旅游投資項目是指在一定時間和區(qū)域內(nèi)，為完成某項(或一組)旅游開發(fā)目標，按照一個獨立的總體設(shè)計規(guī)劃進行投資的各單項工程的總和。旅游投資行為指投資要素的籌集、投放、回收以及凈收益再投資等經(jīng)濟行為，其中旅游投資的回收期比較長。旅游投資主要表現(xiàn)出對經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、生態(tài)環(huán)境依托性強;投資額大、建設(shè)周期長;用途指向單一、外部性明顯等特點，是一種高風險、高回報的經(jīng)濟行為。

　　通過有效的系列化的活動，包括對旅游項目進行評估、篩選，并合理安排、組織項目的招商、融資和投資等行為，可以有效規(guī)避風險，充分挖掘項目的潛在價值，最大程度實現(xiàn)旅游投資項目的效益。

　　1、運用專業(yè)的旅游投資評估體系對項目進行甄選

　　在投融資領(lǐng)域，匱乏的不是資金，而是有良好投資回報的旅游項目。許多旅游項目早在開工建設(shè)之前就注定了失敗結(jié)局，其根本原因就在于前期沒有經(jīng)過科學評估，頭腦發(fā)熱、倉促上馬，導致資源浪費與投資悲劇。在項目的甄選上，除了傳統(tǒng)的旅游資源評價法外，需要從更多的方面、采用更多專業(yè)方法對目標項目進行評估。北京天一和恒的標準投資評估體系(USSE)以先進的七種理論為基礎(chǔ)，建立完整評價體系，對36類182個因子進行分析和評估，并通過十種成熟的分析比選方法，對項目開發(fā)價值、開發(fā)與否及開發(fā)方式、開發(fā)前景、經(jīng)濟效益等形成評判，提高投資決策可信度和可操作性，確保項目啟動之初就進入正確方向。該體系經(jīng)過數(shù)十個項目實踐，獲得良好使用效果，適用于區(qū)域旅游經(jīng)濟綜合開發(fā)項目、大中型旅游投資項目、大中型旅游房地產(chǎn)項目、大中型旅游景區(qū)等。

　　旅游投資專家和旅游營銷策劃專家對目標項目進行補充論證是旅游項目評估重要環(huán)節(jié)。通過有關(guān)專家對資源、政策、市場等方面進行非常規(guī)思考和論證，可以豐富、完善或提升評估體系的內(nèi)容，二者相輔相成，確定項目投資前景。

　　2、設(shè)計最優(yōu)的投資模式

　　不同的投資模式會有不同的投資回報，按市場需求制定投資項目，豐富投資項目的內(nèi)容，設(shè)計投資各個子項目的時間序列安排，采取“滾動式”或“全面式”投資經(jīng)營策略，邊經(jīng)營，邊擴建，針對不同階段設(shè)計不同的收益項目，縮短建設(shè)周期，盡快回收投資。

　　3、緊密結(jié)合營銷策劃活動

　　透視眾多成功的旅游投資項目，都是通過一系列不同階段的營銷策劃與投融資不同階段配合，一方面挖掘項目資源的潛在價值，包括與人們內(nèi)心世界相連的無形資產(chǎn)的價值和當?shù)氐耐恋?、建筑等資源的增值，另一方面降低投融資過程中資金籌集的風險、資金到位的難度，明確項目前景。

　　4、設(shè)計良好的投資環(huán)境

　　良好的投資環(huán)境，一方面要有優(yōu)惠政策，一方面要考慮到項目提供者本身的利益。所以優(yōu)惠政策應該是主要針對降低投資者在關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風險?，F(xiàn)在一些招商引資的投資環(huán)境的設(shè)計上一味的在優(yōu)惠政策上讓步，并不一定能吸引投資商，而且還造成了惡性競爭。針對項目具體情況，設(shè)計相應的優(yōu)惠政策及其時間序列。

　　5、從降低風險的角度設(shè)計融資結(jié)構(gòu)

　　在項目的融資結(jié)構(gòu)設(shè)計上，本著保證資金籌集到位和資金成本最小化的原則，從降低項目風險的角度，從各個融資市場上融資，通過轉(zhuǎn)讓、抵押、拍賣項目經(jīng)營權(quán)、項目收費權(quán)的等各種形式引入資本，確定各個融資方式的比例和序列，配合項目的投資模式達到最好的現(xiàn)金流模式。

　　6、采用標準流程包裝融資方案

　　在項目的融資方案的設(shè)計上，聘請旅游行業(yè)的投資顧問對項目進行包裝。改變傳統(tǒng)招商引資的做法，采用公開融資的流程進行操作，對項目進行各個方面的包裝，制作規(guī)范的商業(yè)計劃書，組織有資格的中介機構(gòu)如：會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評估事務(wù)所等在盡職調(diào)查基礎(chǔ)上，由其提供相應的履行誠信義務(wù)的財務(wù)報告、評估報告、法律意見書、投資分析報告等。經(jīng)過這些具有可信度的資料包裝之后，可以吸引海內(nèi)外的尋求最大程度的項目價值最大化和項目風險最小化。

　　7、融資方案多種推介

　　采用媒體推介、活動推介的方式對項目的融資方案進行推介。在媒體上推介可利用報紙、網(wǎng)站、電視等手段，包括建立自己的網(wǎng)站、發(fā)行自己的刊物和在大型有影響的網(wǎng)站上、報紙上、電視頻道上發(fā)布項目等。活動推介包括路演和招商會的方式。通過各種形式，一方面推介項目，讓不同背景有意向的投資商了解項目，另一方面擴大項目的影響，提升項目周邊的土地價值。

　　8、打造招商引資的項目平臺

　　招商引資前提是根據(jù)旅游項目評估系統(tǒng)提供一個詳盡、規(guī)范的項目庫，為投資商對有意向的目標項目投資評估提供資料，也為項目提供者挑選合適的投資商提供資料。這個平臺為投資商和項目提供者降低了投融資的風險，降低了整個項目的風險。

　　9、打造招商引資的資本平臺

　　建立一個配備旅游投資專家的資本服務(wù)平臺，能夠為不同的資本找到一個最適合他們的風險最小的介入點，同時為資本的進入和退出提供了通道，為投資商的不同時段的投資要求提供多種選擇。

　　10、整合招商引資的流程

　　以投融資市場化操作為基礎(chǔ)，以項目價值最大化、項目風險最小化為原則，整合招商引資的流程，使得項目都能在合適的時機引入適量的資本，為投資者帶來最優(yōu)的收益，為項目所在地經(jīng)濟帶來可觀的社會經(jīng)濟效益。

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