在3月30號(hào)召開的"清華同衡養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇"上，一些專家從養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和運(yùn)營管理方面做了精彩的發(fā)言。

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉----低密度老年社區(qū)如何適老化

　　我的主題是養(yǎng)老地產(chǎn)中"低密度老年社區(qū)如何適老化"?

　　一、當(dāng)前中低密度住宅開發(fā)誤區(qū)

　　二、國外老年住宅有那些特點(diǎn)

　　三、我國低密度老年住宅如何做到適老化?

　　一、多數(shù)低密度養(yǎng)老地產(chǎn)被社會(huì)認(rèn)為是掛羊頭賣狗肉，我們分析一下這些誤區(qū)。第一是認(rèn)為以養(yǎng)老的名義圈地，特別是和地方政府的一些說法，第二點(diǎn)是只將養(yǎng)老當(dāng)作口號(hào)，產(chǎn)品和普通住宅沒有差異。第三點(diǎn)是忽略老年人的居住需求，覺得在郊外做低密度住宅就照著豪華去做，實(shí)際上并沒有跟老人有什么關(guān)系，對(duì)老人的需求也不了解。我現(xiàn)在在學(xué)校里進(jìn)行研究，很多研究工作由研究生來做，有一個(gè)題目就是低密度產(chǎn)品怎么適老化，我們把現(xiàn)在市場上做的比較好的老年住區(qū)梳理了了一遍，看看戶型哪些是對(duì)的，哪些是錯(cuò)的，產(chǎn)品適不適合老人居住。

　　在養(yǎng)老地產(chǎn)住宅中我們發(fā)現(xiàn)第一個(gè)問題是主臥設(shè)在三層，現(xiàn)在一般的連排住宅都是窄小面寬，一樓只能放下餐廳、起居、廚房，二樓、三樓是房間，二樓一般給小孩住，三樓是主臥。現(xiàn)在買房的人有一些可能有一點(diǎn)年紀(jì)了，他們?cè)跇巧仙詈懿环奖?，我們調(diào)研過程中經(jīng)常出現(xiàn)這種抱怨。覺得有時(shí)候把手機(jī)閣樓上忘了，還得爬樓去取。還有的說周末去別墅住了一下，回來上班覺得為什么腰酸腿疼，就是一天樓上樓下爬了很多回，所以到哪兒并不是放松而是更累了。

　　另外有一些樓不是三、四層的，但又追求別墅感，住宅里得有幾個(gè)臺(tái)階才好，這對(duì)老人和小孩都有問題。只要有臺(tái)階摔跤的地方肯定是這兒。為了追求別墅感而出現(xiàn)了這個(gè)是不利于老人的生活的設(shè)計(jì)。

　　還有就是把老人的臥室設(shè)在北邊，如果把南邊起居分成臥室也不現(xiàn)實(shí)，所以最終別墅住宅中老人總是住在北邊，這是很不人性化的。第四點(diǎn)是主臥室和衛(wèi)生間離的很遠(yuǎn)。豪宅當(dāng)中不考慮上了年紀(jì)的人也是不適合的，中青年也不見得適合。

　　空間大而不當(dāng)，比如說做成大空間，一個(gè)是電視過遠(yuǎn)，還有一個(gè)空調(diào)不行，總覺得自己呆的地方不舒服。我們調(diào)研的時(shí)候很多了說最后這個(gè)大空間大家都不去，全家人都在一個(gè)臥室里呆著。

　　國外養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)待低密度老年住宅怎么樣設(shè)計(jì)的呢?首先看一下美國，美國老年住宅都是平層套型。平層的優(yōu)勢是不用上下樓梯，很方便，安全、也節(jié)約了垂直交通空間。每個(gè)臥室都帶著自己的衣帽間、衛(wèi)生間等等，都要就近，這是老人住宅重要的標(biāo)志。

