2014年，萬科的銷售規(guī)模鐵定超過2000億，2000億后向何處去?對于萬科而言，這時(shí)候任何增加的數(shù)字和規(guī)模都是沉重的包袱而非護(hù)城河。新的一年，養(yǎng)老地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為萬科新戰(zhàn)略的兩個(gè)新的抓手，當(dāng)然這同時(shí)也是一眾品牌房企同時(shí)關(guān)注的方向。

　　30歲的萬科在中國企業(yè)中算是已經(jīng)進(jìn)入成熟期。萬科的前十年從做飼料起家到之后逐漸涉足零售、廣告、貨運(yùn)、服裝、家電、手表、甚至電力、影視等十多個(gè)行業(yè)，發(fā)行B股后開始做減法，到2000年只剩下萬科地產(chǎn)和萬佳連鎖。到2001年，也是郁亮成為總經(jīng)理的那年，萬科賣掉萬佳，走向?qū)I(yè)化，只做地產(chǎn)而且專做住宅，到2013年，萬科開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并以“一體兩翼”為戰(zhàn)略(住宅為主體，住宅產(chǎn)業(yè)化和城市配套服務(wù)商為兩翼)。

　　新的一年，養(yǎng)老地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為萬科新戰(zhàn)略的兩個(gè)新的抓手，當(dāng)然這同時(shí)也是一眾品牌房企同時(shí)關(guān)注的方向。

　　據(jù)了解，萬科的工業(yè)地產(chǎn)會(huì)以物流地產(chǎn)為主，養(yǎng)老地產(chǎn)如何做?先看看北京萬科對此的思考。

　　背景：近些年，北京老齡化程度進(jìn)一步加劇，60歲以上老年人口比例高達(dá)19.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的國際老齡化標(biāo)準(zhǔn)，，而且“421”家庭模式下，老年人空巢化趨勢明顯，“少子老齡化”的嚴(yán)峻態(tài)勢使北京市老年人的醫(yī)療保健、生活照料等問題十分突出。

　　截止到2011年底，北京市戶籍老年人口已近250萬，占到戶籍人口近兩成，且老齡化趨勢越來越明顯，據(jù)預(yù)測，到2020年，全市老年人口將達(dá)到350萬人，到2050年，這一數(shù)字更將上升到650萬，家庭規(guī)模小型化、子女外出工作求學(xué)增多等原因，身邊無子女的純老年人家庭戶還在日益增加，高齡老人、獨(dú)居老人、失能失智老人的增加已經(jīng)成為北京人口老齡化過程中的重要特征。

　　養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變：

　　在全市這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的過程中，作為以往養(yǎng)老主要方式的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能逐漸弱化。同時(shí)由于受傳統(tǒng)觀念的影響和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無論數(shù)量還是質(zhì)量都不能滿足廣大老年人日益增長的多樣化養(yǎng)老需求。因此，養(yǎng)老問題成為將成為全市未來幾十年內(nèi)十分迫切的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。建立健全可靠的養(yǎng)老保障體系，大力推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期亟待解決的重要課題。

　　由于家庭的小型化，子女與父母分開居住，從而形成許多“空巢”家庭或獨(dú)居家庭，給照顧老年人帶來不便。但如果離開自己熟悉的生活環(huán)境，長期住在護(hù)理院、養(yǎng)老院等養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)的老年人中，不少人患有抑郁癥癥狀，其健康狀況和生活質(zhì)量都不理想。研究顯示，有抑郁癥癥狀的老年人在醫(yī)療、社會(huì)活動(dòng)、身體功能以及生活質(zhì)量等方面都面臨嚴(yán)重問題。

　　養(yǎng)老行業(yè)3大誤區(qū)

　　1、 養(yǎng)老，規(guī)?；?/p>

　　養(yǎng)老單體項(xiàng)目動(dòng)輒上千，甚至上萬張床位是目前養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)趨勢，但這種大規(guī)模、集中式養(yǎng)老項(xiàng)目卻形成孤立的“老人城”，與市場需求存在偏差。

　　2、 養(yǎng)老，自理化

　　候鳥式養(yǎng)老、分時(shí)度假的概念成為越來越多養(yǎng)老項(xiàng)目的噱頭，然而，真正的養(yǎng)老需求卻是那些失能、失智，具有剛性需求的老人和家庭。

　　3、 養(yǎng)老，機(jī)構(gòu)化

　　養(yǎng)老機(jī)構(gòu)酒店化、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)院化是目前養(yǎng)老項(xiàng)目的形象類比，然而，真正的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該像家，是一個(gè)有溫情，有幸福感的養(yǎng)老居所。

