老年人集中居住在一個社區(qū)里，每天社區(qū)都會組織各種娛樂活動，慰藉孤獨的老年人……在我國老齡化背景下，這種養(yǎng)老社區(qū)看起來市場潛力無限。近年來，很多房企也看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的"藍海"，紛紛宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。但實際上，這個產(chǎn)業(yè)當中，嘗鮮者還僅僅是少數(shù)孤單的拓荒者。由于投資回報前景不夠明朗，經(jīng)營現(xiàn)狀障礙重重，雖然大量資本看好養(yǎng)老地產(chǎn)，很多還處于觀望階段。

　　投資業(yè)主不高興

　　四年過后租金沒有了開發(fā)商代租難以為繼

　　不少人買養(yǎng)老房，是看好它的長期租賃回報價值，但有時候?qū)嶋H情況并非盡如人意。家住漢口航空路的嚴女士就有這樣的感受。

　　2007年，嚴女士在蔡甸的僑亞頤樂園買了一套房子，一室一廳、面積72平米的養(yǎng)老房總價17.8萬元。她向記者回憶，當初樓盤的宣傳很誘人："房子包租，每月有穩(wěn)定的租金收益。"2008年，她與開發(fā)商武漢僑亞置業(yè)集團有限公司簽訂了《租賃合同》，由僑亞公司來承租嚴女士這套房子，每月固定返還租金700元。承租日期是2008年4月1日至2009年3月31日。

　　簽合同后，僑亞公司按時給嚴女士開設(shè)的存折上打款。存折信息顯示，2008年4月至2011年1月28日，僑亞公司一次性給嚴女士存入了租金23119元;隨后的租金是每月存入的，一直到2012年2月。

　　2012年3月份開始，僑亞公司不再給嚴女士的存折打租金，嚴女士有點納悶。到僑亞頤樂園物業(yè)公司咨詢得知，僑亞公司不再跟業(yè)主簽訂租賃協(xié)議了，業(yè)主的房子由自己入住或者自行出租。對不能持續(xù)回報租金，嚴女士感到很氣憤。

　　4月1日，記者來到位于蔡甸區(qū)鐵鋪村的僑亞頤樂園。

　　僑亞頤樂園是2003年開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，是一個典型的養(yǎng)老小區(qū)，食堂、網(wǎng)球場、醫(yī)護中心等配套設(shè)施比較齊全。

　　僑亞頤樂園物業(yè)管理公司一位華姓經(jīng)理接待了記者。她解釋，與嚴女士當初只簽了一年代租合同，僑亞公司已經(jīng)按合同約定承租并支付租金，現(xiàn)在終止租賃協(xié)議，是合情合理的。

　　針對嚴女士"協(xié)議只簽一年卻付了近4年租金"的疑問，華經(jīng)理解釋，當初僑亞公司也想盡可能地回報業(yè)主，但迫于公司經(jīng)營壓力，不能一直承租下去。

　　入住老人不夠多

　　經(jīng)營十年入住率仍低養(yǎng)老房想轉(zhuǎn)手賣也難

　　嚴女士希望僑亞繼續(xù)承租自己的房子，或者幫忙將房子賣掉。她說，自己還不到退休養(yǎng)老的年齡，不會自住;而房子當初買的價格就比周邊的房子高一截，現(xiàn)在二手房市場上不好賣;自己也很難打理出租，因為里面好多房子還沒租出去。

　　華經(jīng)理坦言，小區(qū)入住率還不高。小區(qū)里共6棟房子，被一座小橋分割成兩個區(qū)域。記者看到，其中小橋北側(cè)的三棟樓已經(jīng)住滿了老人，小橋南邊的三棟，每棟只住了幾十戶。華經(jīng)理介紹，小區(qū)的10、11和12棟入住戶數(shù)很少，公司為了集中照顧老人，只運營了小橋北側(cè)的三棟。嚴女士反映的12棟，還沒有集中入住和運營，這些年業(yè)主的租金回報一直是僑亞公司在貼錢。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，僑亞公司在蔡甸的頤樂園項目深耕十年，才獲得這樣的入住率，不能算高。

　　在江夏藏龍島，也有一個僑亞公司開發(fā)的升級版養(yǎng)老地產(chǎn)項目。這個名為"中華孝莊"的項目，位于湖北美院校區(qū)對面。該項目配套設(shè)施更齊全，還配套了一座2萬平方米的醫(yī)院。

　　記者4月7日在現(xiàn)場看到，小區(qū)5棟樓全用連廊連接在一起，每個戶型都配套了大陽臺。據(jù)介紹，房子是精裝修交房，廚衛(wèi)家電、客廳和臥室的家具交房時一應(yīng)俱全，床頭還有呼叫系統(tǒng)，老人只需拎包就可入住。

　　武漢僑亞置業(yè)集團有限公司營銷總監(jiān)唐蔡奎告訴記者，中華孝莊項目2011年開售，656套房子一年時間賣了90%，現(xiàn)在已基本售罄。

　　"去年4月27日開業(yè)，到現(xiàn)在入住了100多戶。"唐蔡奎解釋，入住率的提升有個過程，老人最看重的醫(yī)療配套--2萬平方米的醫(yī)院還在建設(shè)中，"等醫(yī)院建好，入住率會逐步提升。"

