高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)，是提高養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)，受到消費(fèi)者歡迎的前提。國內(nèi)外很多暢銷的養(yǎng)老社區(qū)，都十分重視把握項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則。一個(gè)優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該達(dá)到以下目標(biāo)：安全、安靜；功能質(zhì)量優(yōu)良；物質(zhì)、精神可持續(xù)發(fā)展。在項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)把握以下原則。

　　一、堅(jiān)持"老年健康住宅"的設(shè)計(jì)原則

　　隨著年齡的增長，老年人的身體素質(zhì)明顯下降，抵抗力降低。因此，老年人對(duì)于健康的重視程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般人。住宅是老年人身處時(shí)間最長的地方，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)老年人健康影響很大。這就要求老年住宅首先應(yīng)該是健康住宅。健康住宅應(yīng)該是能使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好狀態(tài)的住宅。具體地說，健康住宅主要體現(xiàn)在住宅內(nèi)和住區(qū)的居住環(huán)境兩方面，它不僅可以包括與居住相關(guān)聯(lián)的物理量值，諸如溫度、濕度、通風(fēng)換氣、噪音、光和空氣質(zhì)量等，而且還應(yīng)包括主觀性心理因素值：諸如平面空間布局、私密保護(hù)、視野景觀、感官色彩、材料選擇等，回歸自然，關(guān)注健康、關(guān)注社會(huì)，制止因住宅而引發(fā)的疾病，營造健康。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的主要基點(diǎn)在于：一切從老年人出發(fā)，滿足老年人的生理和心理的環(huán)境需求，使老年人生活在健康、安全、舒適和環(huán)保的室內(nèi)室外居住環(huán)境中。具體來說，老年健康住宅的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)大體分為四個(gè)因素：一是"人居環(huán)境的健康性"，主要指室內(nèi)、室外影響健康、安全和舒適的因素：二是"自然環(huán)境的親和性"，提倡自然，創(chuàng)造條件讓人們接近自然、親和自然。如設(shè)有運(yùn)動(dòng)健康主題的軟硬景觀，老年人可接近綠地、看到綠地、使用綠地，由公共、半公共逐漸向半私密過渡；三是"住區(qū)的環(huán)境保護(hù)"，包括住區(qū)內(nèi)視覺環(huán)境的保護(hù)，污水和中水處理，垃圾處理及環(huán)境衛(wèi)生等方面，如園區(qū)內(nèi)不設(shè)垃圾道，住宅單元每層設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，分區(qū)設(shè)垃圾房，分類壓縮外運(yùn)；四是"健康環(huán)境的保障"。主要是針對(duì)居住者本身的健康保障，包括醫(yī)療保健體系、家政服務(wù)系統(tǒng)、公共健身設(shè)施、社區(qū)老人活動(dòng)場所等硬件建設(shè)。如所有體育設(shè)施均以社區(qū)居民的參與性為主，觀賞性為輔，有緊急呼叫等健全的老人服務(wù)體制。但是，在滿足健康住宅標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，成本會(huì)加大，所以應(yīng)該從養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者的實(shí)際情況出發(fā)，權(quán)衡利弊。

　　二、堅(jiān)持"以人為本"的設(shè)計(jì)原則

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)必須"以人為本"。一方面，要考慮老年人生理、心理情況和社會(huì)方面的變化，減少生理機(jī)能衰退產(chǎn)生的生活不便，從老年人的心理、行為特征和社會(huì)角色入手，創(chuàng)造出宜人的居住生活空間。另一方面，在探討合理的養(yǎng)老住宅模式的同時(shí)，又不脫離國情，并與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

　?。ǎ保┩茝V低層住宅。在節(jié)約城市用地方面，低層高密度住宅仍具發(fā)展?jié)摿?；從住宅投資和商品化而言，低層住宅有效降低了建筑的單方造價(jià)，縮短建設(shè)周期，能充分發(fā)揮有限資金的作用，從而加快養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和商品化進(jìn)程。從老年人生理角度講，低層住宅免除了爬樓之累，方便老年人出行，減少了發(fā)生危險(xiǎn)的可能性。因?yàn)閺膶?shí)踐來看，高層住宅的電梯維護(hù)不盡人意，常常使老年人苦不堪言。

　?。ǎ玻┲匾暯煌臻g的規(guī)劃設(shè)計(jì)。由于生理方面的因素，老年人與其他年齡段的人相比，對(duì)外界的適應(yīng)能力減弱，既需要精神上安寧，同時(shí)又害怕孤獨(dú)寂寞。目前的單元式住宅缺乏必要的交往空間，單門獨(dú)戶，不能滿足老年人的心理需求。因此，提供必要的交流場所是養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)中的重要方面。應(yīng)根據(jù)老年人的行為特征來設(shè)計(jì)交往空間，它應(yīng)該是可接近的、安全的、舒適的。例如住宅入口、走廊、樓道、庭院、社區(qū)中心、公共花園等易于到達(dá)，方便安全，常成為老年人聚集、交談的地方，應(yīng)充分利用和強(qiáng)化這些交往空間，鼓勵(lì)老年人的鄰里交往，以擺脫孤獨(dú)、失落感，豐富老年生活。

