養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)是一個繁雜的工程，必需要有一個細致的全程策劃做支撐，一個優(yōu)秀的養(yǎng)老地產(chǎn)項目策劃首先要符合養(yǎng)老地產(chǎn)固有的特性，具有如下特點：

　　地域性

　　由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟條件、市場狀況區(qū)別很大，要進行房地產(chǎn)項目開發(fā)策劃首先要考慮開發(fā)項目的區(qū)域經(jīng)濟情況。包括區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析、固定資產(chǎn)、物價水平、生活水平、社會消費分析、金融分析、財政收入分析等；其次，要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目周邊的市場情況。從房地產(chǎn)市場來講，房地產(chǎn)項目策劃要重點把握市場的供求情況、市場的發(fā)育情況，以及市場的消費傾向等。養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃更要注重人口環(huán)境分析，區(qū)域人口總量、人口增長率、老齡化比例、生活習慣、地域文化等；另外，要考慮養(yǎng)老地產(chǎn)項目的區(qū)位情況。如項目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位，區(qū)位的交通情況、自然資源、發(fā)展規(guī)劃等等。

　　市場性

　　房地產(chǎn)項目策劃要適應(yīng)市場的需求，吻合市場的需要。養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)更需要充分了解、適應(yīng)、創(chuàng)造市場。一是房地產(chǎn)項目策劃自始至終要以市場為主導，顧客需要什么類型房，就建造什么類型房，永遠以市場需求為依據(jù)；二是房地

　　產(chǎn)項目策劃要隨市場的變化而變化，住房的市場變了，策劃的思路、定位都要變；三是養(yǎng)老地產(chǎn)是伴隨著我國老齡化進程新興起的市場，項目策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。

　　多樣性

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃要比較和選擇多種方案。老年人的需求是多樣化的，各種組合結(jié)構(gòu)也是多種多樣的。同時，房地產(chǎn)項目策劃方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時，根據(jù)房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進行調(diào)整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實的最佳適應(yīng)狀態(tài)。策劃過程中需要對多種方案進行權(quán)衡比較，揚長避短，選擇最科學、最合理、最具操作性的方案。

　　系統(tǒng)性

　　房地產(chǎn)項目策劃是一個龐大的系統(tǒng)工程，從開始到完成經(jīng)過市場調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個階段，每個階段構(gòu)成策劃的子系統(tǒng)，各個子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成。各個子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個系統(tǒng)的功能并非簡單地是各個子系統(tǒng)功能的總和，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。

　　前瞻性

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見的能力，投入不產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。

　　房地產(chǎn)項目策劃的超前眼光和預(yù)見能力，在各個階段都要體現(xiàn)出來：在市場調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場情況；在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、建筑立面等方面預(yù)測市場需求和未來的發(fā)展趨勢；在營銷推廣階段，要弄清當時的市場狀況，并在銷售價格、推廣時間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光；在物業(yè)服務(wù)階段，更要針對老年人的特征，體現(xiàn)出行業(yè)發(fā)展和服務(wù)水平的前瞻性。

　　創(chuàng)新性

　　房地產(chǎn)項目策劃要追求新意、獨創(chuàng)，永不雷同。房地產(chǎn)項目策劃創(chuàng)新，首先

　　表現(xiàn)為概念新、主題新。因為主題概念是項目的靈魂，是項目發(fā)展的指導原則，

　　只有概念主題有了新意，才能使項目有個性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、

　　形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運用

　　在不同的場合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過不斷的策劃實

　　踐，創(chuàng)造出新的方法和手段來。

　　可操性

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃在國內(nèi)尚屬起步階段，新的概念和主題需要一系列可操作的方法和手段貫穿項目開發(fā)過程。需要在實際市場環(huán)境中有可操作的條件，立意再好市場條件不允許，想操作好是很困難的。在具體的實施上也要有可操作的方法，策劃方案還要易于操作、容易實施。經(jīng)常有一些策劃方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全脫離了市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負擔能力和實施能力，因而也只能是空洞的紙上談兵。

　　可變性

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)策劃因其地域不同、定位不同、目標客戶群體不同具有

　　一定的可變性，隨著老年人的年齡增長和身體機能衰退，其需求和對產(chǎn)品的要

　　求也是不斷變化的。另外，我國龐大的老齡人口中，不同時期的老年人由于其生

　　長生活狀態(tài)以及價值觀的不同，對于養(yǎng)老環(huán)境和養(yǎng)老項目的要求具有很大的差

　　異性，策劃方案中要充分考慮到可變性，才能適應(yīng)市場和老年人的需求。

　　在物業(yè)管理經(jīng)營管理中，更要體現(xiàn)出差異化服務(wù)和貼心式管理，人到老年每一位個體都有差異性，很多習慣不可改變，那就需要在硬件和軟件上盡可能的適應(yīng)老年人，硬件的建筑和軟件的服務(wù)需要具備一定程度的可變性。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)的全程策劃對整個項目開發(fā)的基礎(chǔ)和骨架，沒有全程策劃，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)將不成一體，所以要高度重視策劃的質(zhì)量，對前期策劃的投入是"把錢用在刀刃上"。

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