　　再看一下日本，他們這方面也在不斷的進(jìn)步，現(xiàn)在蓋住宅，如果跟老人住在一起政府支持，給他錢加建。老人肯定在一層，老人住宅部分除了有臥室以外有自己的小起居，廚衛(wèi)這些都包含了，是相對(duì)的獨(dú)立，得到了一種尊重。他們?cè)谶@方面的理念，空間設(shè)計(jì)上特別注重家庭的代級(jí)關(guān)系，他們?cè)谏盍?xí)慣上不同比如跟媳婦、跟兒子住宅設(shè)計(jì)肯定有所不同。生活習(xí)慣上的，作息習(xí)慣以及居住文化的不同都有特殊的設(shè)計(jì)。以門廳為例，有可能老人從一樓門廳入，二樓再設(shè)一個(gè)門廳，設(shè)一個(gè)單獨(dú)的樓梯，這樣年輕人晚回來不經(jīng)過門廳，這樣生活關(guān)系比較好?？梢怨灿眯P(guān)，有些地方共用起居，廚房，這些都有分，有合根據(jù)家庭的關(guān)系做了很多嘗試。老人的臥室是在廚房的旁邊，因?yàn)榧彝ブ鲖D在做飯就能看到老人，能得到無微不至的照顧。

　　下面說一下我國養(yǎng)老地產(chǎn)中低密度產(chǎn)品應(yīng)該怎樣做好適老化?我們老年住區(qū)應(yīng)該選擇哪些住宅產(chǎn)品?我們常見的低密度住宅有五種類型，連排、雙拼、疊拼、大平層、多層?，F(xiàn)在北、上、廣這些城市都從連排走上了大平層，二、三線城市還在追求樓上樓下的這種。我認(rèn)為樓上樓下太多不利于老年社會(huì)的到來，將來住在郊外的很有可能是老人，一個(gè)家庭中50多歲的購房者，加上一個(gè)70、80歲的老人這些人住在別墅中，所以有樓梯是非常不便的。我們可以看到最大的不利就是連排，一般是樓上一二上一個(gè)地下室，非常不方便。如果都是這樣的聯(lián)排一定要想辦法做好電梯的預(yù)留。

　　還有面寬要注意，有些小墻垛這塊可以分出一個(gè)起居室?，F(xiàn)在躍層住宅我們建議留好電梯預(yù)留位，將來需要的時(shí)候加上電梯。還有空間的回游，便于照顧老人。比如老人起居室在廚房附近。通過回路也可以解決這些問題。所以我們希望設(shè)計(jì)的時(shí)候就要注意這些。

　　當(dāng)然養(yǎng)老地產(chǎn)中還要考慮很多適老化的空間要求。到細(xì)節(jié)設(shè)施設(shè)備的時(shí)候也有很多要求，比如洗衣機(jī)要抬高，便于他拿取，溫水便座，緊急呼叫系統(tǒng)。這些是技術(shù)層面的。人文層面的也需要，比如做飯的時(shí)候跟老人聊天，家庭的和諧氣氛要營造出來。而且視線要開闊。

　　總結(jié)：低密度住宅很多地方要做到適老化，社會(huì)老齡化井噴時(shí)代就要到來，特別是50和60后快要退休的人，他們的概念跟以前老人不一樣，對(duì)住宅要求也很高，他們住在郊外對(duì)舒適住宅要求也非常高?？赡芙窈笤蹅冏鲞@種住宅對(duì)象是這樣一類人。大家都說掛羊頭賣狗肉，開發(fā)商賣這樣的項(xiàng)目目的不純，在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，他們也想做適合老年人的，但是可能不太了解，我們要很好的研究，要做成全民社區(qū)，特別要重視適老。我們不能忽略老年人的需求，高端與適老并不矛盾，不能一說高端就不能適老，適老就是每天有救護(hù)車把老人拉出去的這個(gè)，不是這個(gè)意思。首先老人健康時(shí)間還是挺長的，高端就適合老人也是錯(cuò)誤的，適老化是精細(xì)化，不但對(duì)老人，對(duì)普通人也是很有意義的。

　　最后希望國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目擺脫只做標(biāo)簽性的設(shè)計(jì)而著手創(chuàng)造真正能夠適合老年人居住的住宅。我相信大家只要用心這種住宅一定能夠做成，也一定能為老服務(wù)。

