面對跌宕起伏的2012樓市，品牌開發(fā)商開始不斷自我調(diào)整。在住宅市場仍面臨較高的調(diào)控壓力下，商業(yè)地產(chǎn)的大勢似乎也難以再回來；旅游地產(chǎn)已是各方競相爭奪的香餑餑，一番角逐之后，幾家歡樂幾家愁。隨著中國快步進入老齡社會，養(yǎng)老話題正值熱議中，養(yǎng)老地產(chǎn)自然成為各地產(chǎn)開發(fā)商的下一步重要部署?？墒?，在沒有任何成功模式的摸索中，作為開發(fā)商眼中的"藍(lán)海"養(yǎng)老地產(chǎn)，是否能讓每個企業(yè)都可以輕松介入？此時開發(fā)是否又是最佳時機呢？

　　現(xiàn)象：地產(chǎn)和資金涌入

　　截止到2011年，中國65歲及以上老齡人口約占總?cè)丝?.1%，規(guī)模超過歐洲老年人口的總和，預(yù)計到2027年，中國65歲及以上老齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑸仙?4%。都說女人和孩子的錢最好掙，目前看，老年人群體已構(gòu)成很大的消費市場。經(jīng)歷改革開放三十年發(fā)展逐漸老去的這一部分人，他們有人生最高的財富凈值、有脫離兒女走向?qū)I(yè)養(yǎng)老機構(gòu)的新潮養(yǎng)老觀念，他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域之一。

　　早在2008年，保利地產(chǎn)(行情股吧買賣點)已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)研究，他們做成了《養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究》、《保利地產(chǎn)養(yǎng)老設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小區(qū)才開發(fā)建設(shè)。保利房地產(chǎn)(集團)副總經(jīng)理胡在新堅信，養(yǎng)老地產(chǎn)前景非常廣闊。今年2月，保利地產(chǎn)公布下一個十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，其中指出，將北京作為試點區(qū)域，在養(yǎng)老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實現(xiàn)重點突破。

　　同樣，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年即開始啟動了對老年地產(chǎn)的研究工作，這一研究就是兩年多的時間。今年，遠(yuǎn)洋的首個機構(gòu)養(yǎng)老的產(chǎn)品模型--亦莊項目即將啟動。

　　2010年底，萬科也高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支。萬科總裁郁亮要求萬科北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運營模式，而利潤率問題，萬科并不是很關(guān)心。隨后，萬科在其全國的部分項目中，逐漸配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。除了保利、遠(yuǎn)洋、萬科等開發(fā)商積極進入養(yǎng)老地產(chǎn)之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資金也積極圈地，他們旗下多家中高端養(yǎng)老社區(qū)相繼竣工。

　　考察完日本和美國的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)后，泰康人壽董事長陳東升聘請專業(yè)公司針對不同地方進行專門的養(yǎng)老調(diào)查，花兩年時間于2012年在北京、上海等地圈地成立養(yǎng)老社區(qū)。據(jù)透露，泰康人壽目前又在接洽相關(guān)政府部門，希望拿下廣州生物島價值數(shù)十億的土地，建設(shè)南方第一單養(yǎng)老社區(qū)。

　　在泰康涉足廣東之前，新華保險(行情股吧買賣點)董事長康典就已考察了廣東多個地市。據(jù)新華保險內(nèi)部人士透露，康典對珠海的滿意度較高，新華未來考慮健康和養(yǎng)老，目前在西安和武漢買地，籌建健康管理中心。

　　在長時間的調(diào)研觀望之后，中國平安(行情股吧買賣點)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的路線圖也浮出水面--未來將在環(huán)渤海、長三角、珠三角、西南部、海南島等五個地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目。中國太平集團7月底還在上海投資設(shè)立了太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司，擬投資約20億元在周浦設(shè)立太平養(yǎng)老社區(qū)。

