中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)需求在3萬(wàn)億元人民幣以上，預(yù)計(jì)未來(lái)20年，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達(dá)到20萬(wàn)億元以上。盡管國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛力巨大，但當(dāng)前老年消費(fèi)市場(chǎng)開發(fā)仍處于初級(jí)階段，遠(yuǎn)跟不上人口老齡化的需求。

　　如今中國(guó)日趨明顯的老齡化現(xiàn)象，說明"銀發(fā)經(jīng)濟(jì)"正不可避免地來(lái)到我們身邊，而養(yǎng)老地產(chǎn)作為其中非常重要的組成部分備受關(guān)注。據(jù)國(guó)家老齡辦的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)需求在3萬(wàn)億元人民幣以上，未來(lái)20年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模有望達(dá)到20萬(wàn)億元以上，在解決上千萬(wàn)勞動(dòng)力就業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí)，正催生出一個(gè)潛力極大的國(guó)內(nèi)老年消費(fèi)市場(chǎng)。

　　"蛋糕"不那么好切

　　"在澳大利亞的老年人中流傳著這樣一句話'澳大利亞是我們的孩子。"澳大利亞墨爾本Monash大學(xué)醫(yī)學(xué)博士、北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)烏丹星表示，世行1994《世界銀行發(fā)展報(bào)告》中大力提倡的"三支柱"養(yǎng)老保障體系，就是以澳大利亞的養(yǎng)老保障體系作為成功案例。"澳大利亞政府主要政策導(dǎo)向是向全體澳大利亞公民提供公平的、高質(zhì)量的各種照料服務(wù)，尤其是對(duì)老年人的關(guān)心和照顧尤為突出。所有老年人都可以享受到同樣內(nèi)容同樣水準(zhǔn)的服務(wù)，他們大多過著無(wú)憂無(wú)慮的生活。"

　　較之海外的領(lǐng)先經(jīng)驗(yàn)，盡管國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同樣潛力巨大，但當(dāng)前老年消費(fèi)市場(chǎng)開發(fā)仍處于初級(jí)階段，遠(yuǎn)跟不上人口老齡化的需要，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這塊"蛋糕"并不是那么好切。面對(duì)龐大的市場(chǎng)潛力，目前開發(fā)企業(yè)在操作上卻是小心翼翼，整個(gè)行業(yè)至今為止仍然是處于"炒得熱，做得冷"的狀態(tài)。

　　國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)親和源股份有限公司董事長(zhǎng)奚志勇表示，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的頂層設(shè)計(jì)與整體規(guī)劃、營(yíng)造公平的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境、出臺(tái)系列的法律政策等方面均亟待突破。"更需要構(gòu)建金融、土地、保險(xiǎn)等支持體系，建立市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制、運(yùn)營(yíng)管理的專業(yè)化與社會(huì)化，以及社會(huì)輿論的引導(dǎo)。"

　　其中，近期風(fēng)生水起的養(yǎng)老地產(chǎn)概念也是如此。

　　"當(dāng)前尚無(wú)明確的、公開的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)制和鼓勵(lì)政策，或者相關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)的鼓勵(lì)性政策尚無(wú)法在政府各個(gè)部門之間配合執(zhí)行及落實(shí)。養(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)性政策的缺失或政策壁壘一定程度上給這個(gè)市場(chǎng)裝上了一個(gè)無(wú)形的'玻璃門'，這個(gè)'玻璃門'阻礙了企業(yè)和資本進(jìn)入市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)和熱情。"同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，能夠跨過這個(gè)"玻璃門"的基本上是在政策的"潛規(guī)則"之下求得發(fā)展先機(jī)。反之，這些企業(yè)或者資本只能在這個(gè)門外望而卻步，導(dǎo)致想進(jìn)入這個(gè)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)沒有辦法進(jìn)入。

　　在高風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀下，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)解決機(jī)制的缺失，無(wú)疑將更多的社會(huì)資金擋在了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門外。如同看到藍(lán)海的人很多，但誰(shuí)都不知道該從何處下水，也不知該駛向的港灣在哪里。這種"東風(fēng)不與周郎便"的感慨，成為了我國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中多家企業(yè)的心結(jié)。

　　新模式試水

　　除了政策性的門檻限制外，國(guó)內(nèi)不少試水企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)缺乏經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法開發(fā)出滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，也是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的一大問題。

　　張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)商們進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，基本上還是將養(yǎng)老地產(chǎn)作為其低價(jià)擴(kuò)張的"拿地模式"，而并非真正做養(yǎng)老地產(chǎn)。由于沒有找到快速?gòu)?fù)制與擴(kuò)張的盈利模式，純養(yǎng)老地產(chǎn)部分的運(yùn)營(yíng)還處于"初級(jí)探索階段"；養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利也基本上靠地產(chǎn)的銷售賺錢，純養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)部分尚難能夠單獨(dú)"活得好"。

　　老年住宅區(qū)的開發(fā)模式大致有機(jī)構(gòu)護(hù)理、社區(qū)居家、養(yǎng)老公寓、醫(yī)療康復(fù)和旅游度假五大類，而快速實(shí)現(xiàn)老人居家養(yǎng)老的理想，開拓養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)是唯一可行的途徑。目前的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)踐中，以"產(chǎn)權(quán)銷售+持有運(yùn)營(yíng)"的混合模式較為可行，能使住區(qū)服務(wù)長(zhǎng)期保持較好水平，如上海親和源即采用了該發(fā)展模式。據(jù)悉，位于上海浦東的親和源老年公寓住戶的構(gòu)成可用"三高"來(lái)歸納，即"高知"、"高干"和"高富"。其中，退休工程師、教授、醫(yī)生、官員占社區(qū)居民的大部分。

　　"親和源之所以受到很多消費(fèi)者肯定，一個(gè)重要原因是，像親和源這樣完全以養(yǎng)老為設(shè)計(jì)目的，面向高端消費(fèi)者，且已走上經(jīng)營(yíng)正軌的養(yǎng)老項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)太少。"親和源股份有限公司研究中心副主任王波說，"以服務(wù)模式來(lái)說，親和源最具特色的服務(wù)理念是配備'生活、健康、快樂'三位秘書，當(dāng)老人有需求的時(shí)候，就會(huì)根據(jù)不同的需求，去找不同職能的秘書，由專業(yè)秘書去了解老人的行為、喜好、身體狀況，進(jìn)而從老人意愿出發(fā)，安排豐富合理的生活方式。"

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