進(jìn)入一個(gè)領(lǐng)域前要先把該領(lǐng)域的基本情況摸清楚，同樣對(duì)于初次進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的新人，需要對(duì)一些關(guān)鍵性的問(wèn)題有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，這樣才能駕馭好自己的方向，不至于橫沖直撞。以下是五個(gè)需要理清的關(guān)鍵問(wèn)題。

　　第一，賣(mài)房子還是賣(mài)服務(wù)？

　　從美國(guó)和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，"地產(chǎn)"只是基礎(chǔ)，而"服務(wù)"才是根本。養(yǎng)老地產(chǎn)的特色應(yīng)該是為老年人提供家政、餐飲、娛樂(lè)、休閑、康復(fù)、醫(yī)療、陪護(hù)等頤養(yǎng)天年所需要的一條龍服務(wù)，而不是僅僅提供老年人居住的"地產(chǎn)"。但是，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)的通行做法就是在原來(lái)住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，加上無(wú)障礙設(shè)施和醫(yī)療機(jī)構(gòu)的配套。這種只有硬件上稍加改進(jìn)的老年適住型住宅其實(shí)離真正的養(yǎng)老地產(chǎn)還差得很遠(yuǎn)。

　　早在2010年已宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的萬(wàn)科、保利等地產(chǎn)公司，在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐上多是在商品房開(kāi)發(fā)中劃定一小部分區(qū)域配備醫(yī)療服務(wù)站、或配建一兩棟養(yǎng)老住宅。其主要目的仍是出售傳統(tǒng)房地產(chǎn)，未來(lái)持續(xù)性的老年服務(wù)根本就不知道在哪里。例如，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目"萬(wàn)科幸福匯"在其總規(guī)模達(dá)1226戶(hù)住宅中，作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)的房源僅有146套，占比僅為11.9%?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)所說(shuō)的"養(yǎng)老地產(chǎn)"，多數(shù)本身還是住宅，開(kāi)發(fā)商只是利用"養(yǎng)老地產(chǎn)"的噱頭來(lái)炒養(yǎng)老概念，以便為競(jìng)拍拿地和房屋售賣(mài)增添營(yíng)銷(xiāo)砝碼。

　　第二，盈利模式在哪里？

　　目前，美日等國(guó)贏利性養(yǎng)老地產(chǎn)大部分采用"一次性會(huì)費(fèi)＋月服務(wù)費(fèi)"的模式。這種盈利模式的優(yōu)點(diǎn)是既可以解決地產(chǎn)公司前期一次性投入太大的問(wèn)題，還可以兼顧日后需要持續(xù)提供的養(yǎng)老服務(wù)支出。美國(guó)一次性會(huì)費(fèi)大約為250－400萬(wàn)人民幣，而日本一次性入住金為240-780萬(wàn)，入住滿(mǎn)15年的不再退還入住金。外加月服務(wù)費(fèi)1.3-3萬(wàn)不等，這還不包括醫(yī)療費(fèi)、水電費(fèi)、停車(chē)費(fèi)。即使在美國(guó)和日本，能入住如此奢侈養(yǎng)老地產(chǎn)的也主要是小企業(yè)主、律師、公司高管等高收入人群。即便如此，養(yǎng)老地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率也只有7%左右，甚至更低。

　　投資高、回報(bào)低、成本回收時(shí)間長(zhǎng)，加之養(yǎng)老人群對(duì)娛樂(lè)、家政、醫(yī)護(hù)、保健等特殊物業(yè)服務(wù)相對(duì)苛刻的要求，這對(duì)于以往習(xí)慣于高利潤(rùn)和快速回收資金的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)在是一個(gè)短期內(nèi)難以適應(yīng)的艱難挑戰(zhàn)。"很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資商，仍喜歡'蓋房子賣(mài)了就算數(shù)'的模式"，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家鞠川陽(yáng)子的話(huà)道出了當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)無(wú)奈的心態(tài)。