　　萬科養(yǎng)老理念：

　　針對以上誤區(qū)，根據(jù)國務(wù)院35號(hào)文精神，萬科從我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展進(jìn)程和特點(diǎn)分析，提出以下三點(diǎn)理念：

　　1、 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)化、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老家庭化。

　　2、 以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)(主要為護(hù)理型)為平臺(tái)，輻射具有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老需求的社區(qū)家庭。

　　3、 養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)與社區(qū)服務(wù)配套相結(jié)合，平臺(tái)開放，資源共享。

　　萬科“三位一體”養(yǎng)老服務(wù)體系框架

　　1、 社區(qū)嵌入式小型機(jī)構(gòu)

　　根據(jù)社區(qū)區(qū)位、規(guī)模、老齡化程度等因素，針對老舊社區(qū)回購配套，針對新社區(qū)配套建設(shè)“社區(qū)嵌入式小型機(jī)構(gòu)”，配備老年餐桌、日托中心、活動(dòng)中心等服務(wù)設(shè)施，提供24小時(shí)長期照顧、日托、喘息服務(wù)、老年餐飲、健康管理等服務(wù)。

　　2、 城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體

　　建立“自理公寓+護(hù)理公寓+商業(yè)配套+醫(yī)療配套”為一體的城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體，以其為社區(qū)服務(wù)中心，在針對全齡老年人服務(wù)的基礎(chǔ)上，提供社區(qū)綜合性配套服務(wù)。

　　3、 全齡化養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)

　　建立大規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)，其中針對老年人，配備親子兩代居、居家型養(yǎng)老公寓、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年大學(xué)、老年餐廳、戶外健身場等一系列養(yǎng)老服務(wù)配套，整個(gè)社區(qū)進(jìn)行適老化配套。

　　萬科行動(dòng)

　　北京萬科針對自己二十多個(gè)已入住小區(qū)老齡人口做了認(rèn)真翔實(shí)的調(diào)查、了解這一特殊客戶群體的實(shí)際需求之后，認(rèn)為解決養(yǎng)老保障的基點(diǎn)應(yīng)放在社區(qū)，形成一種全新的社區(qū)養(yǎng)老模式——社區(qū)全齡化養(yǎng)老體系系統(tǒng)工程。

　　(一)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)化

　　社區(qū)是老年人的基本活動(dòng)場所和生活空間，依托社區(qū)就近進(jìn)行生活照顧、醫(yī)療保健及精神慰藉等方面的服務(wù)，是解決老年人養(yǎng)老問題、適應(yīng)老人及其家庭需求，提高老年人生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需要。

　　因此，為完成這一目標(biāo)，北京萬科將本著就近原則，在全市新建小區(qū)有部分有條件的在建小區(qū)內(nèi)，根據(jù)小區(qū)的建設(shè)規(guī)模及人口規(guī)模持有一至若干幢包括住宅、商業(yè)樓棟在內(nèi)的資源，主動(dòng)放棄傳統(tǒng)的快速銷售、快速回款運(yùn)作模式，而是站在貢獻(xiàn)社會(huì)、服務(wù)小區(qū)，使社會(huì)整體福利最大化的角度，將這一部分開發(fā)商的自有資產(chǎn)用作服務(wù)于本小區(qū)的養(yǎng)老設(shè)施。

　　在老人居住小區(qū)內(nèi)設(shè)置養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，可避免老人離開自己熟悉的生活環(huán)境，迫使自己去適應(yīng)新的生活方式，且老人可根據(jù)自己的個(gè)性化需求定制租期，最大程度上滿足老人生理與心理的雙重需求。目前初步?jīng)Q策項(xiàng)目已達(dá)十余個(gè)，遍布海淀、昌平、長陽、順義、通州、大興、香河、北戴河等區(qū)域，使養(yǎng)老不離城市，養(yǎng)老回歸社區(qū)。

　　(二)融合社區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套服務(wù)體系，提供全齡化養(yǎng)老服務(wù)

　　除了優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施，我們也將站在老人的角度，將“健康生活&護(hù)理”作為我們養(yǎng)老業(yè)務(wù)的核心組件之一，形成以精細(xì)化護(hù)理服務(wù)為特征的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為此我們一方面將所有用作養(yǎng)老樓棟的1-2層將重新設(shè)計(jì)，建立針對老人的特殊設(shè)備及功能用房，包括但不限于長者健身房、長者多媒體娛樂室、長者移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，并與萬科已在社區(qū)上形成一定品牌效應(yīng)的社區(qū)商業(yè)聯(lián)動(dòng)，打造一體化綜合配套服務(wù)，建立適合長者生活的圈子。

　　(三)整合全市優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，提供社區(qū)專業(yè)養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)。