　　美國生活品質(zhì)集團(tuán)主席傅旻----是以美國為例介紹長期照顧體系

　　我是生活品質(zhì)集團(tuán)的創(chuàng)始人，非常榮幸今天在這兒跟大家一起分享做養(yǎng)老服務(wù)的一些經(jīng)驗(yàn)。今天講的題目是以美國為例介紹一個(gè)長期照顧體系。為什么把長期照顧體系今天想跟大家一起聊一聊呢?我來中國已經(jīng)三年半了，三年多的時(shí)間里我跟我們的政府部門，比如跟民政部一起做老年服務(wù)體系建設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。再有就是接觸了一些養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商和老年服務(wù)的提供商，一起探討中國對(duì)老齡服務(wù)比較實(shí)用的應(yīng)用層面的咨詢、研究。我非常明顯的感覺到，尤其上周五參加民政部法規(guī)的一個(gè)研討會(huì)，我發(fā)現(xiàn)從政府層面到應(yīng)用層面對(duì)于整個(gè)長照體系的概念，和長照體系的結(jié)構(gòu)不是很清晰。所以我在這兒想跟大家分享一下以美國為例看一看長期照顧體系是不是只做養(yǎng)老地產(chǎn)，或者是造房子?只是限于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老?其實(shí)不是，把大家的視野放寬一些長期照顧體系是一個(gè)非常系統(tǒng)化的養(yǎng)老服務(wù)的體系建設(shè)。

　　從定義上來講長期照顧體系是個(gè)性化服務(wù)。因?yàn)槔夏耆硕际且粋€(gè)個(gè)體，每一個(gè)人都有自己的獨(dú)特性，也就是要對(duì)有功能缺陷的人給他以最大的獨(dú)立生活的可能性。不是說照顧他是替他怎么樣，所以我對(duì)養(yǎng)老這個(gè)詞還是有一些異議。經(jīng)常講不是老年服務(wù)，因?yàn)槲覀兪且o老您人一個(gè)獨(dú)立生活的可能性。再有，這個(gè)服務(wù)是長期提供的，不能間斷的?？沙掷m(xù)照料型就是他的需求不斷的出現(xiàn)的時(shí)候我們總是有服務(wù)來給他提供。這樣讓他長期的再一個(gè)獨(dú)立生活的狀況下生活，這是我們的理想。最大限度的把老年人的生活品質(zhì)放在一個(gè)很好的目標(biāo)上。

　　再有就是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要滿足的需求是多方面的，不是只是醫(yī)療，或者只是身體，它是一個(gè)全面的從身體、心理全方位的滿足。

　　長照體系我這兒展示的是以社區(qū)為基礎(chǔ)和機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，實(shí)際上還有家庭養(yǎng)老。以社區(qū)為基礎(chǔ)的老年服務(wù)體系是由多種多樣的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容構(gòu)成。以機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)的照顧體系是提供24小時(shí)照料的體系。具體來講以社區(qū)為基礎(chǔ)長期照料的系統(tǒng)包括了很多服務(wù)內(nèi)容，而這些服務(wù)內(nèi)容基于老年人的需求。比如說老年人身體或者是心里有一些問題的時(shí)候，知不知道周圍有什么樣的服務(wù)可以提供給他呢?不知道。如果不知道，信息和轉(zhuǎn)介服務(wù)就可以為他解決這樣的問題。再有就是代寄交流的項(xiàng)目、教育類的項(xiàng)目，很多養(yǎng)老地產(chǎn)都在做的老年中心、娛樂項(xiàng)目，再有就是有一些老年人退休剛60多歲，根本不老，身體還很好，而且經(jīng)驗(yàn)很豐富。這里就業(yè)支持的項(xiàng)目就有可能對(duì)他很有幫助。從收入和退休金的支持項(xiàng)目，尤其現(xiàn)在全國各地都已經(jīng)開展了營養(yǎng)分餐的項(xiàng)目，身體照料的項(xiàng)目、健康的項(xiàng)目等等。這些項(xiàng)目都是根據(jù)老年人自己的需求產(chǎn)生出來的。心理和精神方面更加重要。但是心理和精神上的服務(wù)項(xiàng)目怎么樣設(shè)置?怎么樣布局呢?這些是我們要研究的。

