近年來，養(yǎng)老地產(chǎn)在磕磕碰碰中前行，對于政策的模糊、標準的缺失，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展顯得撲朔迷離，行業(yè)內(nèi)需要一場分析目前形勢的大討論。3月30日清華同衡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇開講，現(xiàn)場專家和參與嘉賓將共同探討?zhàn)B老地產(chǎn)有關問題。下面是在該論壇中的一些精彩發(fā)言，有助于我們了解目前養(yǎng)老地產(chǎn)的前沿信息。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會特別顧問開彥

　　老年地產(chǎn)常常被人們認為是一個福利的慈善事業(yè)，局限在僅僅滿足于3%的床位比上。因此我們通過市場化，通過開發(fā)商投入市場的想法都看作是"掛羊頭賣狗肉"，開發(fā)商們的血液里都充滿了不道德的因素，我覺得這是不對得。我們除了有3%以外還有97%的老人后半輩子怎么生活?我們怎么來提升和改善創(chuàng)造新的養(yǎng)老理念?創(chuàng)造新的健康養(yǎng)老生活?這是擺在我們前面非常重要的一個任務。同時也給我們創(chuàng)造了很多商機里面蘊含著巨大的可能性。不光是解決老年的問題，對我們的國民經(jīng)濟發(fā)展對會做出重要的貢獻。

　　如果不把養(yǎng)老問題放到97%，也就是說大多數(shù)老年人的健康生活，這是有缺陷的。所以擺在我們面前，我覺得我們有非常多的工作要做。老年地產(chǎn)的問題不光是規(guī)劃設計，而是一個龐大的系統(tǒng)工程，是一個非常復雜的東西，必須依靠全社會的力量，必須依靠政府在后面極大的支持我們才能夠形成全面的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，才能解決中國所面臨的老齡化社會的種種問題。我們絕對不要把老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過濾來看，要引到十八大的高度重去認識。

　　擺在我們面前的任務很多，研究的課題也非常多，比如我們說是老年，我們究竟創(chuàng)辦一個什么樣的養(yǎng)老模式?除了現(xiàn)有的養(yǎng)老公寓、敬老院，還要提供什么樣的模式才能滿足絕大部分老年人的生活，才能把我的后半生寄托在養(yǎng)老機構(gòu)。我們依靠什么樣的服務模式才能提供更好的服務?提供讓老年人安心的把自己交給房地產(chǎn)商這兒，怎么樣解決年輕人二人養(yǎng)四老的困擾，怎么解決社會化養(yǎng)老的前提?這是非常重要也是非常突出的問題。

　　再有，我認為，我們要提供什么樣的產(chǎn)業(yè)?比如日本的成年尿片銷售的問題，這只是千萬種老年適用產(chǎn)品里的一個環(huán)節(jié)，老年適用產(chǎn)品有它的特殊性，需要研究、需要發(fā)展。本身這就會帶來一個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，會有一個很好的增長力。我們老年人要吃，食品的配送怎么完成?這同樣也是一個產(chǎn)業(yè)鏈。這個產(chǎn)業(yè)鏈涉及到整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題。

　　當然，我們更重要的要創(chuàng)造什么樣的模式?使養(yǎng)老地產(chǎn)能健康發(fā)展?我們怎么通過市場化的操作使得房地產(chǎn)商有利可圖?養(yǎng)老地產(chǎn)市場是要講盈利的，什么樣的盈利模式才能使得房地產(chǎn)商紛紛投入。現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商遲遲猶豫，把握不好。一方面新干，一方面不敢動手，這就是目前的一個非常困惑的問題。所以要通過我們的研究，通過老年專家委員會入手，我們的任務很大。

　　中國人民大學土地管理系主任、教授博士生導師葉劍平

　　我們國家進入了老齡社會，我接觸到養(yǎng)老地產(chǎn)的時候是2003年，當時中歐一個老齡學會的論壇想在中國搞一個老齡的示范區(qū)，吃、住、行、關懷各種公共服務全部具備，讓老年人能夠幸福生活。這是人家描繪的未來老齡人應該享受的一個環(huán)境。所以除了社會關懷還有產(chǎn)品關懷，我從土地說起，因為離開了地，離開了資本后面的故事就很難講，所以地產(chǎn)的金融以及規(guī)劃設計毫無疑問是一家。

　　講三個方面的內(nèi)容：

　　一、我國土地制度回顧

　　二、養(yǎng)老地產(chǎn)用地特點

　　三、土地供應與養(yǎng)老地產(chǎn)

　　養(yǎng)老地產(chǎn)應該也有相應的政策，是屬于福利的還是屬于市場的?

