到2015年，中國的老年人口總數(shù)就將達到2.21億，占總?cè)丝诘?6%。隨著人口老齡化的到來，除萬科、保利等房企紛紛打出養(yǎng)老地產(chǎn)牌外，包括人壽、泰康等諸多保險企業(yè)也將養(yǎng)老地產(chǎn)作為社會保障的一部分涉足其中。

　　然而，雖然被“炒得熱”，但目前養(yǎng)老地產(chǎn)的狀態(tài)卻是“做的冷”。究其原因，專家表示，養(yǎng)老地產(chǎn)未來必然是大趨勢，但無論是房企還是險企運營模式尚不成熟，舊思路依然未改變，甚至將養(yǎng)老地產(chǎn)作為圈地工具，并未真正將服務理念植入養(yǎng)老地產(chǎn)項目之中。此外，相關(guān)鼓勵性政策的缺失或政策壁壘也阻礙了企業(yè)和資本進入市場的動機和熱情。

　　20多家房產(chǎn)企業(yè)打出養(yǎng)老牌

　　一份來自潤土咨詢的《2012中國城市養(yǎng)老居住模式研究報告》就顯示，住房條件已經(jīng)升格成為除健康之外影響老年人生活幸福度的重要指標。

　　老人不僅可以完全依靠自己養(yǎng)老，追求居住空間與時間上的自由支配，對于養(yǎng)老機構(gòu)的接受度也在上升。一線城市如北京和上海分別有34.1%和46.9%的老人表示愿意去養(yǎng)老機構(gòu)，二線城市石家莊、濟南也均超過三成。

　　正是由于嗅出了其中的商機，地產(chǎn)開發(fā)商們也開始加碼布局養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，今年全國已有20多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)正式打出了養(yǎng)老牌。除此之外，一些保險企業(yè)也涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　去年12月19日，新華人壽保險股份有限公司與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。該公司有意進駐廣州金融城投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　在這一份戰(zhàn)略協(xié)議中，廣州市政府將創(chuàng)造有利的政策環(huán)境，支持新華保險在廣州市內(nèi)開展養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生相關(guān)領(lǐng)域的投資，為新華保險在市區(qū)內(nèi)開展醫(yī)療衛(wèi)生保險服務，參與市屬公立醫(yī)療機構(gòu)及區(qū)域內(nèi)其它性質(zhì)醫(yī)療機構(gòu)的改制、重組提供便利，并為新華保險后援服務中心建設、投資性不動產(chǎn)項目提供選址、規(guī)劃、建設等方面提供支持。

　　其實，這已經(jīng)不是第一起保險企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的案例。中國人壽在2010年就透露，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，并已在河北廊坊拿地超萬畝，計劃總投資約100億元。此外，中國人壽在福建廈門也有養(yǎng)生基地項目，在全國共有6個養(yǎng)老養(yǎng)生基地，其“一南一北”養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地的格局已經(jīng)形成。

　　今年9月份，中國平安宣布將在浙江桐鄉(xiāng)開建養(yǎng)生綜合養(yǎng)老服務社區(qū)。11月初，合眾人壽斥資3.7億拿下沈陽棋盤山13宗土地，其中7塊地將用來開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。除此之外，合眾人壽還在武漢建有健康社區(qū)。

　　“將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合，是很好的拓展業(yè)務的渠道，同時保險公司在拿地政策上也可獲得適當傾斜，減少拿地成本。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，險企的養(yǎng)老保險產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)有著內(nèi)在聯(lián)系。

　　“炒得熱，做的冷”：養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀不樂觀

　　保險企業(yè)投資養(yǎng)老地產(chǎn)得益于2009年10月開始施行的新《保險法》，其中允許保險資金在遵循安全性前提下投資不動產(chǎn)。在巨大的市場需求面前，養(yǎng)老地產(chǎn)這塊“蛋糕”無疑讓險企躍躍欲試。然而，看起來很美的養(yǎng)老地產(chǎn)投資似乎面臨盈利難題的尷尬。

　　按照保監(jiān)會規(guī)定，險資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過預售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細則要求“保險資金投資養(yǎng)老不動產(chǎn)項目，不得自行開發(fā)建設投資項目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，這讓保險商的經(jīng)營模式只能限定在“只租不售”的范圍內(nèi)。

