珠三角地區(qū)氣候適宜，人均收入高，老年人口多，是非常適合發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的地區(qū)，但是就目前情況來看，其發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)還面臨著如下問題：

　　(一)政府扶持政策不明晰

　　由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以，政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。從廣東省來看，目前已經(jīng)充分意識到發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺扶持民辦養(yǎng)老機構(gòu)的政策，對民辦養(yǎng)老機構(gòu)給予資金補貼。而這些優(yōu)惠政策并沒有對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目只能以旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的名義來運作，存在較大的投資風險。對養(yǎng)老地產(chǎn)項目缺乏稅收和規(guī)費的減免政策，而養(yǎng)老地產(chǎn)投入高于普通的地產(chǎn)開發(fā)，如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高很多，如果沒有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，很難吸引投資者進入。政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的融資政策方面也缺少相應(yīng)的扶持，養(yǎng)老地產(chǎn)投入周期長，需要政府在金融政策上給予大力扶持。

　　(二)城市規(guī)劃養(yǎng)老控制滯后

　　城市規(guī)劃是對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用等各項建設(shè)的綜合部署。對指導(dǎo)城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細規(guī)劃是最主要的規(guī)劃條件，在目前的控制性詳細規(guī)劃指標體系中，既包含土地使用性質(zhì)和使用強度的控制，也包括道路、公共設(shè)施配置的控制。而對養(yǎng)老服務(wù)的相關(guān)指標，卻甚至在指導(dǎo)性指標中也沒有體現(xiàn)，對于老年人口超過千萬的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，不能不說是一種明顯的滯后。

　　(三)市場定位同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重

　　目前區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，大多針對的是60-7O年齡段的活躍富裕長者消費群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場定位。廣東人歷來重視養(yǎng)生之道，花甲之年對養(yǎng)生之道更加關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的區(qū)域特色。如珠江地產(chǎn)在從化的珠江生命健康城，集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老于一體；廣州奧園養(yǎng)生城集健康、養(yǎng)生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費群體。但是，老年消費需求是一種變動的市場，他們的身體情況和經(jīng)濟狀況是在不斷變化中的。不做市場細分，市場定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的另一個問題。

　　(四)產(chǎn)品設(shè)計與后期管理簡單復(fù)制

　　開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的具體產(chǎn)品的類型和建筑形式考慮比較簡單。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商以前大都是開發(fā)一般的住宅，如公寓、旅館，等等，所以對養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有特別深刻的認識，設(shè)計的產(chǎn)品大多是復(fù)制公寓式或者旅館式的建筑形式，包括后期的服務(wù)也是照搬一般住宅物業(yè)管理的形式。產(chǎn)品設(shè)計缺乏創(chuàng)新，尤其是缺乏對養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的深入研究，缺乏具有針對性的產(chǎn)品和服務(wù)。

　　(五)經(jīng)營模式缺乏創(chuàng)新

　　目前，珠三角的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式依舊沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的固有模式，采用散售賣出式、持有物業(yè)式、部分賣出與部分持有結(jié)合式等。散售賣出式其實是房產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營形式，開發(fā)商僅僅將養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種住宅產(chǎn)品進行經(jīng)營，其模式難以持續(xù)；持有物業(yè)式經(jīng)營模式一般適用在度假休閑養(yǎng)生等形式的養(yǎng)老地產(chǎn)，以租賃方式經(jīng)營，類似商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)的經(jīng)營模式；售出加持有的模式是養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)以會員會籍等形式出售給消費者，再收取服務(wù)費提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，對大多數(shù)開發(fā)商來說，這種方式部分解決了現(xiàn)金流壓力，是一種比較現(xiàn)實的經(jīng)營模式。

　　珠三角地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題有來自政府政策層面的，也有來自企業(yè)決策經(jīng)營方面的，只有在政府和企業(yè)共同努力下養(yǎng)老地產(chǎn)才能成為解決社會養(yǎng)老問題的重要支撐。

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