　　大家知道我們原來不要錢就能有地的，是無償?shù)?，拿到手了永久使用，也不流動。改革后了變成有償，可以流動，有期限，比?0年、50年、40年等等。中國和其他國家不一樣，市場上流動的是使用權(quán)，土地的所有權(quán)是國家所有城市里是這樣，農(nóng)村是集體所有。所以拿地的形式一個是出讓一個是劃撥。劃撥是不需要錢的，出讓是要錢的。出讓價格又有很多方面，一個是協(xié)議，咱們說一個價就定下來了，還有一個就是招拍掛。那養(yǎng)老地產(chǎn)到底從哪個方面取得使用權(quán)?大家應該思考。是按照價高者得?最高的價格賣給老年人，給他最高的價格服務，還是最低?還是不要錢?這涉及到資源問題、公平問題等等。

　　第二大類是集體土地的。集體土地所有權(quán)是集體，使用權(quán)是農(nóng)戶。我們的集體土地使用權(quán)有限建設用地使用權(quán)能不能進到養(yǎng)老地產(chǎn)里面去?養(yǎng)老地產(chǎn)是一個產(chǎn)業(yè)，那么是不是這些用地也可以配置到這個產(chǎn)業(yè)里?如何配置?

　　區(qū)位：不能到深山老林去，一旦發(fā)病沒地方去救治了。

　　環(huán)境：環(huán)境要便捷，生態(tài)環(huán)境，包括其他的一些公共環(huán)境。養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的功能到底事實上什么樣的規(guī)模?包括價格等等。

　　這些是未來要研究的。我重點講最后一個土地供應與養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　現(xiàn)在我們有商品房普通商品房保障性住房和廉租屋等等不同的類別。根據(jù)不同的支出或者承擔的能力來說，我想養(yǎng)老地產(chǎn)的供應也分成這幾大類，一個是完全市場型的，跟商品房一樣的，這就要競爭了，五星級的標準讓有錢的老年人過上幸福的生活。那些有房子的人也可以加入，把他自己的房子交給你，你給我提供后半生的服務。

　　但是對于政府來說應該怎么供地?完全市場型的是不是也要有一個定制過程?有一個要求?是協(xié)議還是招拍掛的問題?所以從我個人來說它雖然是完全市場的，但是也不像房子那樣子，所以應該有協(xié)議出讓的方式或者招標的方式，要看承擔多大的社會責任來供地。

　　第二類就是半市場的，相當于限價房。半市場的也要有一個價格的方式。

　　第三類就是福利型。這就是完全的劃撥，甚至政府來承擔。所以我想如果是市場化的，第一和第二種。第三種個人認為就是政府的事。因為是沒有一定的承受能力完全靠社會來救濟的。

　　集體建設用地能不能用于養(yǎng)老地產(chǎn)?當然這里包括金融產(chǎn)品，比如說社保養(yǎng)老基金能不能進入這個領域?這些領域有一個特點，養(yǎng)老地產(chǎn)尤其北京我看了很多收費很高，但現(xiàn)金流還是不錯的，不錯的現(xiàn)金流最好的就是投資了，后面我們有專門搞投資的專家會說基金型的。集體建設用地也有大城市周邊很多都私用于養(yǎng)老地產(chǎn)的建設。如何釋放出來?有什么政策對應?這也是未來政府來說需要考慮的。既然我們已經(jīng)步入老年社會，這是一個類別的產(chǎn)品，這一類別的產(chǎn)品又很特殊，這類用地的配置也應該比較特殊。

　　最后一點就是年租制供地。我們現(xiàn)在出讓是一次性把土地租金都交了，能不能以租賃或者低價租賃的方式降低養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的成本，讓老年人能夠承受這樣的一個全方位的服務。如果可以的話，這樣就可以在未來地產(chǎn)發(fā)展中又出了一類，解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題。既然我們是老齡社會有需求肯定就市場，有空間。我相信在未來一、二十年內(nèi)就馬上是剛性的需求，所以它應該是發(fā)展的越來越好。

　　中國明日之城城市發(fā)展研究院理事秘書長王建文

　　養(yǎng)老和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)說了幾年了，總體感覺是觀望比較多，做的很少，可能是這個產(chǎn)業(yè)是一個系統(tǒng)工程，從施工到護理、醫(yī)療等等。

　　今天主要講兩點：

　　一、我們在等什么樣的產(chǎn)業(yè)政策?很長時間以來我們很多企業(yè)問我說宏觀政策有，詳細的落地的政策太少了，我們看不清楚，沒辦法往來下面走，希望政府政策更清晰。

　　二、具有什么條件才能發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?；仡櫼幌挛覀兊娜丝诋a(chǎn)業(yè)政策，一個是80年代初是計劃生育好，政府來養(yǎng)老。90年代我們叫計劃生育好政府幫養(yǎng)老，到了本世紀初2000年的時候成立了社保，當時提出了人人都會老，好在有社保，07年以后聽到更多的聲音是養(yǎng)老不能靠政府。到了去年我們提出了推遲退休好，自己來養(yǎng)老。大家注意到這20年來我們在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策上是碎片化的，不是統(tǒng)籌的。

