國內龐大的養(yǎng)老市場吸引了各路資金進入養(yǎng)老地產，不同背景的養(yǎng)老機構在拿地、補貼方面都有著不同的待遇。近來，行業(yè)內出現險企拿地頻繁，傳統(tǒng)養(yǎng)老機構土地審批難；養(yǎng)老床位補貼高的地方，各養(yǎng)老機構紛紛注冊為非盈利利性組織的境況。

　　自去年開始，國內各大保險企業(yè)頻繁在全國各地拿地，試水養(yǎng)老地產，其動輒上千畝的土地獲批量讓地產商和傳統(tǒng)養(yǎng)老機構咋舌，因此出現了"借養(yǎng)老地產之名圈地"，"掛羊頭賣狗肉"等質疑之聲。

　　事實上，傳統(tǒng)養(yǎng)老機構在拿地審批時確實面臨瓶頸。近日，從北京市昌平區(qū)民政局了解到，該區(qū)至少已有三年未審批新的養(yǎng)老機構用地。

　　險企頻拿地,養(yǎng)老院土地審批難

　　眾所周知，業(yè)內第一家涉水養(yǎng)老地產的泰康人壽2012年在昌平區(qū)開工首個養(yǎng)老地產項目--國際健康城。但該區(qū)民政局負責養(yǎng)老院資質審批的工作人員表示，泰康的這一項目并未到民政局審批。他表示這并不奇怪，養(yǎng)老機構注冊成營利性質需到工商局審批，而注冊成非營利性質才需到民政局審批。

　　而昌平區(qū)目前已有的53家養(yǎng)老機構中，除少部分公辦機構外，絕大多數為社會辦非營利機構。這與泰康人壽等保險企業(yè)開展的養(yǎng)老社區(qū)模式截然不同。

　　據了解，泰康打造的新模式上游連接保險產品銷售，下游連接醫(yī)療保健、養(yǎng)生療養(yǎng)、護理服務等業(yè)務，產業(yè)鏈條設計完美。泰康董事長陳東升也曾表示，如昌平項目試水成功，將采用連鎖模式在其他地區(qū)鋪開。

　　而保險大鱷們動輒上萬畝的拿地量令人咋舌。據了解，泰康的國際健康城項目總建筑面積約30萬平方米；合眾人壽的合肥健康谷項目，規(guī)劃建筑面積80萬平方米；平安集團的浙江桐鄉(xiāng)市項目總建筑面積約150萬平方米。

　　相比之下，民辦養(yǎng)老機構拿地要難得多。昌平民政局人員表示，昌平區(qū)至少三年未通過養(yǎng)老機構用地審批。據這位工作人員解釋，北京市民政部門規(guī)定到"十二五"末每百名老人擁有床位3.8張，而昌平區(qū)目前已達到每百人擁有床位近13張，早已滿足本區(qū)老人的入住需求。目前90%的養(yǎng)老院承接的是城區(qū)老人，這導致昌平區(qū)獲得新的養(yǎng)老用地指標非常困難。

　　與此同時，養(yǎng)老用地政策的逐漸規(guī)范也讓希望獲得養(yǎng)老院資質的機構面臨拿地的激烈競爭。據了解，去年9月，北京市國土局已開始啟動新的國有建設用地規(guī)劃，欲在2013年將養(yǎng)老設施用地納入國有建設用地供應計劃，這標志著養(yǎng)老綜合用地正式與工業(yè)用地、住宅用地一樣，將通過招拍掛的形式出售。

　　而保險公司在相關政策扶持下，獲得了大量土地。養(yǎng)老地產專家表示，保險企業(yè)進入養(yǎng)老產業(yè)，為養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展帶來更多元的力量，但也沖淡了傳統(tǒng)的集中式養(yǎng)老機構半公益的性質。如何將養(yǎng)老地產與自身業(yè)務融合發(fā)展，還需保險行業(yè)在實踐中的探索。

　　民辦養(yǎng)老機構先行一步

　　與社會上普遍認為的養(yǎng)老院"一床難求"的情況不同，昌平民政局人員表示，這是一種誤解，這僅存在于像北京市第一福利院等地理位置較好、醫(yī)療條件相對優(yōu)越的養(yǎng)老機構中。

　　據了解，社會辦非營利性質養(yǎng)老機構中存在著競爭。民政局人員表示，以昌平為例，老人可在諸多機構中自愿選擇。養(yǎng)老機構之間除了比價錢外，還在比服務，比環(huán)境。因此，社會辦養(yǎng)老機構不斷加大設施投入，雖不及"明星"養(yǎng)老機構的地理位置和醫(yī)療條件優(yōu)越，但在環(huán)境、服務、設施、醫(yī)療等方面已相差無幾，也很具吸引力。

　　目前，養(yǎng)老機構雖多是非營利性質，但其經營模式和定位都很成熟。民政局工作人員告知，昌平區(qū)針對中、高端客戶的養(yǎng)老機構都有分布，而具有房地產開發(fā)經驗的企業(yè)更容易進入該市場。以早期養(yǎng)老地產項目太陽城銀齡國際老年公寓為例，該老年公寓是由北京太陽城房地產開發(fā)公司于2000年9月修建，2005年開業(yè)。該公寓定位于高端客戶，由于土地是自有產權，其采用出租和出售兩種模式進行銷售。

　　在政策方面，養(yǎng)老機構也得到了扶持。民政局人員表示，太陽城項目還拿到960萬元的巨額政府補貼。一般來說，由于土地審批較難，養(yǎng)老機構只能拿到運行資助金補貼，補貼標準為每張床位200-300元，但太陽城項目通過招拍掛的方式，開發(fā)商擁有土地產權，獲得了發(fā)改委的一次性建設補貼，補貼標準為一張床位8000-16000元，可謂集萬千恩寵于一身。

　　另外，該工作人員表示，新的養(yǎng)老院政策已通過二稿，正式文件不久將出臺。該文件加大了對養(yǎng)老院的扶持力度，補貼的標準也將進一步提高。據了解，一張床位8000-16000元的建設補助標準有可能提高到2萬-2.5萬元。

　　"北京市對于養(yǎng)老院政策扶持力度的逐漸加大，導致本市絕大多數養(yǎng)老機構注冊為非盈利性質，以便拿到更多補貼。"工作人員說，"而外地60%-70%的養(yǎng)老機構注冊為盈利性質。"

　　"民辦養(yǎng)老機構在政策、運營、價格等方面都具有先行一步的優(yōu)勢，這對保險資金進入該領域形成掣肘。"一位養(yǎng)老地產業(yè)內人士表示，"保險資金需整合資源，發(fā)揮自身在資金、資源、客戶積累等方面的優(yōu)勢，找到適合自己的贏利鏈條。"

　　險企開發(fā)的養(yǎng)老地產，民辦的養(yǎng)老機構還有公辦的養(yǎng)老院，不同的背景決定了其不同的運營特點，只要找好定位，突出優(yōu)勢，就能和諧共處地滿足各類層次的養(yǎng)老需求。

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