以房養(yǎng)老在發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷史較長(zhǎng)，已經(jīng)趨向成熟，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)也進(jìn)行了試點(diǎn)，雖然試行的效果不理想，但是其幫助老年人順利養(yǎng)老的功能仍被看好。而在養(yǎng)老地產(chǎn)中以房養(yǎng)老也被用來(lái)幫助老年人解決高額養(yǎng)老費(fèi)用問(wèn)題上。

　　那么究竟什么是以房養(yǎng)老呢？"以房養(yǎng)老"是指老年人本人或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款用于養(yǎng)老用途，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃人老人賬戶，用于支付相關(guān)養(yǎng)老費(fèi)用。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金．將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。

　　民政部副部長(zhǎng)竇玉沛在參加中國(guó)網(wǎng)的中國(guó)訪談欄目時(shí)曾表示，將以三種方式式推動(dòng)"以房養(yǎng)老"在中國(guó)的開(kāi)展。第一種方式是老人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，其養(yǎng)老費(fèi)用由公益機(jī)構(gòu)或者銀行來(lái)按月提供，到這老人故后，剩余部分交給相關(guān)繼承人；第二種方式是"以房換養(yǎng)"：老人把房子交給福利機(jī)構(gòu)，然后享受福利機(jī)構(gòu)的服務(wù)，老人的房子由福利機(jī)構(gòu)出租，在過(guò)世后房產(chǎn)由福利機(jī)構(gòu)處置；還有一種方式叫"以房自助養(yǎng)老"，就是老人把自己的房產(chǎn)提前賣給一個(gè)公益機(jī)構(gòu)，公益機(jī)構(gòu)一次性把錢給他，他再?gòu)墓鏅C(jī)構(gòu)把房子租回來(lái)住，只是按約支付租金。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)中的以房養(yǎng)老是一種用現(xiàn)有房子換取養(yǎng)老服務(wù)的模式。這種模式有過(guò)付諸實(shí)踐的例子：

　　2005年，南京湯山的"溫泉留園"老年公寓曾在全國(guó)率先推行以房養(yǎng)老。按照公寓規(guī)定，擁有本市60平方米以上產(chǎn)權(quán)房、年齡60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產(chǎn)抵押給留園，經(jīng)公證后入住留園，終身免交一切費(fèi)用。老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。

　　該方案一經(jīng)推出，很快引發(fā)了全國(guó)媒體報(bào)道，被稱為"以房養(yǎng)老南京模式"。但很快公寓陷于負(fù)責(zé)人劉小艷和法人代表吉德勝之間所有權(quán)爭(zhēng)端，"以房養(yǎng)老"的嘗試就此停止。

　　如今，該養(yǎng)老公寓已更名為南京湯山勤善堂劉園溫泉酒店，當(dāng)初的以房養(yǎng)老也早已宣告失敗。

　　江寧區(qū)民政局的記錄顯示，當(dāng)年湯山的"溫泉留園"老年公寓只辦理過(guò)幾筆業(yè)務(wù)，數(shù)量非常少。

　　國(guó)內(nèi)對(duì)以房養(yǎng)老進(jìn)行的首次嘗試凄然收?qǐng)?，同時(shí)以房養(yǎng)老作為一個(gè)"舶來(lái)品"也受到了大家的諸多質(zhì)疑，面臨著許多問(wèn)題。

　　一是國(guó)人"養(yǎng)兒防老、共享天倫"的家庭觀念，以及"但存方寸地，留于子孫耕"的財(cái)產(chǎn)繼承觀念仍根深蒂國(guó)；二是制度上的障礙。我國(guó)農(nóng)村的宅基地不允許抵押，以房養(yǎng)老在農(nóng)村怎么推行；三是城鎮(zhèn)商品房的土地使用權(quán)只有70年，到期之后的風(fēng)險(xiǎn)如何分擔(dān)等等。再則就是一系列的技術(shù)問(wèn)題，比如，"倒按揭"險(xiǎn)種如何設(shè)計(jì)，房?jī)r(jià)如何評(píng)估等。更重要的是，對(duì)10年以上的利率水平、房?jī)r(jià)水平的評(píng)估會(huì)十分困難，銀行或保險(xiǎn)公司的長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力將備受考驗(yàn)。

　　以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)似乎是"水土不服"，但是其在國(guó)外早已步入正軌，在解決養(yǎng)老問(wèn)題上發(fā)揮著重要作用，相信以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)的發(fā)展障礙得以解除后，也會(huì)為解決國(guó)人的養(yǎng)老問(wèn)題做出巨大貢獻(xiàn)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)中的以房養(yǎng)老可以有多種形式，只要打通了"以房換養(yǎng)"的渠道，養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在客戶就會(huì)劇增，養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來(lái)飛速發(fā)展。

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