1、景區(qū)開發(fā)的八大理念

　?。?）在產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動中尋找解決方案

　　景區(qū)的開發(fā)需要在食住行游購娛等旅游產(chǎn)業(yè)鏈甚至是跨旅游產(chǎn)業(yè)鏈中實現(xiàn)聯(lián)動發(fā)展，這一方面可以使景區(qū)擺脫對門票經(jīng)濟的依賴，另一方面，還可以構(gòu)建更加完善的產(chǎn)品體系，滿足游客越來越個性化的需求，提升景區(qū)旅游綜合經(jīng)濟效益。

　?。?）用實證的科學手段，深度研究細分市場

　　對市場的了解程度決定了景區(qū)產(chǎn)品的科學程度。規(guī)劃設(shè)計前期，應通過實證的科學手段，深入研究市場特征，尤其是諸如老人、自駕游等細分市場，為后期的產(chǎn)品及游憩方式設(shè)計提供詳實有效的參考數(shù)據(jù)。

　?。?）以人為本，設(shè)計游憩模式

　　景區(qū)的消費主體是游客，因此無論是游線的設(shè)計、游樂項目的設(shè)計還是休憩及購物設(shè)施的布置，都要以人文本，符合游客的旅游習慣。

　?。?）追求獨創(chuàng)奇異，形成獨特性賣點

　　市場競爭的加劇、游客旅游需求的不斷提升，促使景區(qū)不能保持平庸，而是要在市場及資源的基礎(chǔ)上，盡可能的發(fā)揮創(chuàng)意，形成區(qū)別于其他景區(qū)的獨特性賣點。

　?。?）深度挖掘地脈文脈人脈，用情境化體驗化設(shè)計產(chǎn)品

　　一個景區(qū)最不能被復制的除了資源外，就是當?shù)亟?jīng)過長期發(fā)展遺存下來的地脈、文脈和人脈，這也構(gòu)成了游客被吸引的深層次原因。因此，景區(qū)進行產(chǎn)品設(shè)計時，需要深度挖掘當?shù)氐牡孛}、文脈和人脈，并且用情境化、體驗化的設(shè)計手法表達出來，讓游客可以真真切切的感受到、體驗到。

　?。?）遵循“品牌整合營銷傳播技術(shù)”，創(chuàng)新旅游營銷

　　隨著科學技術(shù)的發(fā)展及產(chǎn)業(yè)之間的融合，一些新興的旅游營銷模式不斷涌現(xiàn)。微博、微電影、四格漫畫、定制營銷等各種風靡的營銷手段，都可以拿來為景區(qū)服務(wù)。各景區(qū)應順應時代潮流，創(chuàng)新營銷模式，最大化實現(xiàn)景區(qū)的價值。

　?。?）遵循產(chǎn)業(yè)特性，再造管理流程，實現(xiàn)效率提升

　　與其他產(chǎn)業(yè)性比，旅游具備獨有的特性。景區(qū)可視為一個獨立運營的企業(yè)，其管理要在汲取其他企業(yè)管理流程、模式的基礎(chǔ)上，遵循產(chǎn)業(yè)特性，實現(xiàn)創(chuàng)新，從而提升效率。

　?。?）以投資商和銀行為導向，包裝產(chǎn)品，實現(xiàn)融資

　　絕大多數(shù)景區(qū)的資源歸國家所有，但若只靠政府，無論是在初期開發(fā)還是后期運營方面都存在著不可回避的短板。在我們看來，政府在保留資源國有及對整個景區(qū)監(jiān)督的權(quán)利基礎(chǔ)上，將經(jīng)營權(quán)開放，甚至依靠資本市場的力量來推動景區(qū)的開發(fā)建設(shè)，無疑是最快最有效的方式。

　　2、景區(qū)開發(fā)的流程

　　根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設(shè)的客觀實際情況，可以把旅游項目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。

　?。?）投資決策

　　投資決策過程中，最重要的是對景區(qū)資源及開發(fā)價值進行整體評價。投資商在與景區(qū)所有者即政府簽訂合同前，可以聘請旅游專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策評估之后，提交一份《旅游項目投資可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。

　?。?）合同簽定

　　旅游景區(qū)開發(fā)，一般涉及到風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源，或多或少都會存在一些不適應市場經(jīng)濟發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、景區(qū)開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設(shè)施建設(shè)（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。另外，合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。

　?。?）組織管理架構(gòu)

　　合同簽定后，運營方（即原來的投資方，合同簽訂后，投資方就轉(zhuǎn)變?yōu)榱诉\營方）應立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度。管理構(gòu)架應包括前期工作部、建設(shè)管理部、開業(yè)運營部三方面。前期工作部，主要負責項目開工建設(shè)前的準備工作，包括委托旅游規(guī)劃設(shè)計公司進行市場調(diào)研、產(chǎn)品策劃及規(guī)劃設(shè)計；編撰文件向政府相關(guān)部門報批、向社會招商等。建設(shè)管理部，以項目經(jīng)理為首，負責建設(shè)準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。開業(yè)運營部，負責景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實景區(qū)運營必備的人、財、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟收益和社會影響力。

　?。?）產(chǎn)品策劃（項目設(shè)計）及項目運作策劃

　　產(chǎn)品策劃（項目設(shè)計）及項目運作策劃不同于旅游規(guī)劃，主要用來解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅游項目建設(shè)可行性研究報告》。

　?。?）規(guī)劃

　　產(chǎn)品策劃完成后，或與此同步進行，應該聘請專業(yè)機構(gòu)，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細規(guī)劃（應包含部分需馬上動工區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃）。新建項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機構(gòu)進行景觀與建筑設(shè)計。

　　（6）設(shè)計

　　在建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理后或是規(guī)劃編制的同時，要委托專業(yè)的旅游規(guī)劃設(shè)計單位進行旅游景區(qū)的景觀及部分建筑設(shè)計。主要包括景區(qū)大門、游客服務(wù)中心、停車場、休閑及景觀節(jié)點、景觀小品等。設(shè)計的基本程序為勘察－規(guī)劃－設(shè)計方案－初步設(shè)計－施工圖設(shè)計。

　?。?）政府審批事項辦理推進

　　通過政府的各項審批非常重要。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農(nóng)業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設(shè)準備與報建批復等等，十分繁雜。

　?。?）資金運作與招商引資

　　項目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少量種子資金啟動項目，利用項目融入建設(shè)資金。

　　（9）建設(shè)準備與工程建設(shè)

　　以項目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有景區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項目建設(shè)四個方面。項目工程結(jié)束后，項目法人要組織驗收工作。

　　（10）開業(yè)運作

　　項目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運行，還有較大的差距，開業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導游（講解員），技術(shù)維護，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等，需建立完整的旅游標識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等。以上大多屬于軟件建設(shè)，必須通過規(guī)則、流程、培訓等管理工作，才能運行到位。一炮打響，是開業(yè)營銷的重要目標，其中建立專業(yè)的營銷隊伍，用以理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等是基礎(chǔ)。旅游景點一般在開業(yè)后的1-3個月可正式進入運營階段。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)（點），可以向當?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。

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