近年來(lái)，風(fēng)景優(yōu)美的膠東景區(qū)陸續(xù)迎來(lái)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的入駐，景點(diǎn)周?chē)_(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)在膠東蔚然成風(fēng)。旅游和養(yǎng)老結(jié)合看起來(lái)很有前景，但是深入研究，會(huì)發(fā)現(xiàn)它面臨著高門(mén)檻、高配置的難題，景區(qū)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利前景如何尚難判斷。

　　"種種跡象表明，養(yǎng)老地產(chǎn)正在乘國(guó)家扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策東風(fēng)，成為膠東地區(qū)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)新方向，一些城市近郊的旅游景點(diǎn)成為養(yǎng)老地產(chǎn)青睞的目標(biāo)。"對(duì)威海、煙臺(tái)兩地房地產(chǎn)業(yè)有著多年研究的威海思成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)邊光偉如此總結(jié)。

　　雖受歡迎但名氣不大

　　據(jù)了解，頤生苑養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃占地面積為5萬(wàn)平方米，建筑面積達(dá)7萬(wàn)平方米。

　　"老年人大多比較喜靜，不太喜歡城市的喧囂。像我們這樣設(shè)在離城區(qū)20公里左右的景區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，對(duì)于老年人頤養(yǎng)天年是很適合的。加上景區(qū)對(duì)外開(kāi)放，磁山溫泉又是煙臺(tái)市境內(nèi)離市區(qū)最近的溫泉，時(shí)常會(huì)有游人前來(lái)，老年人也不會(huì)有孤獨(dú)感。"煙臺(tái)磁山圣水天苑置業(yè)有限公司副總經(jīng)理李培升這樣介紹其項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。

　　但李培升也承認(rèn)，由于綜合成本居高不下，他們的頤生苑養(yǎng)老項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體可能要以城市中消費(fèi)能力比較強(qiáng)的老年人為主，他們甚至有面向省內(nèi)的萊蕪、淄博、濟(jì)南等內(nèi)陸城市開(kāi)拓市場(chǎng)的想法。目前他最頭疼的事情是，磁山溫泉開(kāi)發(fā)較晚，在煙臺(tái)市境內(nèi)的名氣較難說(shuō)很大，更遑論在省內(nèi)其他城市。

　　在龍口南山集團(tuán)，南山地產(chǎn)總經(jīng)理助理曲凱展示了他們的龍口錦繡南山·佛光養(yǎng)生谷的規(guī)劃圖。從圖中不難看出這家公司依托南山集團(tuán)前些年積累的深厚的旅游資源，打造養(yǎng)老地產(chǎn)精品的野心。"與膠東地區(qū)其他養(yǎng)老項(xiàng)目略有不同的是，龍口錦繡南山·佛光養(yǎng)生谷還有一張我們依托南山大佛打造的福壽文化的底牌。"曲凱說(shuō)。

　　同樣是在煙臺(tái)市，由煙臺(tái)大正置業(yè)有限公司投建的一處養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目正通過(guò)當(dāng)?shù)孛襟w招兵買(mǎi)馬。該公司的孫姓經(jīng)理告知，他們的地產(chǎn)項(xiàng)目位于煙臺(tái)市牟平區(qū)龍泉鎮(zhèn)，昆崳山和龍泉溫泉是其兩大特色資源。

　　在威海文登市，政府則提出要打造"中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)、濱海養(yǎng)生之都"城市名片，將養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為城市新區(qū)升級(jí)動(dòng)力，吸引了像卓達(dá)等眾多國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的考察與進(jìn)駐。

　　"威海的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)始于上個(gè)世紀(jì)90年代，目前投資主體已經(jīng)由政府過(guò)渡到了由政府和房地產(chǎn)公司聯(lián)袂唱主角的時(shí)代。與以往政府出資的敬老院、福利院等只能滿(mǎn)足中低收入階層需求的普通養(yǎng)老產(chǎn)品不同，房地產(chǎn)公司提供的大多是中高商養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。這一方面可以豐富養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的種類(lèi)和層次，同時(shí)也可以緩解政府在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資上的資金缺口。"邊光偉說(shuō)。

　　諸多瓶頸尚待突破

　　自從山東省政府年初出臺(tái)關(guān)于加快社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的意見(jiàn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)受到了各地房地產(chǎn)企業(yè)的熱議和追捧，但是由于還有諸多產(chǎn)業(yè)瓶頸尚待突破，在煙臺(tái)和威海，能夠像磁山圣水、南山集團(tuán)和煙臺(tái)大正這樣迅速推出相對(duì)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商并不多。

　　"這方面的成功經(jīng)驗(yàn)的確不多，"李培升說(shuō)，"幾年前我們準(zhǔn)備做養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，曾先后考察過(guò)北京的'太陽(yáng)城'和上海的'親和源'，從中借鑒了不少有益經(jīng)驗(yàn)，但是項(xiàng)目之所以目前能夠'捏成型'，很大程度上還是靠我們自己去'悟'。"

　　據(jù)了解，國(guó)內(nèi)較早從事養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目研發(fā)的是萬(wàn)科，但是研發(fā)數(shù)年下來(lái)依然沒(méi)有找到成熟的開(kāi)發(fā)模式；綠地集團(tuán)探索性開(kāi)發(fā)純養(yǎng)老社區(qū)'孝賢莊'，也只是大盤(pán)中的小部分嘗試；會(huì)員制經(jīng)營(yíng)的上海"親和源"社區(qū)、臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村，雖然被業(yè)內(nèi)外人士認(rèn)可，但過(guò)高的養(yǎng)老成本，成為僅供小部分高收入群體可以享用的圈子社區(qū)。