　　再有，像我們比較熟悉的美國有一些案例管理的項(xiàng)目這比信息和轉(zhuǎn)介服務(wù)更上了一層，他需要給老年人評(píng)估，看他現(xiàn)在什么樣的狀況，之后資源整合，在給他提供服務(wù)的過程中監(jiān)督，不斷的修正再評(píng)估。有關(guān)法律的項(xiàng)目、交通的項(xiàng)目，因?yàn)槔夏耆擞捎诮煌ǖ牟槐闼麜?huì)害怕外出，就可能被困在家里，所以養(yǎng)老地產(chǎn)中交通項(xiàng)目也非常重要。像住房的修繕和改裝項(xiàng)目，入戶服務(wù)項(xiàng)目，這些都是我們滿足他盡可能自立的目標(biāo)。老人關(guān)懷項(xiàng)目更多的在機(jī)構(gòu)，也可以是在家庭。有一些喘息服務(wù)，這些也是對(duì)老年人，對(duì)照顧老年人的人給他一個(gè)喘口氣的機(jī)會(huì)。

　　以后的發(fā)展方向當(dāng)然是高科技輔助的一些醫(yī)療項(xiàng)目，或者是幫助型的這樣的項(xiàng)目。實(shí)際上社區(qū)為基礎(chǔ)的長照體系的項(xiàng)目都可以算作是養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的一個(gè)體系之中，也都產(chǎn)生著很大的商機(jī)。所有這些項(xiàng)目隨便拿出來一個(gè)就是一個(gè)商機(jī)，也是幫助老年人在社區(qū)里讓他盡量地自立生活的一個(gè)很好的支持項(xiàng)目。以機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)的長照體系我這兒分了兩類：

　　一類是自理型住房環(huán)境，一類是支持型住房類型。自理就是可以自己照顧自己，支持是在提供支持的機(jī)構(gòu)在這樣的住房環(huán)境中生活。比如說自理型美國比較多一家一戶式的住房，都是一個(gè)一個(gè)的別墅，單層的比較多，這些老人是住在自然社區(qū)中，還有就是房屋共享式。對(duì)有需求有房子的老人和其他的收入比較低的，他們可以搬進(jìn)來和老人一起住，住的時(shí)候用一種陪伴或者服務(wù)換取他在這兒的居住和吃飯的費(fèi)用。

　　再有就是規(guī)劃自然形成的一些老人社區(qū)就是有規(guī)劃的自然形成的老人社區(qū)。這個(gè)社區(qū)基本是自理型的。

　　再有的養(yǎng)老地產(chǎn)形式就是單間旅館式的住房。這個(gè)住房美國以前很多，但是現(xiàn)在越來越少，因?yàn)樗奶魬?zhàn)是這種住房是在城市里中心有一些廢舊旅館改裝一下變成了老年住房。但是改裝以后不是原來就為老人做的設(shè)計(jì)，所以有很多問題，一般這樣的房子比較破舊，結(jié)果就是有的時(shí)候耗子到處跑，設(shè)施設(shè)備很簡陋。現(xiàn)在有一些開發(fā)商說我想做品牌，就到處找旅館，我想這是不是一個(gè)很好的項(xiàng)目呢?用美國的經(jīng)驗(yàn)來說，美國情況是確實(shí)有很多障礙使這個(gè)項(xiàng)目達(dá)不到你預(yù)想的很好的品牌或者價(jià)值的目的。所以大家要小心這個(gè)。