　　隨著地產(chǎn)及險資大佬的蜂擁而入，市場中越來越多的開發(fā)企業(yè)開始重新審視養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在市場版圖。全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，中國老年人群上升的速度不亞于城市化的速度，老年公寓在國內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，如何解決這塊剛性需求很重要。

　　困境：拿地難經(jīng)營難

　　盡管各路"神仙"在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和項目爭奪上都顯盡神通，但在探索的道路上卻遭遇困難重重。投資者們在這領(lǐng)域遭到了種種問題：拿地難、運營難、發(fā)展難有如大山一般壓得他們喘息困難。北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊毫不隱晦地指出，"盡管土地有一些優(yōu)惠，但要想在短時間內(nèi)迅速盈利頗有難度，我們也是摸索了10年才開始盈利的，其他的養(yǎng)老企業(yè)更是步履蹣跚。"在戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問主管及董事王晨博士看來，國內(nèi)還沒有一家養(yǎng)老地產(chǎn)的運作是成功的。

　　土地，是養(yǎng)老機構(gòu)最難突破的瓶頸。業(yè)內(nèi)人士一針見血指出，在這種情況下，若非出于無奈，并沒有任何一家開發(fā)商會拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報期長的項目。在記者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，更多的企業(yè)是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號低價圈地，然后賣住宅。同策咨詢與研究發(fā)展中心研究總監(jiān)張宏偉指出，開發(fā)商在獲得土地時，土地市場尚未明確規(guī)定有養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)，因此，當(dāng)前要開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只能在現(xiàn)有經(jīng)營性用地基礎(chǔ)上獲得。缺乏政策支持，土地價格往往和市場價格看齊。從理論角度來講，土地價格成本較高是導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)很難盈利的非常重要的原因之一。

　　現(xiàn)實的情況是，城市規(guī)劃領(lǐng)域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都是建設(shè)在國有出讓用地上，多數(shù)養(yǎng)老項目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等，導(dǎo)致前期土地成本非常高。

　　除了拿地難，養(yǎng)老項目的經(jīng)營更是擺在企業(yè)面前的一大難題?；幽昕偛门塑娫寡?，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競爭力不是開發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展中心營銷負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟》記者，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個涉及到較多產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)雜行業(yè)，其中除了適老化設(shè)施營造之外，還包含老年活動、老年教育、老年醫(yī)療護理等方面。她認(rèn)為，這其中最重要的就是護理人員的培訓(xùn)和保留。

　　戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文指出，不同類型老人對硬件設(shè)計和軟件服務(wù)有不同的需求，包括養(yǎng)生、護理和治療，而這三個專業(yè)領(lǐng)域進入的臺階都相當(dāng)高，不是普通服務(wù)商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業(yè)服務(wù)體系發(fā)育遠(yuǎn)不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對接，肯定沒法找到著力點。

　　在黎慶文看來，房地產(chǎn)商有拿地關(guān)系多、開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗多、融資渠道多、有營銷資源和經(jīng)營管理經(jīng)驗等優(yōu)勢，但缺乏養(yǎng)生、護理和治療等技術(shù)資源。而擁有養(yǎng)生、護理和治療等技術(shù)資源的療養(yǎng)機構(gòu)、護理機構(gòu)和醫(yī)療機構(gòu)又缺乏房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢，做起物業(yè)開發(fā)力不從心。房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)合作的開發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)的盈利模式大不相同：一個是追求短期套現(xiàn)，一個是追求長期服務(wù)獲利。

　　有地產(chǎn)商宣稱已通過養(yǎng)老地產(chǎn)贏利，王晨指出，這些利潤不是純養(yǎng)老地產(chǎn)項目部分，而是養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)，開發(fā)商通過這些利潤來補充、支援養(yǎng)老項目，從而總體上實現(xiàn)項目的利潤平衡或盈利。

　　"就實質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運營服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點。"有業(yè)內(nèi)人士指出。

