中國(guó)社會(huì)的老齡化有不斷加深的趨勢(shì)，養(yǎng)老市場(chǎng)的潛力被大家公認(rèn)，養(yǎng)老地產(chǎn)迎來(lái)盛況，泰康人壽、中國(guó)人壽等險(xiǎn)企啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，保險(xiǎn)公司紛紛欲分享養(yǎng)老地產(chǎn)一杯羹。面對(duì)發(fā)展并不成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)，險(xiǎn)資進(jìn)入還需進(jìn)行多方面的考慮，小心地進(jìn)行探索。

　　險(xiǎn)資進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)

　　中國(guó)正步入老齡化社會(huì)已是事實(shí)。根據(jù)《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展"十二五"規(guī)劃》，2011-2015年，全國(guó)60歲以上的老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加860萬(wàn)人；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個(gè)百分點(diǎn)。到21世紀(jì)中葉，我國(guó)老年人口數(shù)量將占全國(guó)總?cè)丝诘?/3，為所有發(fā)達(dá)國(guó)家老齡人口的總和。

　　自去年以來(lái)，各保險(xiǎn)企業(yè)就在各地競(jìng)相拿地，據(jù)了解，新華保險(xiǎn)、泰康人壽、中國(guó)人壽、新華人壽和合眾人壽等眾多保險(xiǎn)企業(yè)都已經(jīng)紛紛涉足。

　　2012年12月19日，新華保險(xiǎn)與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。該公司有意進(jìn)駐廣州金融城投資養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在此之前，新華保險(xiǎn)明確將養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略，并已經(jīng)注冊(cè)了兩家項(xiàng)目公司：新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司，來(lái)支持其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　據(jù)了解，新華保險(xiǎn)已在西安、武漢建立兩個(gè)健康管理中心，在北京延慶和密云的項(xiàng)目選點(diǎn)也獲得董事會(huì)批準(zhǔn)。與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的新型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品也在申報(bào)中，其通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)軍養(yǎng)老、醫(yī)療看護(hù)和健康產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略非常符合今年的養(yǎng)老和金改主題。

　　在北京昌平，占地約2000畝的泰康之家旗艦社區(qū)正在建設(shè)中。在鄰近社區(qū)500米的位置，新建不久的北京地鐵昌平專(zhuān)線南邵站已經(jīng)啟用，與養(yǎng)老社區(qū)一路之隔的是昌平區(qū)的白浮泉濕地公園。

　　按照規(guī)劃，這里3年后將出現(xiàn)一個(gè)總建筑面積達(dá)30萬(wàn)平方米的社區(qū)，可容納3000戶居民入住。社區(qū)還規(guī)劃有約8000平方米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院。"這里將成為一個(gè)高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)，文化、健身、醫(yī)療、餐飲一應(yīng)俱全。"泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升如此描述。

　　事實(shí)上，泰康人壽對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的垂青早已醞釀多時(shí)。2009年開(kāi)始，保險(xiǎn)資金被允許涉足不動(dòng)產(chǎn)投資。同年11月，泰康人壽在國(guó)內(nèi)首倡和實(shí)施的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目獲得保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)獲得試點(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司。2011年年底，泰康人壽在北京昌平購(gòu)入一塊30萬(wàn)平方米的土地建設(shè)養(yǎng)老院。這一項(xiàng)目計(jì)劃2015年入住。

　　中國(guó)人壽首個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生基地國(guó)壽(廊坊)生態(tài)健康城于2011年11月在河北廊坊開(kāi)工，占地約4平方公里，總投資約100億元，計(jì)劃通過(guò)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)總部管理及商業(yè)區(qū)、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)區(qū)、養(yǎng)生居住區(qū)、活力居住區(qū)等功能片區(qū)的建設(shè)，為區(qū)域半徑內(nèi)提供良好的醫(yī)療保障。

　　拓展保險(xiǎn)公司產(chǎn)業(yè)鏈條

　　保險(xiǎn)業(yè)之所以涌入養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情高漲，與相關(guān)政策鼓勵(lì)密不可分。