　　我們已與北京多家著名醫(yī)院及醫(yī)療護(hù)理機(jī)構(gòu)簽定戰(zhàn)略合作協(xié)議，將醫(yī)院的資源延伸到社區(qū)，為社區(qū)內(nèi)的老人提供高水平的醫(yī)療服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。未來社區(qū)養(yǎng)老提供醫(yī)療服務(wù)除能治療老年人的一般性疾病外，還需具備針對老年突發(fā)性疾病緊急搶救的能力，如需轉(zhuǎn)院還應(yīng)有急救車送往市內(nèi)醫(yī)院，對老年常見病(如心腦血管疾病、糖尿病、老年癡呆等)提供日常保健咨詢，定期舉辦保健講座，定期外請老年病專家前來坐診。將醫(yī)療服務(wù)與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施相結(jié)合，滿足社區(qū)老齡人口對醫(yī)療康復(fù)、老年護(hù)理、臨終關(guān)懷、健康咨詢、養(yǎng)生等服務(wù)需求，并以社區(qū)為單位有針對性的開展老年康復(fù)護(hù)理服務(wù)試點(diǎn)。

　　(四)提供居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)一體化養(yǎng)老服務(wù)。

　　社區(qū)化養(yǎng)老的優(yōu)勢是既可以為不愿長期居住在集中養(yǎng)老院，但又有短期居住需求的老年人提供就近便利的服務(wù)。比如剛剛出院的老年人需特殊照顧手段的老人及短期無人照料老人，通過搭建的社區(qū)養(yǎng)老康復(fù)護(hù)理體系，開展日間照料或短期托管服務(wù)，并能過與高水平專項(xiàng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，為社區(qū)居民提供術(shù)后康復(fù)、保健、老年護(hù)理、短期看護(hù)等服務(wù)，利用醫(yī)療專業(yè)能力，使其發(fā)展成為獨(dú)特的醫(yī)療康復(fù)基地及老年人短期護(hù)理專業(yè)流動(dòng)站。又可以根據(jù)周邊社區(qū)和社會(huì)的需求擴(kuò)展成機(jī)構(gòu)養(yǎng)老功能。比如我們預(yù)留部份養(yǎng)老公寓，當(dāng)長期居住需求達(dá)到一定數(shù)量時(shí)，可以開放這些養(yǎng)老公寓作為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施。

　　我們的建議

　　當(dāng)前公立養(yǎng)老設(shè)施配給嚴(yán)重不足，床位非常稀少，動(dòng)輒“一床難求”;而多數(shù)集中民營養(yǎng)老院，要么條件很差或地處偏僻，要么收費(fèi)昂貴讓老人們難以承擔(dān)。如前所述，北京萬科將在全市規(guī)劃新建小區(qū)內(nèi)可以指定區(qū)域，建成可用作養(yǎng)老、看護(hù)、康復(fù)等多功能設(shè)施，我們也迫切的希望：

　　1、 政府認(rèn)可這一回報(bào)社會(huì)、利國利民的動(dòng)作模式，請求發(fā)展改革、財(cái)政、工商等部門在此類社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)辦理立項(xiàng)、土地使用、設(shè)置審批、注冊、登記等業(yè)務(wù)提供方便、及時(shí)的服務(wù)。

　　2、 在此類社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資質(zhì)申請時(shí)給予足夠的支持，不自行設(shè)置前置或附加條件，同時(shí)不設(shè)置地區(qū)壁壘和部門壁壘。也請市老齡辦公室、市老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃、資質(zhì)辦理、運(yùn)營過程中給予足夠的專業(yè)指導(dǎo)。

　　3、 請政府加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。要通過各種媒體宣傳老齡工作、宣傳老齡事業(yè)，以社區(qū)為單位營造“敬老、愛老、助老”氛圍，樹立社區(qū)養(yǎng)老典型，增強(qiáng)包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的社會(huì)力量參與意識(shí)和責(zé)任感、使命感，使養(yǎng)老事業(yè)成為全社會(huì)的責(zé)任與使命。

　　4、 希望營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在能源(水、電、氣)、稅費(fèi)、床位補(bǔ)貼(床位一次性建設(shè)補(bǔ)貼、機(jī)構(gòu)改造補(bǔ)貼、床位運(yùn)營補(bǔ)貼)、保險(xiǎn)補(bǔ)貼(養(yǎng)老機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險(xiǎn)和雇主責(zé)任險(xiǎn))、人員培訓(xùn)補(bǔ)貼等方面，逐步享受民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策。

　　山合水易機(jī)構(gòu)

　　網(wǎng)址：http://x1308.cn/

　　地址：北京市海淀區(qū)花園路2號(hào) -1號(hào)樓(中關(guān)村數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi))

　　電話：400-650-6990 010-84098642

　　傳真：010-64152865 郵箱：info@shsee.org