隨著中國社會(huì)老齡化的加速到來，養(yǎng)老問題成為了一個(gè)社會(huì)難題，家庭養(yǎng)老、國家養(yǎng)老已經(jīng)不能滿足社會(huì)龐大的養(yǎng)老需求，民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)成為了社會(huì)養(yǎng)老的新方向，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，然而在不成熟的政策環(huán)境和市場環(huán)境下卻面臨著重重困境，拿地難，贏利難成為了突出的兩個(gè)方面。

　　純商業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目盈利難

　　寶山區(qū)"星堡"中環(huán)養(yǎng)老公寓由復(fù)星集團(tuán)與美國專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)峰堡集團(tuán)合資興建，這是一家并不奢華但很溫馨的養(yǎng)老公寓，，室內(nèi)布置的大幅移門、隔墻和桌椅風(fēng)格還有書畫作品裝飾等，有著濃重的中國傳統(tǒng)文化元素。整幢公寓近1.8萬平方米，200多個(gè)房間。今年2月剛開始試營業(yè)，就吸引了100多位老人簽署了入住意向協(xié)議，其中50多位支付了意向金。當(dāng)然，入住這樣的養(yǎng)老公寓價(jià)格也不菲，根據(jù)老人的不同身體狀況及護(hù)理要求，月均從7000元到20000元不等，入住簽約以一年為限。

　　據(jù)悉，"星堡"的土地屬于商業(yè)性質(zhì)，處在一個(gè)32萬平方米的集別墅、辦公樓于一體的商業(yè)社區(qū)內(nèi)，前期投入成本較大。相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，他們希望做真正的養(yǎng)老公寓，并不想以賣房子的辦法來收回前期投資。但由于沒有任何政府的補(bǔ)貼，即便正常經(jīng)營，要收回投資也是一個(gè)很漫長的過程。

　　目前國內(nèi)做養(yǎng)老地產(chǎn)的公司，能實(shí)現(xiàn)盈利的屈指可數(shù)。如北京太陽城集團(tuán)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場，經(jīng)營10年后才剛剛走出虧損陰影，因此，資金實(shí)力單薄的企業(yè)一般是不敢介入養(yǎng)老項(xiàng)目的。

　　在當(dāng)下，像復(fù)星集團(tuán)這樣敢于做純粹養(yǎng)老項(xiàng)目的企業(yè)還真不多見。先前做得比較成功的有"親和源"會(huì)員制養(yǎng)老項(xiàng)目，運(yùn)作5年后，據(jù)說今年可以收回投資。它的土地是工業(yè)園區(qū)內(nèi)的住宅類用地，當(dāng)時(shí)的成本比較低，但出讓年限僅為50年。去年上海親和源股份公司打算在崇明島繼續(xù)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，但由于沒有用地指標(biāo)，最后只能擱淺。據(jù)說，因土地問題而擱置養(yǎng)老項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)不在少數(shù)。

　　養(yǎng)老用地難入規(guī)劃

　　即使目前的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目很難盈利，但是不少開發(fā)商因看準(zhǔn)了其盈利潛力，依然有較大的開發(fā)積極性，然而前期的土地成本問題成了一大阻礙。

　　目前，上海尚沒有一幅養(yǎng)老項(xiàng)目性質(zhì)的土地進(jìn)入規(guī)劃程序。而今年2月，北京土地整理儲(chǔ)備中心在一周之內(nèi)推出兩幅包含養(yǎng)老項(xiàng)目的居住用地。中投發(fā)展中標(biāo)的這兩個(gè)地塊合計(jì)建筑體量約38.5萬平方米，以13.87億元的總價(jià)計(jì)算，平均樓面價(jià)約每平方米3600元。北京養(yǎng)老用地實(shí)施招拍掛的破冰之舉，給了不少打算投身養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者以信心。

　　一直以來，拿地方式都是困擾和制約養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)因素。北京市國土局表示，暫時(shí)不會(huì)馬上再推養(yǎng)老綜合用地；招拍掛制度中"掛牌"、"拍賣"容易推高地價(jià)，目前采取的形式是"招標(biāo)"，以穩(wěn)住地價(jià)，而對(duì)于養(yǎng)老用地的持續(xù)推出還需要研究；還有養(yǎng)老用地搭配住宅用地是否合適，內(nèi)部也有爭議。

　　中房協(xié)老年住區(qū)專家委員會(huì)專家華山認(rèn)為，有養(yǎng)老土地供應(yīng)是好事，但包含養(yǎng)老功能的居住用地，其中養(yǎng)老用地只占一部分，甚至是極小部分，和其它住宅、商業(yè)等用地"混搭"在一起，這容易引起無窮的"聯(lián)想"，在"招拍掛"中還會(huì)產(chǎn)生協(xié)議成分，使招標(biāo)容易出現(xiàn)跑偏問題，因此，以何種形式推出養(yǎng)老用地值得研究。

　　有關(guān)人士表示，現(xiàn)階段國土部供應(yīng)養(yǎng)老用地的主流形式還是以劃撥為主，但也會(huì)在養(yǎng)老用地的招拍掛上進(jìn)行探索。據(jù)悉，深圳市今年將出臺(tái)養(yǎng)老政策，將社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城市建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，以保障養(yǎng)老用地供應(yīng)。養(yǎng)老用地將通過土地劃撥目錄依法劃撥，由舊廠房、住宅或其它類型物業(yè)轉(zhuǎn)作使用等方法來解決供應(yīng)。在新建、改擴(kuò)建保障性和政策性住房中，需安排一定比例房源提供給重點(diǎn)優(yōu)撫老人、低收入高齡老人。在新建小區(qū)或舊城改造時(shí)，開發(fā)商必須安排一定建筑面積用于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)目前還是個(gè)燙手的山芋，但是隨著隨著人們探索的不斷深入，相應(yīng)的運(yùn)營模式變得成熟，同時(shí)日益凸顯的養(yǎng)老問題督促政府開始給予明確政策支持時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)就會(huì)成為名副其實(shí)的"香餑餑"了。

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