面是質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)還沒有達到類似三亞亞龍灣的這種世界知名旅游地產(chǎn)的品牌。

    半山旅游地產(chǎn)項目，符合風(fēng)景名勝區(qū)的旅游度假方式。峨眉山是聯(lián)合國教科文組織批準(zhǔn)的世界雙遺產(chǎn)，建設(shè)部代表國家對這些地方進行管理，按照管理的政策和聯(lián)合國的要求，對這種遺產(chǎn)要求是叫做"山上游、山下住"。

    國家應(yīng)對當(dāng)前世界金融危機中形成的刺激內(nèi)需的舉措，將成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展的長期戰(zhàn)略，為今后一個階段旅游地產(chǎn)發(fā)展提供了重要契機。在國家刺激住房消費的政策作用下，近期市場剛性需求明顯釋放，部分城市樓市開始轉(zhuǎn)暖。但不會出現(xiàn)前10年的發(fā)展。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)發(fā)展的一個新途徑，可能成為突破目前低迷格局的一個新領(lǐng)域。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求突破單一的住宅開發(fā)模式，其中，旅游地產(chǎn)成為重要的突破口。

    今后，我國在發(fā)展經(jīng)濟中，將更加重視消費對國民經(jīng)濟增長的拉動作用，更加重視國內(nèi)消費市場，旅游業(yè)將獲得巨大發(fā)展，旅游地產(chǎn)市場將持續(xù)不斷地升溫，并將成為社會投資趨向的新熱點。按照產(chǎn)業(yè)分類，房地產(chǎn)和旅游同屬第三產(chǎn)業(yè)，二者結(jié)合，可以起到拉動經(jīng)濟社會發(fā)展的作用。把地產(chǎn)和旅游結(jié)合起來發(fā)展"旅游地產(chǎn)"，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點。

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