　　支持型的住房，比如渡假式、附屬式，這方面不詳細(xì)講了。CCRC是大家最熟悉的，就是持續(xù)照料型的社區(qū)，它綜合了支持型住房很多類型集合在一起。比如說CCRC里面有借住型，也有特殊型的，但是在支持型住房里還有單獨(dú)的借住型的住房，也有醫(yī)療護(hù)理院，也有成人領(lǐng)養(yǎng)式的形式。比如寄養(yǎng)家庭，多少個(gè)床位最少?很多人說我這個(gè)地區(qū)100張以上才可以。實(shí)際上美國寄養(yǎng)式家庭最少的床位才6張床，但是也要有規(guī)范和門檻。CCRC從美國經(jīng)驗(yàn)來說是80年代初開始進(jìn)入小型非盈利進(jìn)入老年市場，80年代末的時(shí)候有一些私人基金保險(xiǎn)開始進(jìn)入。90年代才是投資的上升期。之后進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的一個(gè)時(shí)期。但是到了2001年和2008年之間是比較成熟的。已經(jīng)資源都問題了重組。就是大魚吃小魚，很多大的品牌把小的吃掉了。2008年的時(shí)候美國出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條，2008年我還在美國，09年的時(shí)候我才回來，這個(gè)時(shí)候我在美國加州做聯(lián)邦政府醫(yī)療護(hù)理院的院長，我們拿著聯(lián)邦政府的錢和一些低收入的錢補(bǔ)助等等還不是很明顯，我發(fā)現(xiàn)有一些人在談?wù)摽罩梅孔釉絹碓蕉啵胱÷氏陆?，銷售量也開始下降。我也發(fā)現(xiàn)有一些設(shè)計(jì)師朋友被炒了魷魚，是因?yàn)橐惨恍B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目沒有錢往前再推了。我自己親身了解，因?yàn)槁?lián)邦政府的醫(yī)療保險(xiǎn)支付范圍越來越小，因?yàn)闆]有錢了。支付范圍小了評(píng)審就特別嚴(yán)格，這種情況下不光是聯(lián)邦政府的問題，地方政府更是這樣。比如說加州政府，加州就是破產(chǎn)了，減少了很多低收入的項(xiàng)目，這種情況下很多人日子都不好過。我們雖然在中國是一個(gè)很前沿的階段，但是也可以吸取08年美國經(jīng)濟(jì)低谷的時(shí)候的經(jīng)驗(yàn)，就是說我們大家還是要有一個(gè)信念，信念一定要明，我們一定要知道這是一個(gè)有使命的事情，我們目的一定要清晰，而且要知道這是有價(jià)值的東西，一定要做出價(jià)值。怎么樣體現(xiàn)?從我們的產(chǎn)品、服務(wù)和客戶上體現(xiàn)?，F(xiàn)在我的品質(zhì)集團(tuán)正在中國打我們管理的品牌，打的時(shí)候我怎么樣去打?根據(jù)我在美國親自經(jīng)營和親自管理的經(jīng)驗(yàn)來說我們是用心來打。我們要跟老人有一承諾，我們要跟老人有一種約束，我們要是忠誠的，讓老人相信我們是能夠給他提供這種服務(wù)。而種這服務(wù)是無與倫比的。再有就是家庭的信任感，老人要對(duì)我們有家庭的信任感，每一個(gè)員工都需用心來交流。這種交流不是一種碰撞，而是一種熔化。只有員工的心跟你在一起，他才能用心用他的智慧給你創(chuàng)造，并不是只是簡單的一個(gè)勞動(dòng)力的問題。

　　有一個(gè)新的說法祖父母經(jīng)濟(jì)，就是55到65歲這個(gè)階段的人都是做了祖父母的人了，這部分人我們叫做有財(cái)富的一部分人，他有錢也需求，愿意花錢也能花錢。再有想把養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做成功真實(shí)的內(nèi)涵不是蓋房子，而是創(chuàng)造一種生活方式。怎么樣創(chuàng)造生活方式?就是有服務(wù)、有項(xiàng)目、有活動(dòng)等等這樣非常細(xì)節(jié)的軟體的東西體現(xiàn)出來。

　　這是我們?cè)诿绹龅?700個(gè)家庭的調(diào)查，真正的排序還是醫(yī)療服務(wù)占第一位。老年服務(wù)從蓋房子中跳出來，因?yàn)槔夏攴?wù)的商機(jī)無限。比如說像多層面的護(hù)理、照顧的服務(wù)，可以在機(jī)構(gòu)，可以在社區(qū)可以在家庭，高科技醫(yī)療還有抗衰老專業(yè)，再有就是就地養(yǎng)老相關(guān)服務(wù)。還有科技上的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、創(chuàng)業(yè)、智力開發(fā)等等都非常重要。所有這些都可以產(chǎn)生商機(jī)。我們?cè)僬勔徽劊松w房子之外養(yǎng)老地產(chǎn)還有什么事情可以做?這是很大的方向。

　　我們品質(zhì)集團(tuán)已經(jīng)開始實(shí)施的項(xiàng)目就是委派，從美國聘一個(gè)院長過來，把整個(gè)體系建起來，之后跟中方合作幫忙大家打造品牌。今年任務(wù)很重，是人的問題，沒有人不可以。所以我們大部分住在社區(qū)之中讓大家有一個(gè)影子學(xué)習(xí)，給他們提供服務(wù)，有短期的四周的，也有長期的，就是用心創(chuàng)造我們的品牌。