　　"南山集團(tuán)所做的養(yǎng)老項(xiàng)目，顯然不能走上述純高端的路線，部分原因是目前山東省內(nèi)可能還沒(méi)有形成這樣一個(gè)規(guī)?？捎^的高端消費(fèi)人群?；诩?xì)分市場(chǎng)的原則，針對(duì)山東省尤其是膠東半島地區(qū)社會(huì)發(fā)展水平恰當(dāng)定位，我們推出了自己的產(chǎn)品。從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，我們的思路也在經(jīng)受市場(chǎng)的檢驗(yàn)，有經(jīng)驗(yàn)也有教訓(xùn)。"曲凱對(duì)比分析說(shuō)。

　　一個(gè)顯而易見(jiàn)的現(xiàn)實(shí)是，與普通住宅項(xiàng)目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)絕非給老人提供一個(gè)"棲身之所"這么簡(jiǎn)單，還應(yīng)該體現(xiàn)在能夠提供醫(yī)療、護(hù)理、家政、文娛等一系列軟件配套上。打造真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力和資金投入提出了更高要求。

　　"對(duì)我們來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)化的管理和業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)是最迫切需要的。"李培升略帶苦澀地對(duì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是新生事物，從項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)到物業(yè)管理以至日常經(jīng)營(yíng)，都需要有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的團(tuán)隊(duì)來(lái)打理。

　　關(guān)鍵在于盈利模式

　　"養(yǎng)老地產(chǎn)借道旅游，對(duì)于膠東地區(qū)來(lái)說(shuō)似乎有其必然性。"邊光偉認(rèn)為，前些年，由于地理?xiàng)l件優(yōu)越，國(guó)內(nèi)外眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在地域狹窄的膠東各城市逐鹿經(jīng)年，資源已經(jīng)瓜分殆盡。而隨著國(guó)家樓市調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，異地購(gòu)房受到限制，使得膠東地區(qū)的純住宅地產(chǎn)受到很大制約。許多地產(chǎn)企業(yè)圖謀借國(guó)家鼓勵(lì)社會(huì)資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的契機(jī)，走出城市，向相關(guān)資源比較富集而成本相對(duì)較低的郊區(qū)拓展。

　　旅游景區(qū)聯(lián)手養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，聽(tīng)起來(lái)像是天生絕配，但是真正要成氣候，似乎還有相當(dāng)長(zhǎng)的一段路要走。

　　"從旅游項(xiàng)目規(guī)劃的角度看，養(yǎng)老項(xiàng)目棲身景區(qū)，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，頂多是獲得了一個(gè)性?xún)r(jià)比相對(duì)不錯(cuò)的地段資源，只是解決了一個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的問(wèn)題而已。如果考慮綜合成本，能否盈利則要具體情況具體分析了。"山東省旅游設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)陳國(guó)忠如此分析。

　　同于普通住宅地產(chǎn)的蓋完、賣(mài)掉的簡(jiǎn)單運(yùn)作模式，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目要復(fù)雜很多。普通房地產(chǎn)產(chǎn)品都是通過(guò)產(chǎn)品銷(xiāo)售來(lái)獲取利潤(rùn)，老年住宅的盈利模式卻是由產(chǎn)品銷(xiāo)售和物業(yè)服務(wù)兩方面組成。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上，開(kāi)發(fā)商需要通過(guò)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)零售商等的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)體系等；而日常單項(xiàng)的服務(wù)形式包羅萬(wàn)象，如定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚(yú)服務(wù)、收費(fèi)娛樂(lè)服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等。這一點(diǎn)，與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)倒是有諸多相似之處。

　　"由于形成和維護(hù)上述功能需要一個(gè)漫長(zhǎng)的建設(shè)過(guò)程，更需要相對(duì)完整和成熟的城市管理機(jī)構(gòu)提供持續(xù)的管理服務(wù)，所以養(yǎng)老地產(chǎn)借道旅游景區(qū)，成敗與否還需要時(shí)間檢驗(yàn)。而一旦相關(guān)投資需要開(kāi)發(fā)商自行負(fù)擔(dān)或者政府補(bǔ)助無(wú)濟(jì)于事，開(kāi)發(fā)商的財(cái)力就將受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。"煙臺(tái)大學(xué)管理學(xué)院副教授王豐國(guó)建議開(kāi)發(fā)商，在未算好成本賬之前，還是謹(jǐn)慎介入景區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目。

　　不難看出，膠東地區(qū)一批借道旅游景區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，大多具有中高端地產(chǎn)項(xiàng)目的特質(zhì)，這對(duì)老年人的收入和積蓄無(wú)疑是一道無(wú)法忽略的門(mén)檻；而且老年人對(duì)物業(yè)的持有意愿也不像年輕人那么強(qiáng)烈，如何架構(gòu)盈利模式是開(kāi)發(fā)商必須面對(duì)的課題。

　　"所以，我們?cè)O(shè)計(jì)了會(huì)員制，采取出售入住資格和按年度和建筑面積收取服務(wù)費(fèi)相結(jié)合的靈活方式，以減輕老年消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。"李培升解釋說(shuō)。

　　膠東地區(qū)依靠其豐富的旅游資源來(lái)助推養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)非凡的嘗試，不論前景如何，這都會(huì)成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中的重要章節(jié)。

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