　　（３）完善的服務(wù)設(shè)施。住宅區(qū)配套服務(wù)設(shè)施不足，直接影響了居住生活質(zhì)量。老年人身體各部分功能減退，在社會(huì)中處于弱勢人群，對(duì)各種服務(wù)設(shè)施的依賴程度更高，更需要關(guān)懷和照顧。老年人日常生活所需的基本商業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、保健服務(wù)、娛樂設(shè)施等應(yīng)盡可能完善。特別是隨著年齡增長，身體退化，醫(yī)療保健需求日益突出。在許多建成的住宅區(qū)，缺乏專門的醫(yī)療設(shè)施，就醫(yī)難造成老年人居住的困難。要解除老年人顧慮，實(shí)現(xiàn)老有所醫(yī)的目標(biāo)，就必須使高齡、體弱、多病的老人享受到便利的醫(yī)療服務(wù)。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)健全社會(huì)服務(wù)體系，提供必需的服務(wù)設(shè)施。

　?。ǎ矗┻m宜的面積標(biāo)準(zhǔn)。在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中不能盲目追求大面積，不能簡單地將面積大小與生活水平劃等號(hào)，應(yīng)注重舒適性、合理性。在目前市場經(jīng)濟(jì)和住宅商品化情況下，住房的經(jīng)濟(jì)性、適用性成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。相比之下，大多數(shù)老年人收入偏低，依靠的是以往的積蓄和退休金、分紅等。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)該警惕求大之風(fēng)，面積標(biāo)準(zhǔn)不宜太高。另一方面，隨著子女成長，許多住宅出現(xiàn)"空巢"，老年人對(duì)住宅面積需求不像以前，太大的房間反而有空蕩感，同時(shí)老年人對(duì)社區(qū)服務(wù)的要求尤為突出。因此，老年住宅面積標(biāo)準(zhǔn)不宜求大，國家和有關(guān)部門也應(yīng)積極制定相關(guān)技術(shù)政策，引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展。

　　（５）合理的功能空間。步入老年后，生活重心轉(zhuǎn)移，由工作區(qū)轉(zhuǎn)向生活區(qū)，由家庭外轉(zhuǎn)向家庭內(nèi)，原來的工作時(shí)間轉(zhuǎn)為閑暇休息，住宅功能空間使用亦隨之變化，包括使用的要求和頻率都不同于普通住宅，需要重新定位和組織。例如，廚房、衛(wèi)生間就應(yīng)考慮座凳與輪椅的使用。陽臺(tái)也應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大，可供老人種植花草、觀望、曬太陽、健身，具有較高使用頻率，而且低層陽臺(tái)較容易和地面活動(dòng)產(chǎn)生聯(lián)系，給出行不便的老人增添了交往空間和生活情趣。據(jù)調(diào)查，老人平均每天在臥室中的時(shí)間是14小時(shí)，因此空問不宜過于狹小。

　?。ǎ叮┓先梭w工學(xué)。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須與老年人身體變化相協(xié)調(diào)，符合人體工學(xué)。老年人較之年輕時(shí)身高縮短，衛(wèi)生間、廚房各種設(shè)備須以身高偏低的老人為設(shè)計(jì)依據(jù)，門窗把手宜適當(dāng)降低，而且老年人往往肌肉力量不夠，門拉手應(yīng)選用旋轉(zhuǎn)臂較長的，避免采用球形拉手。在安全前提下，設(shè)置較低窗臺(tái)，便于觀看戶外環(huán)境?？傊?，按照老年人尺度設(shè)計(jì)，提高居室的便利程度。

　　總體而言，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，對(duì)應(yīng)老齡化的思想，可以概括為：環(huán)境質(zhì)量好，環(huán)境符合老年心理上的需求；交通便捷，老人外出或是與子女、友人互相往來都十分方便；公共設(shè)施齊全，使入居者對(duì)現(xiàn)實(shí)生活感到方便；生活氣息濃郁，使老人們與同一個(gè)年齡段的居民有各種各樣相互交往的機(jī)會(huì)，避免產(chǎn)生與社會(huì)所遺棄的消極心理；根據(jù)客戶需要進(jìn)行設(shè)置，通過問卷調(diào)查、對(duì)居住方式進(jìn)行分析后決定設(shè)置形式。

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