　　賽陽國際&金齡聯(lián)合集團(tuán)總裁趙曉征----養(yǎng)老設(shè)施的策劃與設(shè)計(jì)

　　我今天演講主題是養(yǎng)老地產(chǎn)中養(yǎng)老設(shè)施的策劃與設(shè)計(jì)。首先從五個(gè)方面簡單論述一下養(yǎng)老設(shè)施的設(shè)施開發(fā)流程。重點(diǎn)說第四項(xiàng)，現(xiàn)狀設(shè)施的不足，同時(shí)結(jié)合一些案例給出解決方案。

　　首先簡單說一下養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及其資金走向。它和我們普通的比如說一般的住宅社區(qū)有什么區(qū)別?我們現(xiàn)在展示出來的是這些參與的主體，首先左側(cè)這邊開發(fā)和普通社區(qū)沒有任何區(qū)別，藍(lán)色是資金的走向。比如說一個(gè)項(xiàng)目委托開發(fā)企業(yè)有長短期的融資，償還資金方面，委托設(shè)計(jì)、招投標(biāo)進(jìn)行施工，同時(shí)銷售給入住者。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目里區(qū)別就是一定有一部分持有經(jīng)營，有一部分是由開發(fā)商來參與的銷售，或者是房租或者是會(huì)員費(fèi)的形式。還有一部分我們要有一個(gè)中間的策劃和專業(yè)的顧問機(jī)構(gòu)。同時(shí)，要有運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)。策劃機(jī)構(gòu)可能會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位做設(shè)計(jì)指導(dǎo)和現(xiàn)場施工的指導(dǎo)。同時(shí)會(huì)對(duì)運(yùn)營公司進(jìn)行銷售和運(yùn)營方面的指導(dǎo)。運(yùn)營管理公司內(nèi)部或者是外部有研修培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。對(duì)于員工的教育培訓(xùn)。同時(shí)可能會(huì)有一部分是配套的設(shè)施對(duì)外招商的客戶。這是和我們一般住宅開發(fā)有所區(qū)別的。

　　比如今年養(yǎng)老專家委員會(huì)就是定位在這樣的位置，這樣的位置現(xiàn)在越來越多了?，F(xiàn)在有一些設(shè)計(jì)單位、運(yùn)營管理單位都已經(jīng)開始著重這一點(diǎn)，因?yàn)槲覀冊(cè)谧鲳B(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目具體過程中，很多項(xiàng)目開發(fā)商先找了項(xiàng)目之后覺得有問題，缺乏專業(yè)性的東西，回頭來做策劃。

　　再簡單說一下我們一直在大力推廣的新型居家養(yǎng)老的模式。這個(gè)模式和國外養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)非常契合。中間有一個(gè)核心的養(yǎng)老設(shè)施，一定是持有經(jīng)營，承載著周邊相關(guān)服務(wù)和配套的任務(wù)。社區(qū)里面可以是各種類型住宅，可以跟普通住宅一樣，也可以持有經(jīng)營只是出租的。但是如果我們把這些住宅做成適老化的設(shè)計(jì)，會(huì)吸引很多老人家庭購買，這是一個(gè)雙贏的結(jié)果。中間核心的養(yǎng)老設(shè)施內(nèi)部會(huì)有一部分長期入住的老人，同時(shí)會(huì)承載著這個(gè)社區(qū)內(nèi)部甚至包括社區(qū)外部其他小區(qū)居家養(yǎng)老上門的服務(wù)。周邊老人也可以到養(yǎng)老設(shè)施里參與活動(dòng)。這樣的模式和養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)也非常契合。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目我們都知道它和相關(guān)產(chǎn)業(yè)連接非常密切，包羅萬象，很多方向必須要容納進(jìn)來。策劃過程中首先要確定它的背景研究，要分清楚做一個(gè)什么樣的東西?規(guī)模和定位，用途、性質(zhì)、目標(biāo)客群、功能、劃分、空間構(gòu)成、平面布局，所有這些都需要在策劃階段完成，而不是說直接委托做方案。因?yàn)榉桨缚梢宰鲆话俜N但是不一定適合老人。