　　泰康人壽董事長陳東升直言，與傳統(tǒng)服務業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大，回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應并維持長期運營，養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要長期資本市場的配合。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)投資是大方向，但目前市場剛起步。”楊紅旭稱，有些企業(yè)是打著養(yǎng)老的名義“賣房子”，也不乏有保險資金以養(yǎng)老的名義“圈地”，總之，業(yè)界對養(yǎng)老地產(chǎn)的投資目的不純。“畢竟這是一個投資周期長、見效慢的行業(yè)，國內(nèi)目前缺乏可供借鑒的盈利模式。”

　　其實，不僅僅是險企投資養(yǎng)老地產(chǎn)困難重重，房企在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目時同樣看似發(fā)展火熱，實則并不樂觀。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還沒有形成一定的規(guī)模，也仍未有成功的典型案例。

　　“老年人獨自居住并不意味著遠離親情，老人與子女需要更多的交流，他們希望與子女居住距離是在臨近小區(qū)或同一小區(qū)的不同樓中。他們理想的養(yǎng)老模式是居家養(yǎng)老和社區(qū)照料相結(jié)合。”北京潤土咨詢董事于貴紅向記者指出。

　　“開發(fā)商真正為老年人服務的意識依然較差，一些地產(chǎn)商為了壓縮成本，將養(yǎng)老地產(chǎn)的選址放在較為偏遠的地區(qū)，這樣阻礙了老人與子女的相互照顧。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者指出，由于地處偏遠，相關(guān)的醫(yī)療、交通、購物等設施也相對不完善，這造成了老人極大的生活不便。

　　一些房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是通過養(yǎng)老項目達到圈地目的，并非建立在真正為老年人服務的思維模式上。

　　“在土地市場價格日益走高的市場背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)企業(yè)進行‘圈地運動’的工具，成為房企曲線拿地的‘拿地模式’。”張宏偉說。

　　應加大力度扶持龍頭企業(yè)

　　“目前國家不管是在政策還是在金融方面，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的扶持或者支持力度，目前做得都很少，老齡化社會是不是來得太快，可能還沒有反應過來，但是要做好產(chǎn)業(yè)，不管是在資金上面，還是用地各方面的政策支持方面，一定要有大量的支持。”國家健康住宅委員會發(fā)起人鄭志堅同樣表示應給予養(yǎng)老地產(chǎn)更多政策支持。

　　武漢大學社會學家周運清教授則表示，開發(fā)商應首先轉(zhuǎn)變服務理念。他認為，當前中國進入老齡化社會，老年人成為商家的主攻目標本無可厚非，但養(yǎng)老是一個復雜的社會化問題，現(xiàn)在養(yǎng)老卻成為商家新的消費噱頭，商家僅僅作為養(yǎng)老產(chǎn)品的供給者，離真正的養(yǎng)老服務供給者相去甚遠。

　　著名經(jīng)濟學家吳敬璉同樣表示，“養(yǎng)老地產(chǎn)不應該完全是地產(chǎn)，涉及方面會很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護理、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務直到日常起居呵護，不能一概而論。老齡化產(chǎn)業(yè)是一個很大產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)帶有一定的公益，應該在服務上多做文章，不只是房地產(chǎn)商賣房子那么簡單的問題。”

　　對此，張宏偉建議應該引入競爭機制，鼓勵民間資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)及養(yǎng)老服務相關(guān)產(chǎn)業(yè)，同時，鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)出現(xiàn)，這將利于養(yǎng)老運營服務內(nèi)容“標準化”，從而引導市場走向成熟規(guī)范。

　　張宏偉稱，鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)出現(xiàn)，一定程度上會避免“作坊式”的作業(yè)服務方式，無論從服務體系的構(gòu)建、服務內(nèi)容標準化，還是專業(yè)度，企業(yè)都可以通過“標準化”體系的運營模式進行快速復制與擴張。

　　“當前養(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政策僅僅是民政部倡導的比較多，其他相關(guān)部門則在配合上尚難以落實，因此，需盡快消除當前的無形的政策壁壘。”張宏偉還指出，應積極開展和支持護工等比較稀缺的產(chǎn)業(yè)人才培養(yǎng)，緩解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域人才緊缺的狀態(tài)。

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