不同的地區(qū)的根據(jù)自身情況有不同的發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的策略，下面就發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的普遍性要求結(jié)合珠三角地區(qū)的實(shí)情，對該地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提出如下建議：

　　(一)對政府的建議

　　地方政府需要充分調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性：一是放寬市場準(zhǔn)入，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。在規(guī)劃審批、投資核準(zhǔn)、融資服務(wù)、財(cái)稅支持、土地使用、醫(yī)保定點(diǎn)等方面貫徹平等準(zhǔn)入原則。二是實(shí)行同等待遇，凡各級政府給予公辦養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。三是在土地供給方面增設(shè)養(yǎng)老房事業(yè)用地，土地使用權(quán)行政劃撥，允許養(yǎng)老地產(chǎn)上市轉(zhuǎn)讓，建立退出機(jī)制。四是在城市規(guī)劃中增加養(yǎng)老功能控制預(yù)設(shè)，在大型住宅區(qū)規(guī)劃中增加養(yǎng)老配套設(shè)施的規(guī)定性指標(biāo)，對獨(dú)立養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃與社區(qū)醫(yī)院的規(guī)劃同步進(jìn)行，將養(yǎng)老建設(shè)用地比鄰社區(qū)醫(yī)院。五是在稅收和規(guī)費(fèi)收繳方面給予養(yǎng)老地產(chǎn)減免和優(yōu)惠。六是制定針對養(yǎng)老地產(chǎn)的金融政策，調(diào)動(dòng)和整合銀行資金、商業(yè)保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等資金，對養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供金融保障。七是大力推進(jìn)政府養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，將養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)納入政府保障房建設(shè)體系，切實(shí)落實(shí)9073養(yǎng)老計(jì)劃。八是提升社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)水平，建立健全養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制，培養(yǎng)具有現(xiàn)代老年服務(wù)理念的養(yǎng)老服務(wù)管理人才，為養(yǎng)老地產(chǎn)的后期運(yùn)作提供有效的保證。

　　(二)對開發(fā)商的建議

　　1.養(yǎng)老地產(chǎn)屬于長期投資型產(chǎn)品，不能期望快速盈利

　　在珠三角地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到非常成熟的階段，進(jìn)一步的市場細(xì)分是這一行業(yè)必然的發(fā)展趨勢，養(yǎng)老地產(chǎn)這種新興模式正在成為諸多開發(fā)商探索的方向。在目前投資渠道狹小的現(xiàn)狀下，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)可持續(xù)投資，持續(xù)收益的項(xiàng)目。但養(yǎng)老地產(chǎn)與開發(fā)商開發(fā)的常規(guī)住宅有所不同，常規(guī)房產(chǎn)屬銷售型地產(chǎn)，其特點(diǎn)是資金回籠快，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于持有型的地產(chǎn)，資金回籠慢。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢在于在當(dāng)前宏觀調(diào)控的形勢下更容易獲得政府的支持，作為持有型物業(yè)，它還是后期持續(xù)融資的有效工具，是長期穩(wěn)定的收益型產(chǎn)品。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一種快速盈利產(chǎn)品。建議把養(yǎng)老地產(chǎn)作為企業(yè)產(chǎn)品中的一個(gè)配置，有短線能夠快

　　速回收的住宅地產(chǎn)，有回收比較穩(wěn)定的養(yǎng)老地產(chǎn)，進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略層面的投資組合。

　　2．養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)類型與產(chǎn)品形式

　　養(yǎng)老地產(chǎn)分成福利型和商業(yè)型兩類。福利型養(yǎng)老地產(chǎn)主要由政府主持，以開發(fā)建設(shè)福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。開發(fā)商以通過投標(biāo)參與政府福利型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，完成后由政府收購。商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)是針對中高端養(yǎng)老消費(fèi)群體的產(chǎn)品和服務(wù)，常見的形式可以分四種：一是大規(guī)模居住區(qū)中建設(shè)專門的養(yǎng)老社區(qū)，在住宅區(qū)嵌入部分專門為老人建設(shè)的社區(qū)或者組團(tuán)，它適合大型社區(qū)使用，通常采用出售的形式。二是在常規(guī)住宅區(qū)中配建養(yǎng)老公寓和設(shè)施，如數(shù)棟老年公寓，經(jīng)營模式可租可售。三是專門開發(fā)老年公寓和相應(yīng)配套，通常是持有型經(jīng)營，輻射周邊的社區(qū)為其服務(wù)。四是度假旅游地產(chǎn)中開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品，在風(fēng)景旅游區(qū)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，可以形成度假候鳥式的產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品形式還需要根據(jù)區(qū)域情況和市場發(fā)展不斷創(chuàng)新，比如對養(yǎng)老地產(chǎn)與社區(qū)醫(yī)院的資源整合形成新的產(chǎn)品形式的研究等。

　　3．養(yǎng)老房地產(chǎn)更注重開發(fā)鏈條的整體性

　　影響?zhàn)B老地產(chǎn)開發(fā)的幾大因素有土地、資金、經(jīng)營模式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理等。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的開發(fā)鏈條，它們互相之間有很緊密的銜接，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)際上是對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的整合和完善。開發(fā)商在考慮房產(chǎn)硬件設(shè)計(jì)的時(shí)候，也必須同時(shí)考慮后期的運(yùn)營模式、護(hù)理服務(wù)、老年醫(yī)療、康復(fù)設(shè)備等因素。養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)要求必須與老人的需求相符合，如設(shè)施中有健身活動(dòng)中心、社區(qū)醫(yī)院等；對景觀園林的設(shè)計(jì)也應(yīng)該分布均勻，因?yàn)槔先诵凶叩陌霃讲淮?，?yīng)該在他力所能及的范圍里完成活動(dòng)的要求。開發(fā)項(xiàng)目的盈利模式會(huì)影響到規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，出售型的養(yǎng)老地產(chǎn)后期管理也會(huì)出現(xiàn)一些問題，如果業(yè)主不是老人，后期養(yǎng)老服務(wù)提供的服務(wù)項(xiàng)目就無法集中進(jìn)行，造成浪費(fèi)。因此，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)需要特別注意開發(fā)環(huán)節(jié)的整體性。養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通房產(chǎn)，一旦在規(guī)劃階段出現(xiàn)失誤，就會(huì)嚴(yán)重影響到物業(yè)的后期使用。專業(yè)老人服務(wù)機(jī)構(gòu)的建立是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鏈條上另一個(gè)產(chǎn)業(yè)引擎，這也是國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能否承擔(dān)老齡化社會(huì)需求的關(guān)鍵。

　　發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是解決珠三角地區(qū)養(yǎng)老問題的重要途徑，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)要以老年人為中心，切實(shí)滿足老年人的需求，以期成為正真地解決養(yǎng)老問題的工程。

      北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院
      網(wǎng)址：http://x1308.cn/ 
      地址：北京市海淀區(qū)花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)）
      電話：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com