　　還有對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)備這塊也有跟老人需求做一些特殊的考慮。還有一個(gè)很重要的一點(diǎn)做經(jīng)濟(jì)測算。根據(jù)設(shè)計(jì)做下來，特別是請(qǐng)一些國外機(jī)構(gòu)做養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，方案建筑本身來講非常好，但是不能落地，因?yàn)槿绻谥袊鴮?shí)施的話要收多少錢?每個(gè)月還要投資多少錢才能經(jīng)營下去?這點(diǎn)必須在設(shè)計(jì)之前把帳算清楚的。我們的成本是多少，投入是多少?設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是多少，收費(fèi)老人是多少，運(yùn)營多少年回收怎么樣，這些帳都要算清楚。還有運(yùn)營管理，誰來管理?怎么管理?不是說建好一個(gè)房子再去委托一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)就好了，不是這么簡單。一定要在設(shè)計(jì)過程中考慮到軟件的一些內(nèi)容。

　　養(yǎng)老設(shè)施的空間構(gòu)成和區(qū)域劃分。養(yǎng)老地產(chǎn)中的社區(qū)是老人長期居住的場所，是提供住宅服務(wù)，老人集體生活的一個(gè)場所。同時(shí)如果一旦入住的老人大都希望能長期住下去，在這兒終老。所以基本是十年、二十年，三十年一直住下去。這和住酒店、渡假村，短時(shí)間的是不一樣的，所以較讓他有家的感覺，這是一個(gè)理念，前面一定要明確下來。后面所有設(shè)計(jì)里都要考慮到這個(gè)問題。所以需要從入住老人行為模式和設(shè)施體制探討空間模型。

　　我們分成了公共空間、半公共空間，私密空間、半私密空間，最重要的是老人生活區(qū)域，服務(wù)區(qū)域這是我們現(xiàn)狀設(shè)施里考慮不周的地方。還有管理區(qū)域。管理人員的一些需求。這個(gè)東西比起簡單住宅來說，或者說要求的層面會(huì)更多。我們會(huì)帶有服務(wù)，帶有娛樂活動(dòng)，醫(yī)療等等。整個(gè)功能劃分根據(jù)空間構(gòu)成來講是有區(qū)別的，是一定要?jiǎng)澐值暮芫?xì)，同時(shí)很全面，才有可能保證在硬件和軟件上都能實(shí)現(xiàn)。

　　出入口也是要盡可能的分別員工入口、服務(wù)人員入口，到廚房、洗衣房這樣的入口盡量區(qū)別開。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)中的現(xiàn)狀不足及解決辦法：

　　不足：1、較多的采用傳統(tǒng)的辦公宿舍建筑平面布局形式

　　2、狹長黑暗的內(nèi)走廊，且走廊寬度不夠

　　3、公共活動(dòng)空間不足，建筑空間缺乏趣味性

　　4、出入口垂直交通等未考慮老人的特殊需求(扶手、座椅、無障礙等)

　　5、設(shè)計(jì)時(shí)很少考慮工作人員的行動(dòng)，實(shí)現(xiàn)和管理的便利性

　　6、高檔設(shè)施更像賓館酒店，缺乏溫馨家的氛圍

　　7、空間不夠豐富，缺乏方向感，認(rèn)知性，趣味性。

　　8、儲(chǔ)藏收納，污物處理，洗滌晾曬輔助空間不足

　　9、城市土地資源稀缺，新建的養(yǎng)老地產(chǎn)里高層越來越多，為了增加容積率，高層建筑里防火防災(zāi)考慮也非常欠缺。

　　結(jié)合我們的一些研究和案例把我們的解決方案說一下：平面類型來講，當(dāng)然最簡單的是一字型，這個(gè)位置是公共空間關(guān)鍵點(diǎn)，箭頭表示的是成為入口的比較方便的方向。由此延伸還可以做各種類型的平面組合，這只是一個(gè)舉例，還可以舉例各種各樣類型的平面組合，要根據(jù)用地的形狀分析周邊環(huán)境之后來確定?？偠灾矫骖愋筒⒉皇菃我恍偷?，而是可以組合成多種多樣。