　　第三，配套支持政策在哪里？

　　開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)絕不是地產(chǎn)商一家的事，需要政府、社會(huì)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、地產(chǎn)商、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合在一起的緊密配合。在美國(guó)，入住養(yǎng)老社區(qū)的入門(mén)費(fèi)通常是由住戶(hù)自行承擔(dān)的，可以使用退休金或私人儲(chǔ)蓄，也可以辦理現(xiàn)有房產(chǎn)的"倒按揭"支付。而對(duì)于月費(fèi)、基礎(chǔ)護(hù)理服務(wù)費(fèi)和一般醫(yī)療服務(wù)費(fèi)，這完全可以由聯(lián)邦醫(yī)療保險(xiǎn)和長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)覆蓋。而在日本，政府非常重視為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建立扎實(shí)的政策保障機(jī)制與社會(huì)環(huán)境基礎(chǔ)。例如，除一次性入住費(fèi)外，"幸朋苑"由老人自己提供的服務(wù)費(fèi)只占10%左右，其余的都是從政府保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等渠道補(bǔ)充，這就為老人家庭減少了巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。需要介入陪護(hù)的老人，由定點(diǎn)醫(yī)院評(píng)定介護(hù)等級(jí)后，政府也會(huì)承擔(dān)90%的介護(hù)服務(wù)費(fèi)用。

　　而在我國(guó)，雖然民政部已經(jīng)正式發(fā)布了社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)"十二五"規(guī)劃，很多地方政府也都在積極鼓勵(lì)支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但目前大多停留在口號(hào)上。管理規(guī)范、產(chǎn)業(yè)政策、土地和稅收政策都有待建立或完善。特別是在當(dāng)前的土地財(cái)政依賴(lài)下，即便有心，地方政府又能有多大的作為空間呢？

　　第四，養(yǎng)老地產(chǎn)就該郊區(qū)化？

　　一提到養(yǎng)老地產(chǎn)，大家的第一反映就是位于遠(yuǎn)郊。"萬(wàn)科幸福匯"在北京房山、"泰康之家"在北京昌平、"保利西塘"在上海西塘，選擇遠(yuǎn)郊的理由無(wú)非就是想降低土地成本。由于受傳統(tǒng)文化影響，大部分中國(guó)老人更愿意與子女共同居住或鄰近子女居住，這不僅可以盡享天倫之樂(lè)，而且也更容易實(shí)現(xiàn)家庭內(nèi)的代際互助。"住得近""分得開(kāi)"才是兩代人最主要的意愿。加之中國(guó)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源主要集中在市中心，養(yǎng)老地產(chǎn)郊區(qū)化，真正愿意購(gòu)買(mǎi)的老年人又能有多少呢？其實(shí)，在日本也是如此。日本三大連鎖養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)之一的日本醫(yī)學(xué)館在日本全國(guó)有1250所養(yǎng)老物業(yè)，基本上都位于市區(qū)，入住老人60%來(lái)自于項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)，或老人的子女工作生活在周邊。

　　第五，盈利是第一位的嗎？

　　商業(yè)要盈利是天經(jīng)地義，但在養(yǎng)老領(lǐng)域確實(shí)不能僅限于此。美日兩國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)有贏利性的，但更多是非贏利性的，非贏利性的主要由政府、宗教機(jī)構(gòu)或慈善團(tuán)體投資建設(shè)。美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)有60%左右為政府投資設(shè)立，如果加上其他社會(huì)慈善性團(tuán)體的投資，這一比例將會(huì)更高。即使在盈利性養(yǎng)老社區(qū)中，會(huì)費(fèi)收入的占比也很低，收取會(huì)費(fèi)的單元數(shù)通常不到養(yǎng)老單元總數(shù)的10%，租金和附加服務(wù)才是營(yíng)運(yùn)商收益的主要來(lái)源。

　　而在日本，為降低運(yùn)營(yíng)成本，很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)都實(shí)行全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)。比如，日本醫(yī)學(xué)館在日本全國(guó)有1250所養(yǎng)老物業(yè)；1986年就開(kāi)始提供養(yǎng)老服務(wù)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)--幸朋苑在全國(guó)有150多個(gè)分支機(jī)構(gòu)。而且，連鎖養(yǎng)老院不僅為常住的老人提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，也對(duì)周邊社區(qū)有認(rèn)知障礙、行動(dòng)不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務(wù)，以便充分利用現(xiàn)有設(shè)施，彌補(bǔ)一定的費(fèi)用支出。即便如此，日本的很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)也僅能保持微利。

　　雖然養(yǎng)老地產(chǎn)涉及到的問(wèn)題還有很多，然而要了解養(yǎng)老地產(chǎn)就先要從理清這五個(gè)問(wèn)題開(kāi)始，這是決定養(yǎng)老地產(chǎn)大方向的問(wèn)題。

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