鄉(xiāng)村旅游市場火爆，農村土地問題成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的關鍵

　　3、農村旅游用地開發(fā)理念和開發(fā)模式要實現創(chuàng)新。農村旅游業(yè)用地要實現經濟效率與國家安全功能的結合。當前農村旅游業(yè)用地開發(fā)都是一些農業(yè)經營性用地，著重強調農村土地生態(tài)安全。因而農村旅游業(yè)用地開發(fā)擺脫現有成見，就得在開發(fā)理念上有所突破創(chuàng)新。農村旅游用地的開發(fā)要追求的是農村經濟發(fā)展和生態(tài)資源保護。農村旅游業(yè)用地即要實現經營性用地，那就是實現經濟效率最大化，這部分必須要實現土地性質轉變，實現集體土地招、拍、掛，類似于城市旅游業(yè)用地開發(fā)。農村還有生態(tài)土地安全功能，因而要有部分留有集體自己開發(fā)，這就是現今的鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式，實現國家糧食安全土地生態(tài)安全。因而在農村旅游用地出讓的過程中，要考慮的是旅游用地的開發(fā)模式。

　　4、農村旅游業(yè)用地政策要以民為本，在開發(fā)的過程中，實現可持續(xù)發(fā)展。一要以農民為本。完善農村旅游業(yè)用地用途管制，使農村土地實現產業(yè)結構升級。農民對農村土地的思維定勢就是進行農業(yè)生產，如何采用新技術、新品種提高產量。二要以投資者為本，只有滿足這兩點，才有旅游用地供給。對于投資者而言，需要看到可持續(xù)性的利益回報，對游客來說，要滿足他們的休閑度假等旅游功能，才會有鄉(xiāng)村旅游的需求。有旅游用地的需求和供給才能發(fā)展農村旅游業(yè)，發(fā)展農村旅游經濟。

　　鄉(xiāng)村旅游在土地開發(fā)上存在許多的現實問題

　　鄉(xiāng)村旅游土地開發(fā)需要解決的問題

　　鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中，同一地區(qū)的鄉(xiāng)村體驗性產品和民俗文化的演繹特色不明顯，重復性的規(guī)劃建設是值得注意的問題。山合水易認為，以下問題是目前鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中既難又亟待解決的問題：第一，不改變現有農村土地集體所有制前提下，如何更好解決農村土地流轉問題;第二，如何對農民居住點及各類用地進行合理布局以保持鄉(xiāng)村原真性景觀。

　　既要保持鄉(xiāng)村的原真性，又要進行鄉(xiāng)村旅游開發(fā)。也需要一定量的商業(yè)開發(fā)。這使得農村土地的利用結構將隨之產生變化。原有的農業(yè)用地在功能上更加豐富，不僅是農業(yè)生產和農民生活的載體，也是旅游商業(yè)服務的重要載體。也就是說，鄉(xiāng)村旅游景區(qū)需要一定量的商業(yè)用地。但按照法律規(guī)定投資者只擁有對土地上附著物的一定時限(即按農民聯產承包經營權的時限)使用權，對土地本身并沒有使用權(土地不能征用)因此，如何解決商業(yè)化用地問題在鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃中顯得尤為重要。

　　鄉(xiāng)村旅游開發(fā)要解決土地利用等問題

　　農村土地開發(fā)的模式

　　1、土地置換和土地整理方式：即經發(fā)包方同意，這種方式一般是農戶與農戶或經營大戶與農戶間產生。如在鄉(xiāng)村旅游開發(fā)中，需要遷移部分農戶的住宅、自留地或承包地，便可采取機動置換方式為農戶重新配置面積相當的耕地、宅基地等。被置換后的農戶土地不僅能滿足農戶生產、生活需要，而且由于根據旅游產業(yè)經營需求配置土地，有助于旅游投資商更好地介入，發(fā)揮土地商業(yè)化作用。同時在保證耕地總面積不變的前提下，實現農民居住環(huán)境和配套設施的改善，集中起來的民居可作為聚居村落開展旅游接待，發(fā)展餐飲、娛樂和旅游商店等。

　　2、土地股份合作方式：土地股份合作是指農戶以承包的土地入股為核心。并以在冊村民為配股對象，按村齡或對集體經濟貢獻大小確定配股比例，進行股份合作的新的社區(qū)合作經濟組織。其特點是土地集中經營，高效經營，易形成規(guī)?；a，產業(yè)化經營，并由于采取現代企業(yè)管理方式，具有嚴格的管理制度和科學的管理方法，當今市場經濟條件下，土地有效流轉和規(guī)模經營的重要方式。

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