　　開發(fā)公司不賺錢

　　老人樂住但費用不低開發(fā)獲益遠低商品房

　　入住率低是因為老人們不接受這種養(yǎng)老方式嗎?記者探訪發(fā)現(xiàn)，其實很多老人都愛上這種集中養(yǎng)老。

　　住在13棟的陳爹爹、譚婆婆夫婦，4年前從漢口六渡橋的老房子搬過來。當記者問起在頤樂園居住的感受，老兩口連連稱"好"。"每天都有節(jié)目，唱歌啊、跳舞啊，都排滿了。"譚婆婆興致勃勃地告訴記者。"有什么事都有工作人員和護理工，住這里也給孩子們減負了。"陳爹爹說?？梢婎U樂園是個建設(shè)得不錯的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　不過，老年人雖然對環(huán)境滿意，居住成本卻是不得不考慮的現(xiàn)實問題。

　　陳爹爹給記者算了一筆賬：他們住的一室一廳月租1500元，加上護理費和伙食費，每月3300元。"我倆的養(yǎng)老金肯定是不夠的，平時主要靠六渡橋的房租補貼。"住在15棟101室的童婆婆也稱，如果不靠子女幫忙或者老房子出租，普通工薪退休老人，很難承受每月兩三千元的費用。

　　以中華孝莊為例，按戶型面積不同房租1000元-2100元，服務(wù)費600元/月，伙食費600元/月/人。一個身體健康、不需要特殊護理的老人，入住養(yǎng)老社區(qū)，每月最低要2200元。

　　入住率低意味著投資業(yè)主、開發(fā)運營企業(yè)的回報難以實現(xiàn)。對開發(fā)企業(yè)來說，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利情況根本無法與普通商品房相比。

　　唐蔡奎告訴記者，養(yǎng)老地產(chǎn)其實是偏公益性的事業(yè)，但在獲取土地、建設(shè)成本、相關(guān)稅費等方面，并沒有什么實質(zhì)性的優(yōu)惠。也就是說，企業(yè)用商品房的成本在做養(yǎng)老房。而且，養(yǎng)老房后期的運營成本也很高。僑亞頤樂園僅護理人員就有100多人。"僑亞2002年進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，目前也還能說是微利，一般地產(chǎn)商肯定是看不上這個利潤的。"唐蔡奎笑稱。

　　地產(chǎn)行業(yè)不積極

　　商業(yè)模式仍不夠成熟房企觀望或變通入市

　　據(jù)武漢市老齡辦統(tǒng)計，2011年武漢60歲以上老齡人口有132.05萬，平均每6個武漢人中就有1位老年人，且老齡人口的比例不斷在增長。

　　看好養(yǎng)老市場潛力，早在幾年前就有一線房企、大型保險公司等各路英豪，紛紛宣布進軍養(yǎng)老地產(chǎn)市場。但多年過去了，目前真正進入運營階段的，在武漢還只有"孤獨"堅守了十年的僑亞。

　　"很多房企都來我們的項目考察過。"唐蔡奎說，對做慣了商品房的企業(yè)來說，養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報率低、回報太慢。

　　省社科院經(jīng)濟所副所長葉學(xué)平認為，養(yǎng)老地產(chǎn)面對的消費群體有特殊性：雖然需求量大，但對價格敏感度高，不能承受較高的消費，這也導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)實際上盈利能力較弱，回報空間小。

　　放眼國內(nèi)，多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，都處于虧損或微利狀態(tài)，導(dǎo)致一些房企不敢輕易涉足。葉學(xué)平稱，養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有一個成熟的、可持續(xù)且能復(fù)制推廣的商業(yè)模式，基本都是"賣房子-老人入住-后期護理"這種模式。

　　省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會專家殷躍建認為，養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該是與商品房項目一樣的政策待遇，考慮到它的社會公益性，政府在土地取得、貸款融資和稅費減免等方面也應(yīng)該推出優(yōu)惠政策。

　　不過，看好老齡化商機，部分房企做了變通。萬科在光谷的新項目，雖然不是養(yǎng)老地產(chǎn)，但也專門配套了兩棟老年公寓。在萬科看來，今后老年公寓將成為住宅產(chǎn)品中不可或缺的一個分類。老年公寓里的各類配備都從老年人的生活需求出發(fā)而設(shè)置，在物業(yè)管理方面也將提供老年人配餐、醫(yī)療看護等服務(wù)

　　"樓市調(diào)控后，商品房開發(fā)利潤低了，或許地產(chǎn)商會逐漸關(guān)注到養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的。"唐蔡奎說。

　　武漢養(yǎng)老地產(chǎn)雖然遇到諸多瓶頸問題，但是養(yǎng)老地產(chǎn)項目本身是符合需求，受到歡迎的，縱觀國內(nèi)的社會發(fā)展趨勢：老齡人口加速增長，人們生活水平提高，國家政策開始對養(yǎng)老機構(gòu)加大扶持力度，這些都足以讓人對國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的未來充滿信心。

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