　　案例1：這是日本的一個(gè)實(shí)際案例，入口是日照照料區(qū)，公共管理區(qū)，還有功能活動(dòng)區(qū)，非常有趣味，入口也是分別的，日間照料每天來去，所以是單獨(dú)的入口，主入口也是完全獨(dú)立的。還有一個(gè)很小的地方的觀亭。二層三層是居住，整個(gè)感覺非常溫馨，很明亮，自然采光，和通風(fēng)。單元考慮也是把這兩個(gè)并一組，夜間的時(shí)候合并變成一組，這樣節(jié)省管理成本。設(shè)計(jì)中這些考慮的都非常周到。使用起來住宅入住的老人會(huì)覺得很舒適。居住單元里，一個(gè)單元是12個(gè)單人間，但是會(huì)有單元自己的公共活動(dòng)區(qū)，餐廳廚房，像家庭一樣，只不過是12個(gè)人大家庭一起生活。每個(gè)房間單間里也有自己的儲(chǔ)藏空間。房間比較小，鼓勵(lì)老人盡可能多的到公共房間里面來。還要考慮生活單元和公共空間的位置關(guān)系。一方面強(qiáng)調(diào)管理的便利性，一方面引導(dǎo)老人走出居室多參與公共活動(dòng)。

　　這是我們和日本建筑師合作的國內(nèi)的一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這是高層的項(xiàng)目，地上15層，高層大部分是需要護(hù)理的老人，這部分是健康自立的老人，因?yàn)楸狈降貐^(qū)空氣不好，寒冷、有風(fēng)，不適合老人居住，所以一層做了一個(gè)構(gòu)想大廳，這是內(nèi)外交流，做了一個(gè)室內(nèi)街區(qū)，在這兒會(huì)有一個(gè)小咖啡廳，會(huì)有二層、三層視線上的交流。比如我住在樓上，我下樓到街角買杯水，下面有咖啡廳，朋友來在這兒喝杯咖啡，就是活在社區(qū)里的感覺，這樣的一個(gè)設(shè)計(jì)感覺非常舒適。

　　還有就是動(dòng)線的考慮要考慮回游路線，可以通過視線觀察適當(dāng)?shù)臏p少運(yùn)營成本。剛才說了狹長走道的問題，很多走道端部有落地窗，這樣整個(gè)感覺就完全不同了。

　　生活單元和護(hù)理單元的考慮：每個(gè)生活單元里老人的人數(shù)和生活單元數(shù)的設(shè)計(jì)與護(hù)理單位數(shù)及人工有直接關(guān)系。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)中防災(zāi)與避難設(shè)施的設(shè)計(jì)原則

　　因?yàn)槔先擞鍪氯菀拙o張，腿腳不利索，如果我們?cè)谠O(shè)計(jì)的時(shí)候不考慮的話，我們現(xiàn)在是沒有發(fā)生火災(zāi)和地震，一旦發(fā)生后果不堪設(shè)想，該怎么解決？

　　1、樓梯和通道的安全與通暢，確保至少兩個(gè)方向的疏散

　　2、防火防災(zāi)的出口盡可能的面向通道和廣場

　　3、避免使上下的通道樓梯間形成煙道

　　4、避免在通道上設(shè)置防煙門

　　5、老人居室陽臺(tái)最好能直接通向防火防災(zāi)樓梯間

　　6、2層以上的養(yǎng)成設(shè)施最好設(shè)置避免用室內(nèi)露臺(tái)，可容納多臺(tái)輪椅

　　7、避難通道要充分考慮方便輪椅通過，有一定寬度且無障礙

　　8、現(xiàn)實(shí)中很難一次到位疏散，需要分級(jí)設(shè)置避難場所

　　總結(jié)：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要精準(zhǔn)的市場定位及全程策劃、養(yǎng)老設(shè)施是老人長期居住的場所，以人為本的空間構(gòu)成和平面布局，從自理型到護(hù)理性持續(xù)關(guān)照，硬件與軟件堅(jiān)固互補(bǔ)，防火防災(zāi)應(yīng)高度重視。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)很復(fù)雜，較難操作的項(xiàng)目，國內(nèi)的先行者都是在摸索中前行，這樣的高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老地產(chǎn)論壇有利于匯聚行內(nèi)領(lǐng)先力量，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展探明方向。

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