　　我們會主義到國家的產(chǎn)業(yè)政策，是做碎片化的，不連貫的。按照我說的就是功利主義色彩比較濃厚。官方叫不斷調(diào)整完善。民間沒有利益的叫得過且過，有利益的就是關門打狗。所以這可能是功利主義色彩，不是抨擊政府，第二點九龍治水，朝令夕改。比如民政提到的土地問題，規(guī)劃問題，大量問題并不是一個部委可以解決的。我們在很多環(huán)節(jié)都是涉及到了養(yǎng)老環(huán)節(jié)真的是九龍治水，真的是八九個部委都有關。這種情況下人走了原來政策就變了，而且有些政策跟國家現(xiàn)行的法律法規(guī)相抵觸，今天不展開講了。

　　本質(zhì)上，我認為出現(xiàn)這種原因是政府應該管什么，什么是市場調(diào)整，這個一直切不清楚這個邊界。最后反過來看會發(fā)現(xiàn)，凡是政策介入少的領域市場化程度反而高創(chuàng)新性更強，民間投資也更活躍。比如說我們的互聯(lián)網(wǎng)、電商，包括電商網(wǎng)購等等在繁榮之下形成了城市里的物流配套體系。政府這個領域干涉最少，結(jié)果它的發(fā)展最快，創(chuàng)新融資等等都是最繁榮的。

　　回答一個很多企業(yè)問我的問題，是不是有更新更多的落地政策?我想表達，作為企業(yè)來說養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀政策很清晰，微觀不落地可能因為麻煩，這時候可能是政府干涉最少的時候，可能是利于進入的時候，如果政策清晰了市場機會也就喪失了。從法律上說有一句話，只要法律不禁止的我們就可以做。大家看看房地產(chǎn)這十幾年，原來馮侖的話說叫野蠻生長，現(xiàn)在越來越清晰，現(xiàn)在到了二手房誰可以交易，誰離婚幾年才能再買房政府都要發(fā)文件了。所以這個東西很詳細不適合企業(yè)創(chuàng)新了。這是我說的"走出來"，我希望能夠到制度里跳出來，看到其實這是一個產(chǎn)業(yè)，是一個市場。

　　第二點，要具備什么樣的條件才能從事養(yǎng)老地產(chǎn)?因為很多的做投資或者房地產(chǎn)的朋友問，我到什么狀態(tài)才能進去做養(yǎng)老地產(chǎn)呢?

　　什么是養(yǎng)老地產(chǎn)呢?大家注意到房地產(chǎn)開發(fā)按照業(yè)態(tài)分住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、學區(qū)地產(chǎn)等等。但是回到老年地產(chǎn)定義的時候會發(fā)現(xiàn)有對應的按年齡段劃分的地產(chǎn)嗎?好像是沒有。也就是說其他領域業(yè)態(tài)是按照功能劃分的，只有這個問題是按年齡段劃分的。所以我個人感覺這種劃分本身就不太科學，或者說不太準確。換言之可能沒有開發(fā)商做過養(yǎng)老地產(chǎn)，換個季度可能每一個開發(fā)商都做過，就是你建的社區(qū)是全領域的，從中年兒童到老年都有，只是你側(cè)重哪段人群而已。也就是說真的特定受重人群會有針對特定人群年齡特點的設計。但是是不是由于都針對年輕人青年公寓就不算房地產(chǎn)項目了?我認為不是，青年公寓仍然是開發(fā)項目。同理，我個人認為養(yǎng)老地產(chǎn)仍然屬于房地產(chǎn)開發(fā)的一個環(huán)節(jié)。我希望強調(diào)的是不要過多的強調(diào)它的特殊性和麻煩使得我們就不做了，其實跟傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有很多關聯(lián)性。

　　最后一點我們現(xiàn)在一說養(yǎng)老機構(gòu)往往說老人都集中到一起，現(xiàn)在是健康老人，未來是借住的，借護的等等。我個人觀點如果把老年全部集中在一起的一個社區(qū)不管是200人還是5000人，我認為都是養(yǎng)老機構(gòu)。按咱們國家產(chǎn)業(yè)政策說9073，90%居家養(yǎng)老、7%在社區(qū)，3%才在機構(gòu)。真正大的市場是那90%的部分。我們研究機構(gòu)養(yǎng)老從難的入手再進入簡單的這是沒錯的。

　　歸納兩句話：我希望大家進入養(yǎng)老地產(chǎn)的時候，在戰(zhàn)術(shù)上走進去，戰(zhàn)略上走出來。

　　以上行業(yè)專家從政策方面分析了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境，有一定的引導意義。

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