在我國農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)決定了其發(fā)展方向，保護(hù)基本農(nóng)田作為一項(xiàng)國家基本政策，而隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化，圍繞中間耕地出現(xiàn)了一批以農(nóng)業(yè)為主題的地產(chǎn)項(xiàng)目，這類項(xiàng)目已成為很多地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍農(nóng)業(yè)的一項(xiàng)重要開發(fā)內(nèi)容。

　　山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院認(rèn)為，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)通常作為新農(nóng)村建設(shè)的配套，主要功能還是為新農(nóng)村居民提供居住，同時(shí)，在這些項(xiàng)目中還夾雜一部分銷售商品房項(xiàng)目，或者以為新農(nóng)村居民建設(shè)居住房，換取地塊來做商業(yè)用房。一般農(nóng)業(yè)地產(chǎn)位于城市近郊，資源條件處于原生態(tài)，地價(jià)相對較低。區(qū)域土地價(jià)值較低，無法實(shí)現(xiàn)高額的稅收。一般建設(shè)之初村莊形象較差，與城市化進(jìn)程不符，我院認(rèn)為農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的介入有利于農(nóng)村城鎮(zhèn)化。

　　通過新村建設(shè)，或者城鎮(zhèn)化，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠成為新村建設(shè)的示范性工程，同時(shí)順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，帶動新農(nóng)村建設(shè)，提升土地價(jià)值，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)，創(chuàng)造稅收，打造地域名片。

　　農(nóng)業(yè)房產(chǎn)是新村建設(shè)和城鎮(zhèn)化的產(chǎn)物

　　農(nóng)業(yè)地產(chǎn)能夠解決集中安置的基礎(chǔ)功能，集中打造商業(yè)、醫(yī)療、教育配套，集約用地，高效配置資源。依托新村建設(shè)，往往為該地區(qū)創(chuàng)造就業(yè)、稅收、土地價(jià)值增加等全方面提升項(xiàng)目地基礎(chǔ)設(shè)施條件。

　　農(nóng)業(yè)地產(chǎn)具有獨(dú)特的附加功能，山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院研發(fā)出引入農(nóng)業(yè)住宅4S店概念，打造未來住宅的體驗(yàn)樂園，發(fā)展全新的產(chǎn)業(yè)。未來住宅體驗(yàn)樂園是由住宅4s店、科技住宅體驗(yàn)館、定制農(nóng)莊、商業(yè)配套組成。由此發(fā)展而來的農(nóng)業(yè)房產(chǎn)延伸了其消費(fèi)鏈，帶動了一系列沿線消費(fèi)，價(jià)值可觀。

　　住宅體驗(yàn)樂園模式是通過打造一系列住宅樣板間，使消費(fèi)者通過體驗(yàn)，促成消費(fèi)者在住宅4S店進(jìn)行定制住宅消費(fèi)，定制住宅通過在定制農(nóng)莊中修建，供消費(fèi)者居住，由于定制農(nóng)莊屬于現(xiàn)代都市農(nóng)莊，因此可不比親自管理，通過當(dāng)?shù)鼐用駚韺?shí)現(xiàn)代管，促進(jìn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)，帶動區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展。通過著中國住宅體驗(yàn)樂園模式，打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，帶動區(qū)域發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)、增加稅收、形成獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。

　　不僅如此，圍繞住宅體驗(yàn)區(qū)還可以發(fā)展高端露營地、特色酒店、養(yǎng)生主題館、未來建筑人居示范區(qū)等高端消費(fèi)品，促進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化軟實(shí)力發(fā)展。

　　特色酒店

　　對于農(nóng)業(yè)地產(chǎn)而言，其價(jià)值的實(shí)現(xiàn)往往還依托于周邊的農(nóng)業(yè)配套條件，不過不等于將農(nóng)業(yè)當(dāng)做房地產(chǎn)項(xiàng)目來做，思想誤區(qū)往往使農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目夭折，首先：農(nóng)業(yè)項(xiàng)目資金管理非常嚴(yán)格，融資僅僅只能針對農(nóng)業(yè)本身，不可隨意挪用，房產(chǎn)項(xiàng)目動輒上億元地資產(chǎn)，不能將農(nóng)業(yè)當(dāng)做房產(chǎn)項(xiàng)目來做；其次，農(nóng)業(yè)房產(chǎn)的農(nóng)業(yè)配套首先是要解決大量農(nóng)民的就業(yè)問題，要使農(nóng)業(yè)本身出好的經(jīng)濟(jì)效益，就要實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，而規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化發(fā)展的結(jié)果就是會壓縮大量的勞動力成本，就無法實(shí)現(xiàn)大量安置就業(yè)問題，因此在農(nóng)業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目中，要調(diào)節(jié)好農(nóng)業(yè)發(fā)展過程中的人口就業(yè)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之間的矛盾；其三，要提前預(yù)警，不做不健康農(nóng)業(yè)，大量使用農(nóng)藥、化肥必然造成農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的破壞，要保證"食品安全"并且"生產(chǎn)過程可控"，這就需要重新回到農(nóng)業(yè)的"原始耕作"上來，即小規(guī)模、農(nóng)家肥，解決在大批量農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后，所引發(fā)的：肉菜供給、環(huán)境保護(hù)、旅游休閑、失業(yè)農(nóng)民安置就業(yè)等城市問題，并形成一個(gè)可持續(xù)化發(fā)展的地產(chǎn)農(nóng)業(yè)。

      北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院
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