做投資最忌諱觸犯法律，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興行業(yè)一方面發(fā)展經(jīng)驗(yàn)不足，另一方面相應(yīng)的法律體系還不完善，所以初次投資養(yǎng)老地產(chǎn)要對(duì)可能涉及到的法律問(wèn)題明了于心。以下是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中常出現(xiàn)的法律相關(guān)問(wèn)題：

　　(一)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目土地性質(zhì)及房屋權(quán)利模糊

　　就養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目而言，土地性質(zhì)不僅決定了其開(kāi)發(fā)成本，也對(duì)其商業(yè)模式以及融資前景有著重要影響。采用完全的市場(chǎng)行為開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，即以國(guó)有土地出讓方式供地的，其優(yōu)點(diǎn)在于土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)明晰，但拿地成本高，且在出售型商業(yè)模式項(xiàng)下，該項(xiàng)目與普通商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并無(wú)區(qū)別，存在掛羊頭賣(mài)狗肉之嫌。

　　根據(jù)《劃撥用地目錄》，老年人社會(huì)福利設(shè)施用地被歸為非營(yíng)利性社會(huì)福利設(shè)施用地一類(lèi)，可以劃撥方式取得，但所謂規(guī)劃內(nèi)養(yǎng)老用地，往往都直接劃撥給公辦養(yǎng)老院。

　　對(duì)于在集體建設(shè)用地上建設(shè)養(yǎng)老項(xiàng)目的，土地使用權(quán)屬于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織，作為地上物的實(shí)際投資主體，開(kāi)發(fā)商并不能完全獲得地上物的所有權(quán)，故無(wú)法出售，且由于土地性質(zhì)問(wèn)題，可能導(dǎo)致融資困難。

　　目前國(guó)內(nèi)并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)用于養(yǎng)老地產(chǎn)，項(xiàng)目的土地，用地性質(zhì)模糊，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目用地的亂象。以某老年社區(qū)為例，該項(xiàng)目以工業(yè)用地的性質(zhì)出讓?zhuān)鲎屇晗迌H為5O年，但項(xiàng)目規(guī)劃卻并非以工業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)，登記的土地用途為公共建筑，必須供特定人群使用，且依法不能取得預(yù)售許可證，更難以為入住者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。若采用租賃持有模式，一般住房租賃合同最長(zhǎng)不能超過(guò)2O年，超過(guò)2O年的部分可視為無(wú)效，租賃合同更不能繼承針對(duì)前述問(wèn)題，一些老年社區(qū)創(chuàng)新性地提出了"會(huì)員制"產(chǎn)品，通過(guò)一次性支付會(huì)員費(fèi)及之后每年支付管理費(fèi)的形式，在土地出讓期限內(nèi)使用或指定其他人使用，這樣既避開(kāi)產(chǎn)權(quán)房禁止買(mǎi)賣(mài)的限制，也跳過(guò)了租賃這個(gè)法律約束力比較強(qiáng)的概念。但其仍屬于創(chuàng)新方案，其中的風(fēng)險(xiǎn)也需仔細(xì)把控。

　　(二)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)及把控

　　一般而言，在通過(guò)合法途徑取得土地使用權(quán)之后，養(yǎng)老項(xiàng)目可以選擇嘗試做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。需要強(qiáng)調(diào)的是，無(wú)論是住宅用地、醫(yī)療用地還是商業(yè)等綜合性用地，只有產(chǎn)權(quán)清晰，才能做一定抵押。而在當(dāng)下緊縮的信貸環(huán)境普通地產(chǎn)項(xiàng)目尚處于狹窄的融資環(huán)境，與普通住宅項(xiàng)目相比，由于養(yǎng)老地產(chǎn)處于行業(yè)的初創(chuàng)期，諸多模糊的問(wèn)題更阻擋了資本的流入。

　　2009年出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)投資管理暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金股權(quán)投資管理暫行辦法》打開(kāi)了保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門(mén)。從兩者的匹配程度而言，目前基本的共識(shí)是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險(xiǎn)較高的股票投資，屬于回報(bào)率較高且風(fēng)險(xiǎn)較低的投資對(duì)象，與保險(xiǎn)資金的投資需求相匹配。此外，保險(xiǎn)資金可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。