　　出路：重視服務(wù)來增值

　　對于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識，更沒有明確的界定。在開發(fā)商看來，按照商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，養(yǎng)老地產(chǎn)就是用來養(yǎng)老的地產(chǎn)，包括適宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老公寓等項目的開發(fā)和經(jīng)營的過程。但在王晨看來，這個被創(chuàng)造出來的名詞首先應(yīng)當(dāng)是老年人能享受到的服務(wù)，其次是投資或購買養(yǎng)老地產(chǎn)所能獲得的財務(wù)安排和回報，最后才是地產(chǎn)的概念。他認(rèn)為，現(xiàn)在所有的養(yǎng)老地產(chǎn)都無法解決這個問題，養(yǎng)老服務(wù)和地產(chǎn)兩者應(yīng)該結(jié)合來做，應(yīng)當(dāng)是一個產(chǎn)業(yè)的運營模式。

　　已步入不惑之年的北京市公務(wù)員張先生告訴《經(jīng)濟》記者，他們這一代人指望下一代為自己養(yǎng)老不現(xiàn)實，因為下一代幾乎都是獨生子女，至少有四個老人要養(yǎng)。他對自己的養(yǎng)老規(guī)劃就是，將來在市內(nèi)比較中心的小區(qū)買一套不大的老房子來住，余錢存放在銀行。他說，如果有開發(fā)商向他推薦郊區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)，他會覺得太偏遠(yuǎn)，離兒女太遠(yuǎn)不方便，自己有醫(yī)療保險，也不在乎他們完善的醫(yī)療設(shè)施，更不會考慮投資開發(fā)商的養(yǎng)老房產(chǎn)能獲得多少回報。未來，像張先生這樣步入養(yǎng)老的一代人正是養(yǎng)老地產(chǎn)的主力客戶，如何做才能吸引更多的人來投資養(yǎng)老地產(chǎn)更是開發(fā)商從現(xiàn)在開始要考慮的。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽會長、原建設(shè)部副部長宋春華介紹，根據(jù)年齡和自理能力，老年人自己打理、需要幫助、依靠護理是養(yǎng)老的三種類型需求。對此，聶梅生表示，作為養(yǎng)老地產(chǎn)起碼有四個屬性，各個屬性在不同的養(yǎng)老項目中不一樣，也并不等同。聶梅生表示，首先養(yǎng)老地產(chǎn)有住宅屬性、普通商業(yè)地產(chǎn)屬性、醫(yī)療保健甚至旅游這樣特種地產(chǎn)的屬性，業(yè)內(nèi)統(tǒng)稱地產(chǎn)屬性；第二，它還有增值的金融屬性；第三是服務(wù)屬性，能不能賺錢和成功主要在于服務(wù)屬性和金融屬性，要服務(wù)于核心的需求和增值的需求；最后是人文屬性，老人更注重屬地性和文化。

　　武漢大學(xué)社會學(xué)家周運清教授則指出，當(dāng)前中國進入老齡化社會，老年人成為商家的主攻目標(biāo)本無可厚非，但養(yǎng)老是一個復(fù)雜的社會化問題，現(xiàn)在養(yǎng)老卻成為商家新的消費噱頭，商家僅僅作為養(yǎng)老產(chǎn)品的供給者，離真正的養(yǎng)老服務(wù)供給者相去甚遠(yuǎn)。

　　要做好養(yǎng)老地產(chǎn)，商家不能僅僅盯著老人的荷包，在追求經(jīng)濟利益時更應(yīng)注重社會效應(yīng)，真正從老年人的角度出發(fā)，形成科學(xué)合理、可持續(xù)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，才能真正達到雙贏。

      北京山合水易規(guī)劃設(shè)計院
      網(wǎng)址：http://x1308.cn/ 
      地址：北京市海淀區(qū)花園路2號 -1號樓（中關(guān)村數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)）
      電話：400-650-6990     010-84098642  
      傳真：010-64152865     郵箱：info@shsee.com