　　國(guó)務(wù)院辦公廳曾印發(fā)《"十二五"社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015）》，提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養(yǎng)老、7%為社會(huì)養(yǎng)老、3%為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。目前，各地方政府都在積極引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。在北京市國(guó)土局編制的《北京市2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》中，養(yǎng)老設(shè)施用地首次被納入土地供應(yīng)計(jì)劃，明確將通過(guò)財(cái)政、土地供應(yīng)等政策支持的手段吸引社會(huì)資本投資。廣東、四川等地也計(jì)劃將養(yǎng)老綜合用地納入土地供給計(jì)劃。貴州則明確，對(duì)于老年住宅項(xiàng)目用地，可以不通過(guò)"招拍掛"，而是由開(kāi)發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓?zhuān)詼p少土地成本。

　　"保監(jiān)會(huì)現(xiàn)在的思路是鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金進(jìn)入民生領(lǐng)域，養(yǎng)老地產(chǎn)即是其一。保監(jiān)會(huì)考慮放松這方面的限制，除了上述考慮之外，還有重要一點(diǎn)就是拓展保險(xiǎn)公司的產(chǎn)業(yè)鏈。"前任保監(jiān)會(huì)資金運(yùn)用部主任孫建勇指出，"保險(xiǎn)業(yè)目前有人身險(xiǎn)、健康險(xiǎn)、養(yǎng)老險(xiǎn)等多種產(chǎn)品，同時(shí)為更好地實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)服務(wù)，也和醫(yī)療機(jī)構(gòu)有所合作，涉足健康管理行業(yè)，這都是現(xiàn)有的資源。如果把養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做起來(lái)，這些產(chǎn)品和服務(wù)將在養(yǎng)老地產(chǎn)平臺(tái)上形成一條完整的鏈條。保險(xiǎn)業(yè)不再是賣(mài)出一張保單的一錘子買(mǎi)賣(mài)，而會(huì)在投資管理、醫(yī)療服務(wù)、地產(chǎn)投資等領(lǐng)域全面獲益。"

　　監(jiān)管部門(mén)的上述思路在陳東升那里有了具體的內(nèi)涵。"保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)，可以將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)20-30年。"陳東升指出，作為一種嶄新的商業(yè)模式，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接了醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)了下游的老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)等。"按照理想狀態(tài)預(yù)計(jì)，若養(yǎng)老社區(qū)的客戶入住率相對(duì)穩(wěn)定，達(dá)到90%以上，入住期限大多數(shù)在8-10年，這相當(dāng)于一次性銷(xiāo)售了10年的期交保險(xiǎn)。"陳東升解釋。

　　探索盈利模式

　　"由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)沒(méi)有明確規(guī)定，房企要通過(guò)"招拍掛"獲取土地，可投資回報(bào)周期卻長(zhǎng)達(dá)7-10年，投資高、回報(bào)低。再加之養(yǎng)老人群的特殊性，必須要有完善的物業(yè)服務(wù)，包括家政、醫(yī)護(hù)、保健等，這對(duì)于以往擅長(zhǎng)快速回收資金的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)在是缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。"業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示。而保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)后，盡管政策方面有所"松綁"，但在"原則性"問(wèn)題上仍有諸多"禁地"，因此，目前保險(xiǎn)企業(yè)運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式也不成熟。

　　與傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報(bào)期長(zhǎng)，資金流動(dòng)性弱，若缺乏長(zhǎng)期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。由于受政策限制，保險(xiǎn)企業(yè)只能長(zhǎng)期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，以"只租不售"的模式經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。但這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期被拉長(zhǎng)至10年甚至20年以上。由于回報(bào)周期相對(duì)漫長(zhǎng)，這也加大了投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)如何盈利是當(dāng)下行業(yè)遇到的難題。這不僅涉及到市場(chǎng)蛋糕的大小，還涉及到消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變。險(xiǎn)企"試水"養(yǎng)老地產(chǎn)，首先，應(yīng)當(dāng)抓緊研究老年人消費(fèi)行為和消費(fèi)理念，創(chuàng)新盈利模式，進(jìn)而明確定價(jià)和收益目標(biāo)；其次，有關(guān)部門(mén)應(yīng)盡快明確養(yǎng)老地產(chǎn)土地認(rèn)定性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)設(shè)定合理進(jìn)入門(mén)檻，遏制部分企業(yè)當(dāng)前借養(yǎng)老之名圈地的短視行為；最后，盡快確立人員資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，打消消費(fèi)者對(duì)后續(xù)配套服務(wù)疑慮，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)

　　險(xiǎn)資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)在瞄準(zhǔn)機(jī)遇的時(shí)候也要看清面臨的問(wèn)題，提早做好準(zhǔn)備，避免前期盲目樂(lè)觀，而最終陷入困境。

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