　　但是，雖然與養(yǎng)老項(xiàng)目比較匹配的保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)已放開(kāi)，目前的放開(kāi)程度與期待還相距甚遠(yuǎn)，法規(guī)政策不甚清晰、可操作性不強(qiáng)，投資方式、運(yùn)營(yíng)模式都困擾著投資者。

　　另外，對(duì)于新型融資方式，即所謂的"反按揭"(即反向住房抵押貸款)，始終沒(méi)有全面推出的跡象。反向抵押貸款是一種特殊的融資機(jī)制，是以擁有住房的老年居民為放款對(duì)象，以房產(chǎn)作為抵押，在居住期間無(wú)需償還，在借款人即老年房主去世、出售或者永久搬離抵押房產(chǎn)時(shí)，以處置出售該抵押房產(chǎn)所得的資金償還反向抵押貸款本金、利息和其他各種費(fèi)用的一種貸款。但是，反向抵押貸款的不確定性較大，大多反向抵押以借款人實(shí)際存活壽命為貸款期限，而這種貸款期限不確定的個(gè)住房反向抵押貸款，會(huì)大大減少金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的流動(dòng)性。加之，反向抵押貸款的資金回收，以房產(chǎn)未來(lái)的變現(xiàn)價(jià)值為準(zhǔn)，但因房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較大，難以作出準(zhǔn)確預(yù)期金融機(jī)構(gòu)未來(lái)可回收的資金具有極大的不確定性。

　　但在未來(lái)可以想象的巨大市場(chǎng)需求前，金融機(jī)構(gòu)并未對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目完全關(guān)上大門(mén)。券商投行人士認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和資本結(jié)緣的前提是養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式要滿足各路資金對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的偏好，對(duì)于從事養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商而言，在目前法律法規(guī)之下，無(wú)論采取何種手段融資以保證現(xiàn)階段的投資需求和抵抗資金風(fēng)險(xiǎn)的能力，打造或者設(shè)立一個(gè)成熟的運(yùn)營(yíng)模式已成先期必要之舉。

　　(三)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中養(yǎng)老服務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)及把控

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，并不屬于房地產(chǎn)，而是第三產(chǎn)業(yè)，主打的是服務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅是整個(gè)模式的基礎(chǔ)。養(yǎng)老服務(wù)的高風(fēng)險(xiǎn)多源于入住的老人自身生理和心理機(jī)能的退化與病變，由于老年人疾病急性發(fā)生的不可預(yù)知性，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)生意外是一個(gè)全國(guó)性的普遍問(wèn)題。而在住宅建設(shè)與社區(qū)管理相融合的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商則不得不面對(duì)養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)擬定格式化免責(zé)協(xié)議時(shí)并不能"為所欲為"，而是應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并且對(duì)其中的免責(zé)條款負(fù)有提請(qǐng)對(duì)方注意并按要求說(shuō)明的特別義務(wù)。

　　對(duì)此，如通過(guò)相關(guān)的保險(xiǎn)來(lái)建立一個(gè)政策性保險(xiǎn)與商業(yè)保險(xiǎn)相結(jié)合、開(kāi)發(fā)商的責(zé)任險(xiǎn)與個(gè)人意外傷害險(xiǎn)相補(bǔ)充的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)管理與分擔(dān)機(jī)制，養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)良性發(fā)展和開(kāi)發(fā)商的保護(hù)力度將會(huì)進(jìn)一步提示。例如，目前上海市在全市范圍統(tǒng)一推行"養(yǎng)老機(jī)構(gòu)意外責(zé)任保險(xiǎn)"，通過(guò)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自我承擔(dān)與政府補(bǔ)貼相結(jié)合的辦法，形成由政府推動(dòng)、專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)參與、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)受益的養(yǎng)老服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。

　　養(yǎng)老服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)把控還應(yīng)當(dāng)注重養(yǎng)老服務(wù)本身的質(zhì)量控制，對(duì)于提供服務(wù)的方法、時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)等要求應(yīng)當(dāng)在入住時(shí)與服務(wù)接受者達(dá)成一致，以免糾紛。

　　投資養(yǎng)老地產(chǎn)要懂得運(yùn)用法律，有必要時(shí)還要學(xué)會(huì)在法律的間隙中求生存，而如果不懂法律，忽視法律，則會(huì)留下巨大隱患。

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